Hipotekimi i apartamentit, procedura dhe taksat për regjistrimin
Sa është shuma e vlerës minimale fiskale për pronën. Përllogaritja sipas procedurave dhe qyteteve të ndryshme
Habjon Hasani
Nuk mund të ketë hipotekim të pronës nëse nuk ke paguar taksën e truallit. Kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, tokë dhe ndërtesë, tatohet me 10 për qind të fitimeve kapitale të realizuara. Përjashtim bëjnë vetëm rastet e shkëmbimit të së drejtës së pronësisë mbi tokën me të drejtën e pronësisë mbi ndërtesën e ndërtuar mbi tokë. Individi që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme e paguan tatimin para kryerjes së regjistrimit të kësaj pasurie, në përputhje me aktet ligjore përkatëse. Pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet pa provuar pagimin e detyrimit pranë zyrave vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ndërkohë që “fitim kapital i realizuar” nënkupton diferencën ndërmjet vlerës në shitje dhe vlerës në blerje të pasurisë, ndërtesë apo tokë. Vlera në shitje e pasurisë së paluajtshme përcaktohet në kontratën e noterizuar të shitjes, e cila është firmosur nga palët (shitësi dhe blerësi). Kontrata duhet të shprehë sipërfaqen në metër katror të pasurisë, çmimin për metër katror dhe vlerën e saj. Kontrata duhet të jetë e shoqëruar me hartën, planimetrinë dhe dokumentet e tjera që shërbejnë për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme. Në rastet kur individi kalon pronësinë, për herë të dytë e në vazhdim, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar do të merret diferenca midis vlerës së shitjes dhe vlerës së blerjes e përcaktuar në kontratën paraardhëse.
Kategoritë
Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara deri në datën 31 dhjetor 1995, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, si dhe ndërtesat e privatizuara me Ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore”, i ndryshuar, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e të drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja mesatare për metër katrorë e sipërfaqes së shfrytëzueshme, të përcaktuar nga Enti Kombëtar i Banesave, në VKM-në nr. 815, datë 9.12.1996. Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara nga 1 janari 1996, deri më 31 dhjetor 2002, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e të drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja mesatare për metër katror e sipërfaqes së shfrytëzueshme e përcaktuar nga Enti Kombëtar i Banesave në vendimet e Këshillit të Ministrave të viteve 1996, 1998 dhe 2000.
Ndërtesat e reja
Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara pas 1 janarit 2003, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e së drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja minimale fiskale e përcaktuar në marrëveshjen e Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve me Shoqatën e Ndërtuesve të Shqipërisë dhe në vendimin e Këshillit të Ministrave nr. 173, datë 29.03.2006 “Për miratimin e kostos minimale fiskale në ndërtim dhe për mënyrën e përcaktimit të çmimit të shitjes së banesave. Në rastet e shitjes së tokës bujqësore nga një person fizik paguhet 0.5 për qind e çmimit të kontratës, ndërsa në rastet e shitjes së tokës bujqësore nga një person juridik aplikohet taksa prej 2 përqindësh e çmimit të kontratës. Në rastet e shitjes së truallit dhe/ose ndërtesës nga një person fizik paguhet 0.5 për qind e çmimit të kontratës për vlerën deri në 2 milionë lekë, 1 për qind e çmimit të kontratës për vlerë 2 000 001 deri në 4 milionë lekë, 2 për qind e çmimit të kontratës për vlerë 4 000 001 deri në 6 milionë lekë dhe 3 për qind e çmimit të kontratës për vlerë më të madhe se 6 milionë lekë.
Kostot minimale fiskale për blerjen e apartamenteve
Tiranë 30 000 lekë
Vlorë 24 840
Korçë 22 680
Fier 23 820
Durrës 24 840
Elbasan 21 660
Gjirokastër 24 540
Gramsh 23 160
Kavajë 23 040
Sarandë 26 850
Shkodër 28 350
Lushnjë 24 750
Mirditë 25 200
Berat 24 840
Dibër 22 830
Krujë 24 930
Kuçovë 26 190
Kukës 25 110
Kurbin 24 930
Lezhë 22 440
Librazhd 21 660
Mat 24 900
Peqin 21 720
Përmet 23 580
Pogradec 26 130
Pukë 34 590
Skrapar 20 100
Tepelenë 24 750
Tropojë 35 970
Tiranë, çmimet e apartamenteve, stratosferike
Tirana përbën një shembull të pashoq në Europë përsa u takon karakteristikave të tregut të saj imobiliar. Megjithatë, shifrat tregojnë se duhet të kesh një “xhep të shëndetshëm” për t’u bërë ballë pa probleme çmimeve të apartamenteve në kryeqytetin shqiptar. Gazeta “Albania” prej disa javësh ka kontaktuar agjenci dhe subjekte të lidhura me shitblerjen e apartamenteve në kryeqytet, duke mundur të formësojë një skicë të çmimeve faktike dhe karakteristikave të këtij tregu për rrethin e Tiranës. Por materialet e mbledhura kanë hedhur dritë edhe në lidhje me trajektoren e çmimeve në këto 10 vitet e fundit, ndërsa ndryshimet janë thelbësore. Sakaq, është i rëndësishëm fakti se përveç cilësisë apo vendndodhjes së apartamentit, në Shqipëri kuotohet tej mase edhe faktori hipotekë. Kjo natyrisht është një karakteristikë shumë e veçantë në këtë treg, por shpeshherë ka sjellë edhe probleme apo harxhe të paparashikuara. Gjithsesi, nga të dhënat e mbledhura i sigurt është fakti se pavarësisht diferencave në vite çmimet kanë pësuar rritje për secilën zonë të kryeqytetit, por ç’është më e rëndësishmja, në situatën e krijuar në tregun e ndërtimeve në Shqipëri është e vështirë të bësh parashikime ekzakte. Kjo ndodh pasi ekspertët kanë vërejtur një “çakordim” të raportit mes ofertës dhe kërkesës, thellimi i së cilës mund edhe të sjellë atë që quhet pika kritike, ose kolapsi.
Në kryeqytet çmimet deri në 2000 euro për metër katror
Për efekt studimi të tregut, Tirana është ndarë në 32 zona, në të cilat ka çmime minimale dhe maksimale për apartamentet e reja. Kjo për faktin se në vlerësimin e çdo apartamenti që shitet ndikojnë mjaft faktorë, të cilët duhen pasur mjaft mirë parasysh kur bëhet fjalë për vlerë tregu. Kështu, brenda një zone duhet pasur parasysh viti i ndërtimit, amortizimi i pallatit, pozicioni i apartamentit, firma ndërtuese, me apo pa hipotekë, fasada e jashtme, ana funksionale etj. Por ajo që është shumë e rëndësishme, duhet të kihen parasysh të dhënat krahasuese të shitjeve faktike (realet) të kryera në çdo zonë me baza të njëjta krahasimi, ku nuk ka pasur konflikte interesi. Duke pasur parasysh tërë këto faktorë, rezulton se në zonat e ish-Bllokut dhe pranë Televizionit Publik, për vitin 2007 çmimi minimal i shitjes ka qenë 1200 euro/m2 dhe ai maksimal 1900 euro/m2, me një mesatare 1550 euro/m2. Pra, ato apartamente që plotësonin kushtet e favorshme të mësipërme, u shiten me çmim maksimal tregu prej 1900 euro/m2 dhe ato që nuk i plotësonin ato, u shitën me 1200 euro/m2. Mbas këtyre dy zonave, çmime më të larta ka zona e qendrës me 1000 euro/m2 minimal dhe 1500 euro/m2 maksimal, më tej zona rreth unazës me 900 euro/m2 minimal dhe 1100 euro/m2 maksimal. Dhe në zonat në periferi të Tiranës, ku çmimet janë më të ulëta, rezulton 600 euro/m2 çmimi minimal dhe 740 euro/m2 çmimi maksimal. Një zhvillim më të madh dhe rritje më të madhe çmimesh kanë zonat gjatë rrugës drejt Laprakës dhe ajo drejt ish-Kombinatit Tekstil si dhe ajo gjatë Kinostudios.
14 Korrik 2008
Habjon Hasani
Nuk mund të ketë hipotekim të pronës nëse nuk ke paguar taksën e truallit. Kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, tokë dhe ndërtesë, tatohet me 10 për qind të fitimeve kapitale të realizuara. Përjashtim bëjnë vetëm rastet e shkëmbimit të së drejtës së pronësisë mbi tokën me të drejtën e pronësisë mbi ndërtesën e ndërtuar mbi tokë. Individi që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme e paguan tatimin para kryerjes së regjistrimit të kësaj pasurie, në përputhje me aktet ligjore përkatëse. Pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet pa provuar pagimin e detyrimit pranë zyrave vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ndërkohë që “fitim kapital i realizuar” nënkupton diferencën ndërmjet vlerës në shitje dhe vlerës në blerje të pasurisë, ndërtesë apo tokë. Vlera në shitje e pasurisë së paluajtshme përcaktohet në kontratën e noterizuar të shitjes, e cila është firmosur nga palët (shitësi dhe blerësi). Kontrata duhet të shprehë sipërfaqen në metër katror të pasurisë, çmimin për metër katror dhe vlerën e saj. Kontrata duhet të jetë e shoqëruar me hartën, planimetrinë dhe dokumentet e tjera që shërbejnë për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme. Në rastet kur individi kalon pronësinë, për herë të dytë e në vazhdim, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar do të merret diferenca midis vlerës së shitjes dhe vlerës së blerjes e përcaktuar në kontratën paraardhëse.
Kategoritë
Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara deri në datën 31 dhjetor 1995, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, si dhe ndërtesat e privatizuara me Ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore”, i ndryshuar, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e të drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja mesatare për metër katrorë e sipërfaqes së shfrytëzueshme, të përcaktuar nga Enti Kombëtar i Banesave, në VKM-në nr. 815, datë 9.12.1996. Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara nga 1 janari 1996, deri më 31 dhjetor 2002, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e të drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja mesatare për metër katror e sipërfaqes së shfrytëzueshme e përcaktuar nga Enti Kombëtar i Banesave në vendimet e Këshillit të Ministrave të viteve 1996, 1998 dhe 2000.
Ndërtesat e reja
Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara pas 1 janarit 2003, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, për efekt të përcaktimit të tatimit për kalimin e së drejtës së pronësisë, si vlerë minimale në blerje do të merret kostoja minimale fiskale e përcaktuar në marrëveshjen e Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve me Shoqatën e Ndërtuesve të Shqipërisë dhe në vendimin e Këshillit të Ministrave nr. 173, datë 29.03.2006 “Për miratimin e kostos minimale fiskale në ndërtim dhe për mënyrën e përcaktimit të çmimit të shitjes së banesave. Në rastet e shitjes së tokës bujqësore nga një person fizik paguhet 0.5 për qind e çmimit të kontratës, ndërsa në rastet e shitjes së tokës bujqësore nga një person juridik aplikohet taksa prej 2 përqindësh e çmimit të kontratës. Në rastet e shitjes së truallit dhe/ose ndërtesës nga një person fizik paguhet 0.5 për qind e çmimit të kontratës për vlerën deri në 2 milionë lekë, 1 për qind e çmimit të kontratës për vlerë 2 000 001 deri në 4 milionë lekë, 2 për qind e çmimit të kontratës për vlerë 4 000 001 deri në 6 milionë lekë dhe 3 për qind e çmimit të kontratës për vlerë më të madhe se 6 milionë lekë.
Kostot minimale fiskale për blerjen e apartamenteve
Tiranë 30 000 lekë
Vlorë 24 840
Korçë 22 680
Fier 23 820
Durrës 24 840
Elbasan 21 660
Gjirokastër 24 540
Gramsh 23 160
Kavajë 23 040
Sarandë 26 850
Shkodër 28 350
Lushnjë 24 750
Mirditë 25 200
Berat 24 840
Dibër 22 830
Krujë 24 930
Kuçovë 26 190
Kukës 25 110
Kurbin 24 930
Lezhë 22 440
Librazhd 21 660
Mat 24 900
Peqin 21 720
Përmet 23 580
Pogradec 26 130
Pukë 34 590
Skrapar 20 100
Tepelenë 24 750
Tropojë 35 970
Tiranë, çmimet e apartamenteve, stratosferike
Tirana përbën një shembull të pashoq në Europë përsa u takon karakteristikave të tregut të saj imobiliar. Megjithatë, shifrat tregojnë se duhet të kesh një “xhep të shëndetshëm” për t’u bërë ballë pa probleme çmimeve të apartamenteve në kryeqytetin shqiptar. Gazeta “Albania” prej disa javësh ka kontaktuar agjenci dhe subjekte të lidhura me shitblerjen e apartamenteve në kryeqytet, duke mundur të formësojë një skicë të çmimeve faktike dhe karakteristikave të këtij tregu për rrethin e Tiranës. Por materialet e mbledhura kanë hedhur dritë edhe në lidhje me trajektoren e çmimeve në këto 10 vitet e fundit, ndërsa ndryshimet janë thelbësore. Sakaq, është i rëndësishëm fakti se përveç cilësisë apo vendndodhjes së apartamentit, në Shqipëri kuotohet tej mase edhe faktori hipotekë. Kjo natyrisht është një karakteristikë shumë e veçantë në këtë treg, por shpeshherë ka sjellë edhe probleme apo harxhe të paparashikuara. Gjithsesi, nga të dhënat e mbledhura i sigurt është fakti se pavarësisht diferencave në vite çmimet kanë pësuar rritje për secilën zonë të kryeqytetit, por ç’është më e rëndësishmja, në situatën e krijuar në tregun e ndërtimeve në Shqipëri është e vështirë të bësh parashikime ekzakte. Kjo ndodh pasi ekspertët kanë vërejtur një “çakordim” të raportit mes ofertës dhe kërkesës, thellimi i së cilës mund edhe të sjellë atë që quhet pika kritike, ose kolapsi.
Në kryeqytet çmimet deri në 2000 euro për metër katror
Për efekt studimi të tregut, Tirana është ndarë në 32 zona, në të cilat ka çmime minimale dhe maksimale për apartamentet e reja. Kjo për faktin se në vlerësimin e çdo apartamenti që shitet ndikojnë mjaft faktorë, të cilët duhen pasur mjaft mirë parasysh kur bëhet fjalë për vlerë tregu. Kështu, brenda një zone duhet pasur parasysh viti i ndërtimit, amortizimi i pallatit, pozicioni i apartamentit, firma ndërtuese, me apo pa hipotekë, fasada e jashtme, ana funksionale etj. Por ajo që është shumë e rëndësishme, duhet të kihen parasysh të dhënat krahasuese të shitjeve faktike (realet) të kryera në çdo zonë me baza të njëjta krahasimi, ku nuk ka pasur konflikte interesi. Duke pasur parasysh tërë këto faktorë, rezulton se në zonat e ish-Bllokut dhe pranë Televizionit Publik, për vitin 2007 çmimi minimal i shitjes ka qenë 1200 euro/m2 dhe ai maksimal 1900 euro/m2, me një mesatare 1550 euro/m2. Pra, ato apartamente që plotësonin kushtet e favorshme të mësipërme, u shiten me çmim maksimal tregu prej 1900 euro/m2 dhe ato që nuk i plotësonin ato, u shitën me 1200 euro/m2. Mbas këtyre dy zonave, çmime më të larta ka zona e qendrës me 1000 euro/m2 minimal dhe 1500 euro/m2 maksimal, më tej zona rreth unazës me 900 euro/m2 minimal dhe 1100 euro/m2 maksimal. Dhe në zonat në periferi të Tiranës, ku çmimet janë më të ulëta, rezulton 600 euro/m2 çmimi minimal dhe 740 euro/m2 çmimi maksimal. Një zhvillim më të madh dhe rritje më të madhe çmimesh kanë zonat gjatë rrugës drejt Laprakës dhe ajo drejt ish-Kombinatit Tekstil si dhe ajo gjatë Kinostudios.
14 Korrik 2008