Kush ble apartament të ri do të paguajë edhe hapësirën përreth pallatit

Laureta Rryçi

Tiranë - Të gjithë ata që blejnë apartamente të reja do të paguajnë tani e tutje edhe hapësirën përreth pallatit dhe infrastrukturën që e rrethon objektin. Kjo do të jetë një nga pikat e reja që do të shtohet në kontratat e shitblerjes tani e tuje për të gjitha pallatet e reja që po ndërtohen dhe që nuk kanë mbyllur hesapet me hipotekën. Ministria e Transporteve e ka përcaktuar formulën se si do të llogariten këto sipërfaqe që janë për shfrytëzim të përbashkët për të gjithë banorët e pallateve. Specialistët kanë përcaktuar tri metoda për të bërë këtë lloj përllogaritjeje në varësi të hapësirave dhe vendndodhjes së objektit ku do të kryhen këto veprime. Sipas specialistëve, kjo përllogaritje do të bëhet sipas metodës së krahasimit, përqindjes dhe kostos.
Metoda e krahasimit
Kjo metodë bazohet në krahasimin e raporteve që rezultojnë nga këmbimi i truallit me sipërfaqe ndërtimi në zonën përreth truallit ku do të zhvillohet dhe nxjerrjen e një mesatareje aritmetike. Në vëzhgimin e tregut të këmbimit të tokës me sipërfaqe ndërtimi komisioni i vlerësimit u referohet treguesve si më poshtë: Treguesit të shfrytëzimit të truallit; numrit të kateve të objektit. Këta tregues duhet të jenë të ngjashëm me ato të projektit që do të zhvillohet në truallin në fjalë. Për vëzhgimin e tregut subjekti që zbaton programin kërkon informacion nga Zyra vendore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Vlera mesatare e përqindjes së këmbimit të tokës me sipërfaqe ndërtimi përdoret si nivel “dysheme” për shpalljen e konkurrimit të subjekteve të interesuara.
Metoda e përqindjes
Metoda e përqindjes aplikohet kur nuk disponohen të dhënat e tregut sipas metodës së mësipërme. Procedura që ndjek komisioni është si më poshtë: Llogaritet vlera e truallit sipas njërës prej mënyrave të përcaktuara në pikat 4-8 të Vendimit nr. 35, datë 24.01.2007. Bazuar në studimin urbanistik, koston mesatare të ndërtimit të miratuar nga Këshilli i Ministrave dhe shpenzimet e tjera të projektit, nëse ka, llogaritet vlera e investimit. Llogaritet përqindja që zë vlera e truallit në raport me vlerën e projektit, ku në vlerë projekti futen të gjitha shpenzimet, përfshi edhe vlerën e truallit. Kjo përqindje shumëzohet me sipërfaqen totale të ndërtimit për të përfituar sipërfaqen që i takon subjektit pronar i truallit. Sipërfaqja që rezulton nga ky veprim konvertohet në numër apartamentesh, bazuar në normativat e strehimit.
Metoda e kostos
Metoda e kostos përdoret në mungesë të të dhënave dhe si alternativë krahasuese e metodës së përqindjes. Procedura që ndiqet në të tilla raste vijon si më poshtë. Fillimisht llogaritet vlera e truallit sipas njërës prej mënyrave të përcaktuara në pikat 4-8 në Vendimin nr. 35, datë 24.01.2007. Bazuar në çmimet mesatare të shitblerjes së apartamenteve në zonat përreth llogaritet sipërfaqja e ndërtimit që do të siguronte institucioni shtetëror që zbaton programin, me shumën e përfituar nga shitja e truallit.

Box

Formula sipas metodës së kostos

Formula për llogaritjen e sipërfaqes që i takon subjektit shtetëror sipas kësaj metode është: S = Vt Ç ku
S është sipërfaqja e ndërtimit e shprehur në metër katror
Vt është vlera e truallit e shprehur në lekë
Ç është çmimi mesatar i shitblerjeve të apartamenteve në treg, i shprehur në lekëm2 sipërfaqe ndërtimi.

Boc

Kur katet e para janë mjedise shërbimi

Në rastet kur katet e para të objektit të banimit janë parashikuar mjedise shërbimi, sipërfaqja që këmbehet vlerësohet veçmas nga ajo e banimit. Për metodën e krahasimit dhe të përqindjes sipërfaqja e mjediseve të shërbimit llogaritet duke shumëzuar sipërfaqen e këtyre mjediseve me përqindjen që ka rezultuar nga të dhënat e tregut sipas metodës së krahasimit dhe raportit VtV1 sipas metodës së përqindjes. Ndërsa për metodën e kostos sipërfaqja e mjediseve të shërbimit shkon në favor të subjektit shtetëror negociues mes palëve që zbaton programin. Formula për llogaritjen e sipërfaqes që i takon subjektit shtetëror sipas kësaj metode është:
S = (VtVi)xSn
ku S është sipërfaqja e shprehur në m2
Vt është vlera e truallit e shprehur në lekë
Vi është vlera e investimit e shprehur në lekë
Sn është sipërfaqja totale e ndërtimit e shprehur në m2.

Shembull
Të dhënat (e supozuara për projektin):
Sipërfaqja e truallit St = 40 000 m2
Vlera e truallit për metër katror, llogaritur sipas njërës prej mënyrave të përcaktuara në VKM-në nr. 35, datë 24.01.2007 është Vtm2 = 14 500 m2
Vt = 580 000 000 lekë
Sipërfaqja totale e ndërtimit Sn = 60 000 m2, nga kjo sipërfaqja e ndërtimit që i takon pjesës së banimit Sb = 54 000 m2
Sipërfaqja e ndërtimit të mjediseve të shërbimit Ssh = 6 000 m2
Vlera e investimit për ndërtimin e objektit: Vi = 2 600 000 000 lekë
Për metodën e krahasimit: Nga ZRPP vendore rezulton se përqindja mesatare e këmbimit të truallit me sipërfaqe ndërtimi është 22 për qind. Sipërfaqja e ndërtimit për banim (Sb) që do të kërkojë subjekti shtetëror është 11 880 m2, ndërsa ajo e mjediseve të shërbimit (Ssh) është 1 320 m2.
Për metodën e përqindjes Sb = ( VtVi)xSb = 580 000 000 __________ x 54 000 = 12 046

2.6000.00.0
Ssh = (VtVi) x Ssh= 58 000 000 000
___________ x 6000 = 1 300 m2

2 6000 000 000
Për metodën e Kostos. Nga vëzhgimi i tregut rezulton se vlera e shitblerjeve të banesave në treg janë 45 000 lekë m2
S = VtÇ 58 000 0000
___________ = 12 888 m2
45 000

1 Gusht 2009