Pronarët: Metodika e re s’e zgjidh çështjen e pronave
Në një intervistë për “Gazetën Shqiptare”, Agim Toro, kreu i shoqatës “Pronësi me Drejtësi” analizon metodikën e re të vlerësimit të pronave të sapomiratuar nga qeveria, duke arritur në përfundimin se ajo nuk është në gjendje t’i japë një zgjidhje çështjes së pronave. Ndërsa e konsideron miratimin e metodikës së re si shkeljen e radhës së të drejtave të pronarëve, Toro sqaron se hartimi i saj duhet të ishte bërë nga Parlamenti dhe jo nga qeveria, aq më tepër në një moment kur ekzekutivi e konsideron ligjërisht si burimin e vetëm të çmimit të pasurive të paluajtshme, gjë që i heq të drejtën çdo individi apo subjekti të pavarur të reklamojë rezultatin e përcaktuar nga ajo. Sipas kreut të shoqatës, metodika e re ka handikape të rënda nga pikëpamja teknike, duke mos qenë në gjendje të përcaktojë çmimin real për një numër të madh rastesh.
Qeveria ka miratuar së fundmi metodologjinë e re për përcaktimin e çmimit të pronave. Në këndvështrimin tuaj, cilat janë dy ndryshimet mes dy metodologjive?
Së pari, dua të bëj një vërejtje mbi mënyrën si u përcaktua kjo metodologji. Ka një konflikt të pastër interesi nga institucioni që formuloi metodologjinë. Nuk u hartua nga një institucion i pavarur, por nga një institucion në varësi të Këshillit të Ministrave, gjë që përbën një konflikt të pastër interesi mes subjekteve që janë të interesuara për zgjidhjen e konflikteve të pronësisë dhe shtetit. Metodika nuk duhej hartuar nga qeveria, por nga Parlamenti shqiptar. Kjo, pasi qeveria është e interesuar të nxjerrë sa më pak para nga arka e shtetit për të kompensuar pronarët, ndërkohë që pronarët duan të kompensohen me vlerën e tregut, gjë që është përcaktuar qartësisht me ligj.
Qeveria e konsideron prej kohësh metodologjinë e re si çelësi që do zgjidhe çështjen e pronave.
Përkundrazi, kemi një problem shumë të madh. Në pikën 2 të aktit në fjalë thuhet se “metodologjia e vlerësimit të pasurive të paluajtshme është burimi i vetëm zyrtar për llogaritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme”. Kjo do të thotë se nuk do të merret për bazë asnjë vlerësim tjetër i bërë nga subjekte të ndryshme apo institucione të pavarura. Nuk mund të shkohet më në gjykatë për të zgjidhur një mosmarrëveshje me shtetin lidhur me çmimin dhe vlerën e një pasurie të paluajtshme. Është një shkelje e hapur e të drejtave të njeriut. Sipas Kushtetutës, nëse kemi një konflikt mes administratës dhe individit, zgjidhja vjen përmes gjyqësorit. Por siç shprehet qeveria në këtë vendim, duke e përcaktuar metodiken si burimi i vetëm për vlerësimin e një pasurie të paluajtshme, nuk lë asnjë hapësirë ankimimi, për këdo e gjykon të gabuar vlerësimin përmes metodikës. Një qytetar shqiptar që e vlerëson të gabuar përllogaritjen e pronës së vet me anë të kësaj metodike, nuk ka ma asnjë mundësi reklamimi. Aq më tepër që ky vendim shfuqizon të gjitha aktet e tjera nënligjore që nuk përputhen me të.
Le të flasim pak për metodologjinë në vetvete. Si e shikoni si formulë?
Nuk do të hyja në detaje thellësisht teknike, të cilat na duhet ende t’i studiojmë. Por duke iu përmbajtur mënyrës si do aplikohet metodika, duhet të vërej menjëherë se kemi të bëjmë me shkelje të ligjit. Për shembull, në nenin 2, pika “B” thuhet “parimet e ushtrimit të së drejtës së pronës kundrejt një shpërblimi të drejtë”. Ndërkohë që ligji e përcakton më së qarti: “shpërblimi do të jetë sipas çmimit të tregut dhe jo sipas një shpërblimi të drejtë”. Shpërblimi i drejtë dhe shpërblimi sipas vlerës së tregut si koncepte nuk janë të njëjta. Për mendimin tonë, një përcaktim i tillë është bërë jo pa qëllim, në mënyrë që të lejojë kompensimin me një vlerë që mund të mos jetë ajo e tregut.
Qeveria pretendon se në hartimin e kësaj metodologjie janë përfshirë aktorë të ndryshëm të tregut, ashtu si dhe palët e interesit.
Qeveria mund të pretendojë, por kjo nuk është aspak e vërtetë. Për të qenë të ndershëm dhe të saktë, fillimisht patëm dy apo tri kontakte me hartuesit e kësaj metodologjie. Në një moment të caktuar kontaktet u ndërprenë arbitrarisht nga drejtuesit e Ministrisë së Drejtësisë, të cilët na bënë të qartë se nuk kemi asnjë detyrim të konsultohemi me ju, apo të kërkojmë mundësinë e arritjes së qëndrimeve të përbashkëta me ju. Për këtë, për mungesën e transparencës dhe të tjera, vendimin e konsiderojmë të njëanshëm dhe në dëm të interesave të pronarëve. Po ju sqaroj se kontaktet me ish-pronarët u ndërprenë nga ana e hartuesve të metodologjisë pikërisht në çastin që ne nisëm të kërkojmë shpjegime teknike dhe të bëheshim palë në diskutimin e formulës.
Nga ana tjetër, pretendohet që metodika e përllogarit vlerën e pasurive të paluajtshme sipas standardeve ndërkombëtare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Duhet të kemi parasysh që standardet ndërkombëtare ndryshojnë në hapësirë dhe në kohë. Në momente të caktuara përdoren praktika të ndryshme për çështjet e pronës, ndërkohë që gjithashtu shtete të ndryshme përdorin standarde të ndryshme. Kjo, pasi politikat e tregut nëpër vende të ndryshme kanë prioritete të caktuara. Në një shtet të caktuar vlera e tokës mund të mos jetë me rëndësi primare, e kundërta që mund të ndodhë për disa shtete të tjera. Vetë fjala standarde përdoret në shumës, që do të thotë se lë hapësira për të përcaktuar cilat standarde do të përdoren. Ndërkohë që as që shpresojmë që shteti shqiptar ka arritur të gjejë një mesore të artë mes këtyre standardeve. Pra, edhe në këtë pikë kemi rezerva lidhur me këtë përgjithësim që veç ua shton pikëpyetjet problemeve tona në vend që t’i zgjidhë.
Në terma praktikë, cilat janë rezervat që keni lidhur me formulën e re?
Të marrim pikën 4 të nenit 4, ku thuhet se “kur një pronë është bashkim i një kategorie të tokës me një kategori objekti ndërtimor, për efekt të llogaritjes së vlerës, vlera e saj do të llogaritet për njësi, si shumë e vlerave të objektit ndërtimor dhe tokës mbi të cilin ngrihet”. Këtu ne vërejmë një pikëpyetje shumë të madhe. Po ju sjell një shembull. Të gjithë jeni në dijeni të një numri të madh objektesh të nxjerra në shitje nga ana e Ministrisë së Mbrojtjes. Bëhet fjalë për objekte tërësisht të amortizuara me vlerë tepër të vogël, por që kanë sipërfaqe funksionale, ose e thënë më qartë, oborre, sipërfaqe me interes shumë të lartë, siç janë zonat me karakter turistik, apo ato me përparësi për zhvillimin ekonomik të vendit. Po i referohem këtij rasti specifik ngaqë në këtë rast ka vlerë vetëm toka, pasi objektet janë tejet të amortizuara. Duke përdorur formulën e qeverisë, atë të mbledhjes së vlerës së tokës me vlerën e objektit, për ta pjesëtuar me dy, do të thotë që vlera e tokës ulet dy herë. Jemi larg respektimit të standardeve ndërkombëtare të cituara në fillim të vendimit të qeverisë, në bazë të kësaj formule nuk mund të llogaritet me saktësi çmimi i tokës, i cili do t’i shmanget shumë çmimit real dhe ç’është më e rëndësishmja nuk i jep zgjidhje problemit të pronarëve, që është vetëm vlera e tokës, pa u interesuar shumë për këto lloj objektesh.
Le të marrim një prej neneve të metodologjisë, e cila përcakton mënyrën si do veprohet për zonat ku nuk ekzistojnë shit-blerje pronash, të cilat përdoren si bazë për përcaktimin e vlerës së pronës. Si e zgjidh metodologjia e re këtë problem?
Edhe mënyra si qeveria kërkon të nxjerrë çmimin e tokës në zona ku nuk mund ekzistojnë shumë të dhëna për të përllogaritur vlerën e saj është me shumë interes për ne. Në nenin 6 të metodologjisë, që përshkruan mënyrën e përpunimit të të dhënave, ka një moment shumë interesant. Sipas pikës 4 të tij, në zonat kadastrale ku mungojnë shitjet-blerjet e tokës, të cilat do përdoren për përllogaritjen e çmimit, përcaktimi i tij do të bëhet mbi bazën e metodës indirekte, duke iu referuar kontratave të shitjes në komunën, bashkinë, rrethin më të afërt. Këtu kemi të bëjmë me dy rreziqe shumë të mëdha. Së pari, duke qenë se shteti merr përsipër të bëjë gjithçka, të grumbullojë të dhënat, t’i analizojë e të përllogarisë çmimin përfundimtar, në këtë rast do t’u referohet transaksioneve të kryera në një zonë të afërt, e cila mund të mos ketë fare lidhje me zonën që shqyrtohet. Nëse bëhet fjalë për një zonë në bregdet, në mungesë të të dhënave, shteti mund t’u referohet transaksioneve të kryera në një zonë 5-6 kilometra larg saj. Problemi është se të gjithë e dimë sa kushton toka në bregdet, ndërkohë që sipërfaqja 5-6 kilometra larg e marrë si referencë mund të jetë tokë fare pa vlerë. E njëjta gjë mund të ndodhë me sipërfaqet e pyjeve. Nuk kemi thuajse fare transaksione në zonat pyjore, sidomos në zonën verilindore të vendit, që do të thotë se në bazë të metodikës, si çmim reference do të merret një zonë shumë kilometra larg që mund të jetë edhe fushore. Diçka e tillë do të rriste artificialisht vlerën e pyllit, i cili më pas do të përdoret për të kompensuar pronarët, të cilët do të përfitonin shumë më pak nga sa u takon.
(er.nu/GSH/BalkanWeb)
Qeveria ka miratuar së fundmi metodologjinë e re për përcaktimin e çmimit të pronave. Në këndvështrimin tuaj, cilat janë dy ndryshimet mes dy metodologjive?
Së pari, dua të bëj një vërejtje mbi mënyrën si u përcaktua kjo metodologji. Ka një konflikt të pastër interesi nga institucioni që formuloi metodologjinë. Nuk u hartua nga një institucion i pavarur, por nga një institucion në varësi të Këshillit të Ministrave, gjë që përbën një konflikt të pastër interesi mes subjekteve që janë të interesuara për zgjidhjen e konflikteve të pronësisë dhe shtetit. Metodika nuk duhej hartuar nga qeveria, por nga Parlamenti shqiptar. Kjo, pasi qeveria është e interesuar të nxjerrë sa më pak para nga arka e shtetit për të kompensuar pronarët, ndërkohë që pronarët duan të kompensohen me vlerën e tregut, gjë që është përcaktuar qartësisht me ligj.
Qeveria e konsideron prej kohësh metodologjinë e re si çelësi që do zgjidhe çështjen e pronave.
Përkundrazi, kemi një problem shumë të madh. Në pikën 2 të aktit në fjalë thuhet se “metodologjia e vlerësimit të pasurive të paluajtshme është burimi i vetëm zyrtar për llogaritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme”. Kjo do të thotë se nuk do të merret për bazë asnjë vlerësim tjetër i bërë nga subjekte të ndryshme apo institucione të pavarura. Nuk mund të shkohet më në gjykatë për të zgjidhur një mosmarrëveshje me shtetin lidhur me çmimin dhe vlerën e një pasurie të paluajtshme. Është një shkelje e hapur e të drejtave të njeriut. Sipas Kushtetutës, nëse kemi një konflikt mes administratës dhe individit, zgjidhja vjen përmes gjyqësorit. Por siç shprehet qeveria në këtë vendim, duke e përcaktuar metodiken si burimi i vetëm për vlerësimin e një pasurie të paluajtshme, nuk lë asnjë hapësirë ankimimi, për këdo e gjykon të gabuar vlerësimin përmes metodikës. Një qytetar shqiptar që e vlerëson të gabuar përllogaritjen e pronës së vet me anë të kësaj metodike, nuk ka ma asnjë mundësi reklamimi. Aq më tepër që ky vendim shfuqizon të gjitha aktet e tjera nënligjore që nuk përputhen me të.
Le të flasim pak për metodologjinë në vetvete. Si e shikoni si formulë?
Nuk do të hyja në detaje thellësisht teknike, të cilat na duhet ende t’i studiojmë. Por duke iu përmbajtur mënyrës si do aplikohet metodika, duhet të vërej menjëherë se kemi të bëjmë me shkelje të ligjit. Për shembull, në nenin 2, pika “B” thuhet “parimet e ushtrimit të së drejtës së pronës kundrejt një shpërblimi të drejtë”. Ndërkohë që ligji e përcakton më së qarti: “shpërblimi do të jetë sipas çmimit të tregut dhe jo sipas një shpërblimi të drejtë”. Shpërblimi i drejtë dhe shpërblimi sipas vlerës së tregut si koncepte nuk janë të njëjta. Për mendimin tonë, një përcaktim i tillë është bërë jo pa qëllim, në mënyrë që të lejojë kompensimin me një vlerë që mund të mos jetë ajo e tregut.
Qeveria pretendon se në hartimin e kësaj metodologjie janë përfshirë aktorë të ndryshëm të tregut, ashtu si dhe palët e interesit.
Qeveria mund të pretendojë, por kjo nuk është aspak e vërtetë. Për të qenë të ndershëm dhe të saktë, fillimisht patëm dy apo tri kontakte me hartuesit e kësaj metodologjie. Në një moment të caktuar kontaktet u ndërprenë arbitrarisht nga drejtuesit e Ministrisë së Drejtësisë, të cilët na bënë të qartë se nuk kemi asnjë detyrim të konsultohemi me ju, apo të kërkojmë mundësinë e arritjes së qëndrimeve të përbashkëta me ju. Për këtë, për mungesën e transparencës dhe të tjera, vendimin e konsiderojmë të njëanshëm dhe në dëm të interesave të pronarëve. Po ju sqaroj se kontaktet me ish-pronarët u ndërprenë nga ana e hartuesve të metodologjisë pikërisht në çastin që ne nisëm të kërkojmë shpjegime teknike dhe të bëheshim palë në diskutimin e formulës.
Nga ana tjetër, pretendohet që metodika e përllogarit vlerën e pasurive të paluajtshme sipas standardeve ndërkombëtare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Duhet të kemi parasysh që standardet ndërkombëtare ndryshojnë në hapësirë dhe në kohë. Në momente të caktuara përdoren praktika të ndryshme për çështjet e pronës, ndërkohë që gjithashtu shtete të ndryshme përdorin standarde të ndryshme. Kjo, pasi politikat e tregut nëpër vende të ndryshme kanë prioritete të caktuara. Në një shtet të caktuar vlera e tokës mund të mos jetë me rëndësi primare, e kundërta që mund të ndodhë për disa shtete të tjera. Vetë fjala standarde përdoret në shumës, që do të thotë se lë hapësira për të përcaktuar cilat standarde do të përdoren. Ndërkohë që as që shpresojmë që shteti shqiptar ka arritur të gjejë një mesore të artë mes këtyre standardeve. Pra, edhe në këtë pikë kemi rezerva lidhur me këtë përgjithësim që veç ua shton pikëpyetjet problemeve tona në vend që t’i zgjidhë.
Në terma praktikë, cilat janë rezervat që keni lidhur me formulën e re?
Të marrim pikën 4 të nenit 4, ku thuhet se “kur një pronë është bashkim i një kategorie të tokës me një kategori objekti ndërtimor, për efekt të llogaritjes së vlerës, vlera e saj do të llogaritet për njësi, si shumë e vlerave të objektit ndërtimor dhe tokës mbi të cilin ngrihet”. Këtu ne vërejmë një pikëpyetje shumë të madhe. Po ju sjell një shembull. Të gjithë jeni në dijeni të një numri të madh objektesh të nxjerra në shitje nga ana e Ministrisë së Mbrojtjes. Bëhet fjalë për objekte tërësisht të amortizuara me vlerë tepër të vogël, por që kanë sipërfaqe funksionale, ose e thënë më qartë, oborre, sipërfaqe me interes shumë të lartë, siç janë zonat me karakter turistik, apo ato me përparësi për zhvillimin ekonomik të vendit. Po i referohem këtij rasti specifik ngaqë në këtë rast ka vlerë vetëm toka, pasi objektet janë tejet të amortizuara. Duke përdorur formulën e qeverisë, atë të mbledhjes së vlerës së tokës me vlerën e objektit, për ta pjesëtuar me dy, do të thotë që vlera e tokës ulet dy herë. Jemi larg respektimit të standardeve ndërkombëtare të cituara në fillim të vendimit të qeverisë, në bazë të kësaj formule nuk mund të llogaritet me saktësi çmimi i tokës, i cili do t’i shmanget shumë çmimit real dhe ç’është më e rëndësishmja nuk i jep zgjidhje problemit të pronarëve, që është vetëm vlera e tokës, pa u interesuar shumë për këto lloj objektesh.
Le të marrim një prej neneve të metodologjisë, e cila përcakton mënyrën si do veprohet për zonat ku nuk ekzistojnë shit-blerje pronash, të cilat përdoren si bazë për përcaktimin e vlerës së pronës. Si e zgjidh metodologjia e re këtë problem?
Edhe mënyra si qeveria kërkon të nxjerrë çmimin e tokës në zona ku nuk mund ekzistojnë shumë të dhëna për të përllogaritur vlerën e saj është me shumë interes për ne. Në nenin 6 të metodologjisë, që përshkruan mënyrën e përpunimit të të dhënave, ka një moment shumë interesant. Sipas pikës 4 të tij, në zonat kadastrale ku mungojnë shitjet-blerjet e tokës, të cilat do përdoren për përllogaritjen e çmimit, përcaktimi i tij do të bëhet mbi bazën e metodës indirekte, duke iu referuar kontratave të shitjes në komunën, bashkinë, rrethin më të afërt. Këtu kemi të bëjmë me dy rreziqe shumë të mëdha. Së pari, duke qenë se shteti merr përsipër të bëjë gjithçka, të grumbullojë të dhënat, t’i analizojë e të përllogarisë çmimin përfundimtar, në këtë rast do t’u referohet transaksioneve të kryera në një zonë të afërt, e cila mund të mos ketë fare lidhje me zonën që shqyrtohet. Nëse bëhet fjalë për një zonë në bregdet, në mungesë të të dhënave, shteti mund t’u referohet transaksioneve të kryera në një zonë 5-6 kilometra larg saj. Problemi është se të gjithë e dimë sa kushton toka në bregdet, ndërkohë që sipërfaqja 5-6 kilometra larg e marrë si referencë mund të jetë tokë fare pa vlerë. E njëjta gjë mund të ndodhë me sipërfaqet e pyjeve. Nuk kemi thuajse fare transaksione në zonat pyjore, sidomos në zonën verilindore të vendit, që do të thotë se në bazë të metodikës, si çmim reference do të merret një zonë shumë kilometra larg që mund të jetë edhe fushore. Diçka e tillë do të rriste artificialisht vlerën e pyllit, i cili më pas do të përdoret për të kompensuar pronarët, të cilët do të përfitonin shumë më pak nga sa u takon.
(er.nu/GSH/BalkanWeb)