Shtesat e pallateve pa leje, te gjitha procedurat e hipotekimit
Nga Denisa Xhoga
Pallatet e ndertuara pas vitit 1993 ndahen ne dy kategori, ato qe nuk kane marre lejen e shfrytezimit per shkak te shkeljes se projektit dhe kryerjes se ndonje shtese dhe ato qe kane marre leje shfrytezimi, por perseri kane shtese. Ne rastin e pallateve me shtesa, por me leje shfrytezimi, firma e ndertimit mund te hipotekoje pallatin per te cilin ka marre lejen e shfrytezimit, ndersa me procedurat e hipotekimit te shteses pa leje te pallatit do te merret Agjencia e Legalizimit, ALUIZNI. Ndersa ne rastin kur pallati nuk ka leje shfrytezimi, atehere procedurat e hipotekimit te tij i ndjek Agjencia e Legalizimit dhe do te hipotekohet krejt objekti ne momentin qe perfundojne procedurat per legalizimin e shteses se bere, qe mund te jete shtese kati, ose shtese anesore. Duke filluar nga muaji janar, Zyra e Regjistrimit te Pasurive te Paluajtshme ka filluar me hipotekimin e pallateve me shtesa. Sipas burimeve nga kjo zyre, po bashkepunohet me Agjencine e Legalizimit per dhenien e certifikates se pronesise per pallatet me shtesa. Pra pallatet, te cilet kane lejen e ndertimit dhe lejen e shfrytezimit, por qe kane shtesa, po hipotekohen pa shtesat e reja qe u jane bere. Sipas amendamentit qe do t'i dergohet Agjencise se Legalizimit, kjo agjenci do te dergoje ne Keshillin e Rregullimit te Territorit vetem dosjen e shteses se pallatit. Ndersa shtesa e pallatit do te hipotekohet pasi te kete marre lejen e ndertimit apo lejen e shfrytezimit si subjekt me vete.
Pallatet me shtesa
Vetem ne kryeqytet jane rreth 135 pallate qe kane shtesa mbi projekt, apo qe u jane bere shtesa anesore nga vete banoret e tyre. Sipas ligjit eshte vete ALUIZNI qe do te ndermarre regjistrimin ne ZRPP. Ndersa per sa u perket 93 pallateve te tjera, qe kane leje shfrytezimi, por kane bere shtesa pritet vetem pagesa e tarifave perkatese per te vijuar me pas me procesin e regjistrimit ne Hipoteke. Sipas ligjit, pas plotesimit te dosjeve per legalizimin, "pronareve" te nderteses u jepet leja per legalizim. Ndersa u paraqitet dhe fatura qe duhet te paguajne. Vetem pasi ata te paguajne shumen e kerkuar, behet shpronesimi i tokes nga pronari legjitim e me pas objekti kalon per hipotekim nen emrin e ndertuesit apo pronarit te saj.
Pallatet me shtesa para viteve '90
Ekzistojne dy kategori te ndryshme pallatesh me shtesa per te cilat do te procedohet ne dy menyra. Pallatet e vjetra, te ndertuara para vitit 1993, do te trajtohen si ndertimet e vecuara pa leje. Pra, nese toka ne te cilen eshte ndertuar shtesa eshte e shtetit, do te realizohet kalimi i pronesise, do te paguhet fatura financiare dhe qytetari do te pajiset me leje legalizimi. Nese shtesa eshte bere ne token e pronarit, do te pritet derisa te miratohet lista e pronareve qe perfitojne kompensim, do te kompensohen me pare pronaret e truallit, me pas qytetari qe ka ndertuar shtesen e pallatit mbi token e pronarit do te paguaje ne baze te listes se cmimeve per meter katror dhe do te pajiset me leje legalizimi.
Pallatet e reja me shtesa
Nje kategori tjeter jane pallatet e reja me shtesa, te cilat kane leje ndertimi nga Keshillat e Rregullimit te Territorit, por kane shkelur projektin duke bere shtesa te jashteligjshme, kryesisht ne lartesi. Keto pallate nuk mund te hipotekoheshin deri ne momentin qe pronaret e tyre te shlyejne te gjitha detyrimet ndaj shtetit per shkeljen e projektit te miratuar. Tashme, keto pagesa jane kryer. Per kete kategori, ALUIZNI ka bere krahasimin e projektit te miratuar dhe projektit te zbatuar. Diferenca mes dy projekteve ka nxjerre ne pah se sa siperfaqe ndertimi ka, pra sa ka ne lartesi dhe ne gjeresi. Me pas eshte bere evidentimi se ku eshte ndertuar shtesa e jashteligjshme, pra ne toke te shtetit, apo ne toke te pronareve te ligjshme. Kalimi i pronesise do te behet kur firma te paguaje per token e zene. Me tej ndertuesit paguan per tarifat e ndikimit ne infrastrukture, tarifen e sherbimit, si dhe gjoben prej 10% te vleres se investimit per dyqanet dhe 4% te vleres se investimit per apartamentet. ALUIZNI dje kreu regjistrimin fillestar te ketyre pallateve dhe banoret qe kane blere apartamente do te pajisen, tashme me dokumentin e hipotekimit.
Hipotekimi fillestar, afati kohor eshte 20 dite
Per hipotekimin e pallatit ne zonat e regjistrimit fillestar afati kohor eshte 20 dite. Sipas burimeve zyrtare nga ZRPP-ja, per hipotekimin e pallatit ne zonat pa regjistrim fillestar, afati kohor eshte 30 dite. Nese nuk respektohen keto afate, parashikohen sanksione. Sipas rregullave te vendosura per sherbimet, nga Zyrat e Regjistrimit te Pasurive te Paluajtshme, gjoba eshte 150 leke ne dite per cdo dite vonese. Sa i perket regjistrimit te pasurise ne karabina nevojiten si dokumente, nje shkrese percjellese nga institucioni qe ka leshuar lejen e shfrytezimit, leja e ndertimit e miratuar nga KRRT-ja, leja per sheshin e ndertimit e dhene nga organi kompetent, plan-vendosja e miratuar nga KRRT-ja, akti i piketimit te objektit, si dhe akti i kolaudimit te objektit. Certifikata, roli i saj ne kete proces certifikata ne kete drejtim, verteton ne regjistrin provizor te karabinase nese figuron e regjistruar prona perkatese e te interesuarit. Ne kete certifikate plotesohen edhe te dhena te tilla si numri i pasurise, sipas te cilit eshte regjistruar prona, siperfaqja e saj, vendndodhja ne zonen kadastrale. Po keshtu, paraqitet edhe informacioni ne lidhje me kufizimet e pasurise sipas pozicioni gjeografik. Gjithashtu, nese ka, ne certifikate parashikohen edhe komente te regjistruesit. Gjithmone, vertetimi qe leshohet nga ZRPP-ja eshte i vlefshem i shoqeruar me harte treguese te regjistrimit provizor.
Pallatet e ndertuara pas vitit 1993 ndahen ne dy kategori, ato qe nuk kane marre lejen e shfrytezimit per shkak te shkeljes se projektit dhe kryerjes se ndonje shtese dhe ato qe kane marre leje shfrytezimi, por perseri kane shtese. Ne rastin e pallateve me shtesa, por me leje shfrytezimi, firma e ndertimit mund te hipotekoje pallatin per te cilin ka marre lejen e shfrytezimit, ndersa me procedurat e hipotekimit te shteses pa leje te pallatit do te merret Agjencia e Legalizimit, ALUIZNI. Ndersa ne rastin kur pallati nuk ka leje shfrytezimi, atehere procedurat e hipotekimit te tij i ndjek Agjencia e Legalizimit dhe do te hipotekohet krejt objekti ne momentin qe perfundojne procedurat per legalizimin e shteses se bere, qe mund te jete shtese kati, ose shtese anesore. Duke filluar nga muaji janar, Zyra e Regjistrimit te Pasurive te Paluajtshme ka filluar me hipotekimin e pallateve me shtesa. Sipas burimeve nga kjo zyre, po bashkepunohet me Agjencine e Legalizimit per dhenien e certifikates se pronesise per pallatet me shtesa. Pra pallatet, te cilet kane lejen e ndertimit dhe lejen e shfrytezimit, por qe kane shtesa, po hipotekohen pa shtesat e reja qe u jane bere. Sipas amendamentit qe do t'i dergohet Agjencise se Legalizimit, kjo agjenci do te dergoje ne Keshillin e Rregullimit te Territorit vetem dosjen e shteses se pallatit. Ndersa shtesa e pallatit do te hipotekohet pasi te kete marre lejen e ndertimit apo lejen e shfrytezimit si subjekt me vete.
Pallatet me shtesa
Vetem ne kryeqytet jane rreth 135 pallate qe kane shtesa mbi projekt, apo qe u jane bere shtesa anesore nga vete banoret e tyre. Sipas ligjit eshte vete ALUIZNI qe do te ndermarre regjistrimin ne ZRPP. Ndersa per sa u perket 93 pallateve te tjera, qe kane leje shfrytezimi, por kane bere shtesa pritet vetem pagesa e tarifave perkatese per te vijuar me pas me procesin e regjistrimit ne Hipoteke. Sipas ligjit, pas plotesimit te dosjeve per legalizimin, "pronareve" te nderteses u jepet leja per legalizim. Ndersa u paraqitet dhe fatura qe duhet te paguajne. Vetem pasi ata te paguajne shumen e kerkuar, behet shpronesimi i tokes nga pronari legjitim e me pas objekti kalon per hipotekim nen emrin e ndertuesit apo pronarit te saj.
Pallatet me shtesa para viteve '90
Ekzistojne dy kategori te ndryshme pallatesh me shtesa per te cilat do te procedohet ne dy menyra. Pallatet e vjetra, te ndertuara para vitit 1993, do te trajtohen si ndertimet e vecuara pa leje. Pra, nese toka ne te cilen eshte ndertuar shtesa eshte e shtetit, do te realizohet kalimi i pronesise, do te paguhet fatura financiare dhe qytetari do te pajiset me leje legalizimi. Nese shtesa eshte bere ne token e pronarit, do te pritet derisa te miratohet lista e pronareve qe perfitojne kompensim, do te kompensohen me pare pronaret e truallit, me pas qytetari qe ka ndertuar shtesen e pallatit mbi token e pronarit do te paguaje ne baze te listes se cmimeve per meter katror dhe do te pajiset me leje legalizimi.
Pallatet e reja me shtesa
Nje kategori tjeter jane pallatet e reja me shtesa, te cilat kane leje ndertimi nga Keshillat e Rregullimit te Territorit, por kane shkelur projektin duke bere shtesa te jashteligjshme, kryesisht ne lartesi. Keto pallate nuk mund te hipotekoheshin deri ne momentin qe pronaret e tyre te shlyejne te gjitha detyrimet ndaj shtetit per shkeljen e projektit te miratuar. Tashme, keto pagesa jane kryer. Per kete kategori, ALUIZNI ka bere krahasimin e projektit te miratuar dhe projektit te zbatuar. Diferenca mes dy projekteve ka nxjerre ne pah se sa siperfaqe ndertimi ka, pra sa ka ne lartesi dhe ne gjeresi. Me pas eshte bere evidentimi se ku eshte ndertuar shtesa e jashteligjshme, pra ne toke te shtetit, apo ne toke te pronareve te ligjshme. Kalimi i pronesise do te behet kur firma te paguaje per token e zene. Me tej ndertuesit paguan per tarifat e ndikimit ne infrastrukture, tarifen e sherbimit, si dhe gjoben prej 10% te vleres se investimit per dyqanet dhe 4% te vleres se investimit per apartamentet. ALUIZNI dje kreu regjistrimin fillestar te ketyre pallateve dhe banoret qe kane blere apartamente do te pajisen, tashme me dokumentin e hipotekimit.
Hipotekimi fillestar, afati kohor eshte 20 dite
Per hipotekimin e pallatit ne zonat e regjistrimit fillestar afati kohor eshte 20 dite. Sipas burimeve zyrtare nga ZRPP-ja, per hipotekimin e pallatit ne zonat pa regjistrim fillestar, afati kohor eshte 30 dite. Nese nuk respektohen keto afate, parashikohen sanksione. Sipas rregullave te vendosura per sherbimet, nga Zyrat e Regjistrimit te Pasurive te Paluajtshme, gjoba eshte 150 leke ne dite per cdo dite vonese. Sa i perket regjistrimit te pasurise ne karabina nevojiten si dokumente, nje shkrese percjellese nga institucioni qe ka leshuar lejen e shfrytezimit, leja e ndertimit e miratuar nga KRRT-ja, leja per sheshin e ndertimit e dhene nga organi kompetent, plan-vendosja e miratuar nga KRRT-ja, akti i piketimit te objektit, si dhe akti i kolaudimit te objektit. Certifikata, roli i saj ne kete proces certifikata ne kete drejtim, verteton ne regjistrin provizor te karabinase nese figuron e regjistruar prona perkatese e te interesuarit. Ne kete certifikate plotesohen edhe te dhena te tilla si numri i pasurise, sipas te cilit eshte regjistruar prona, siperfaqja e saj, vendndodhja ne zonen kadastrale. Po keshtu, paraqitet edhe informacioni ne lidhje me kufizimet e pasurise sipas pozicioni gjeografik. Gjithashtu, nese ka, ne certifikate parashikohen edhe komente te regjistruesit. Gjithmone, vertetimi qe leshohet nga ZRPP-ja eshte i vlefshem i shoqeruar me harte treguese te regjistrimit provizor.