Kush ka prona u trefishohet taksa per shitjen e pasurise
Udhëzimi i ministrit Alibeaj ndryshoi strukturën e taksës mbi shitjen e truallit dhe të objektit.
Habjon Hasani
Qeveria shqiptare prej tre muajsh ka trefishuar vlerën e taksës që duhet të paguajë një pronar banese kur ky i fundit vendos ta shesë atë. Është pikërisht Udhëzimi nr. 21, datë 26 shkurt 2009, i firmosur nga ministrat Enkelejd Alibeaj dhe Ridvan Bode, ai që ka ndryshuar pa shumë bujë mënyrën dhe formulën mbi llogaritjen e taksimit të shitjes së objekteve. Hileja është bërë pikërisht në rishikimin që ky udhëzim i ka bërë udhëzimit paraardhës në pikën 6.4 të tij. Ndërsa udhëzimi paraardhës i vitit 2008 (i firmosur gjithashtu nga Bode dhe Alibeaj) përcaktonte se te taksa mbi shitjen në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga këmbimi i truallit, çmimi i blerjes (për metër katror) do të ishte një nga çmimet e referencës që qeveria ka përcaktuar sipas vlerës së truallit në çdo zonë të Shqipërisë dhe të Tiranës. Por, në udhëzimin e ri të firmosur nga dy ministrat, referencat e çmimit të truallit sipas zonave është zhdukur dhe udhëzimi në fjalë sugjeron që për të konfiguruar çmimin e blerjes duhet t’i referohesh një vendimi të Këshillit të Ministrave të datës 5 gusht të vitit 2008, që përcakton vlerën e truallit të vënë në dispozicion të investitorëve të ndërtimit nga pronarët e tij. Ky vendim i qeverisë përcakton në pikat “b” dhe “c” të tij mënyrën se si përllogaritet vlera. Më konkretisht, vendimi thotë: “Kostoja e ndërtimit për metër katror përcaktohet në bazë të kostos minimale fiskale të ndërtimit, sipas qyteteve apo zonave brenda qyteteve; vlera e truallit të vënë në dispozicion nga pronari llogaritet si prodhim i kostos së ndërtimit për metër katror me pjesën e sipërfaqes së objektit që kanë përfituar pronarët. Vlera e truallit (tokë), e llogaritur si më sipër, është shpenzim i zbritshëm për investitorin e objektit”.
Gracka
Pra, në bazë të udhëzimit të ri, nuk do të ketë më referenca (sipas zonave çmimi për çdo metër katror) në lidhje me përcaktimin e çmimit të blerjes, por thjesht, qeveria, në formulën e përllogaritjes së taksës mbi shitjen, do të kryejë zëvendësimin e çmimit të referencës sipas zonës me çmimin e ndërtimit të objektit nga ndërtuesi i tij. Ky çmim njihet ndryshe dhe si kostoja fiskale e ndërtimit për metër katror dhe deri sot në Tiranë nuk e ka kaluar asnjëherë vlerën e 300 eurove (maksimalja) për metër katror. Pra ndonëse nuk ka ndryshuar taksën e sheshtë (koeficientin e shumëzimit me 10 për qind) qeveria praktikisht ka ndryshuar dhe zëvendësuar totalisht njërin prej parametrave të formulës ku ky koeficient shumëzohet. Pra praktikisht qeveria ka prekur themelin e taksës, e ka devijuar atë. Efekti është marramendës, në disa zona të Tiranës i bie që nëse një pronar ndërtese apo banese vendos ta shesë pronën, i takon që t’i paguajë qeverisë deri në 150 euro për metër katror, për të mos folur për ato ambiente që cilësohen si dyqane apo ambiente për zhvillim aktiviteti tregtar, ku diferenca e parave që shitësi duhet t’i derdhë në arkën e shtetit shkon deri në 300 euro për metër katror. Nëse deri dje një shitje normale apartamenti në Tiranë bënte që shitësi të derdhte rreth 4 ose pesë mijë euro në shtet, sot shitja e një apartamenti në një zonë të zakonshme të Tiranës e detyron pronarin të paguajë deri në 14 mijë euro nëse apartamenti është 100 metra katrorë.
Efektet
Vetëm tre muaj ka ky udhëzim që ka hyrë në fuqi dhe pronarët që duan të shesin apartamentet e tyre janë përballur me një çmim të paimagjinueshëm për t’u paguar në shtet. Po përse e ka marrë qeveria një vendim të tillë për të ndryshuar dhe trefishuar taksën e shitjes së ndërtesave? Të paktën ajo që dimë deri tani me siguri është fakti se qeveria, duke përdorur sloganin e taksës së sheshtë, në fakt e ka bërë “mal” taksën duke e trefishuar atë nëpërmjet ndërhyrjes në formulën e përllogaritjes së saj. Deri tani efektet që ka dhënë kjo ndërhyrje në këto tre muaj kanë pasur si rezultat një bllokim automatik të shitjeve, pasi pronarët kanë refuzuar ta paguajnë këtë vlerë të lartë takse kur janë njohur me faturën në zyrat e Hipotekës.
Si u ndryshua skema dhe formula për taksën mbi shitjen e objekteve
Ishte: UDHËZIMI NR.9, DATË 26.2.2008
6.4 Në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga këmbimi i truallit, në bazë të një kontrate këmbimi, si çmim i blerjes do të konsiderohet një nga çmimet e përcaktuara në shtojcat 2 dhe 3 të këtij udhëzimi. (Pra nënkupton çmimin e referencës sipas zonave)
U bë: UDHËZIMI NR. 21, DATË 26.2.2009
6. Pika 6.4 ndryshohet me këtë përmbajtje.
“6.4. Në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga shkëmbimi i truallit, në bazë të një kontrate shkëmbimi, si çmim i blerjes do të konsiderohet çmimi i përcaktuar sipas metodikës në Vendimin e Këshillit të Ministrave Nr. 1129, datë 5.8.2008 ‘Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë, nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit’”.
Shkojmë te Vendimi i cituar:
VENDIM
Nr.1129, datë 5.8.2008
“Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë, nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”
Në mbështetje të Nenit 100 të Kushtetutës dhe të Nenit 20 të Ligjit Nr. 8438, datë 28.12.1998 “Për tatimin mbi të ardhurat”, të ndryshuar, me propozimin e ministrit të Financave, Këshilli i Ministrave
VENDOSI:
Vlera e truallit, për m2, të vënë, nga pronarët e truallit (tokë), në dispozicion të investitorëve të ndërtimit, për veprimtari ndërtimi, për strehim, veprimtari prodhuese, veprimtari tregtare ose shërbimi, përkundrejt përfitimit në natyrë të sipërfaqeve të ndërtimit, llogaritet në këtë mënyrë:
a) Sipërfaqja e ndërtimit, në m2, që përfitojnë pronarët e truallit, përcaktohet në bazë të kontratës së shkëmbimit të pasurisë truall me ndërtesën e ngritur mbi të;
b) Kostoja e ndërtimit, për m2, përcaktohet në bazë të kostos minimale fiskale të ndërtimit, sipas qyteteve apo zonave brenda qyteteve;
c) Vlera e truallit, të vënë në dispozicion nga pronari, llogaritet si prodhim i kostos së ndërtimit, për m2, me pjesën e sipërfaqes së objektit që kanë përfituar pronarët. Vlera e truallit (tokë), e llogaritur si më sipër, është shpenzim i zbritshëm për investitorin e objektit.
Ky vendim hyn në fuqi pas botimit në Fletoren Zyrtare dhe i shtrin efektet për lejet e ndërtimit që do të jepen nga data e hyrjes në fuqi të këtij vendimi.
12 Qershor 2009
Habjon Hasani
Qeveria shqiptare prej tre muajsh ka trefishuar vlerën e taksës që duhet të paguajë një pronar banese kur ky i fundit vendos ta shesë atë. Është pikërisht Udhëzimi nr. 21, datë 26 shkurt 2009, i firmosur nga ministrat Enkelejd Alibeaj dhe Ridvan Bode, ai që ka ndryshuar pa shumë bujë mënyrën dhe formulën mbi llogaritjen e taksimit të shitjes së objekteve. Hileja është bërë pikërisht në rishikimin që ky udhëzim i ka bërë udhëzimit paraardhës në pikën 6.4 të tij. Ndërsa udhëzimi paraardhës i vitit 2008 (i firmosur gjithashtu nga Bode dhe Alibeaj) përcaktonte se te taksa mbi shitjen në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga këmbimi i truallit, çmimi i blerjes (për metër katror) do të ishte një nga çmimet e referencës që qeveria ka përcaktuar sipas vlerës së truallit në çdo zonë të Shqipërisë dhe të Tiranës. Por, në udhëzimin e ri të firmosur nga dy ministrat, referencat e çmimit të truallit sipas zonave është zhdukur dhe udhëzimi në fjalë sugjeron që për të konfiguruar çmimin e blerjes duhet t’i referohesh një vendimi të Këshillit të Ministrave të datës 5 gusht të vitit 2008, që përcakton vlerën e truallit të vënë në dispozicion të investitorëve të ndërtimit nga pronarët e tij. Ky vendim i qeverisë përcakton në pikat “b” dhe “c” të tij mënyrën se si përllogaritet vlera. Më konkretisht, vendimi thotë: “Kostoja e ndërtimit për metër katror përcaktohet në bazë të kostos minimale fiskale të ndërtimit, sipas qyteteve apo zonave brenda qyteteve; vlera e truallit të vënë në dispozicion nga pronari llogaritet si prodhim i kostos së ndërtimit për metër katror me pjesën e sipërfaqes së objektit që kanë përfituar pronarët. Vlera e truallit (tokë), e llogaritur si më sipër, është shpenzim i zbritshëm për investitorin e objektit”.
Gracka
Pra, në bazë të udhëzimit të ri, nuk do të ketë më referenca (sipas zonave çmimi për çdo metër katror) në lidhje me përcaktimin e çmimit të blerjes, por thjesht, qeveria, në formulën e përllogaritjes së taksës mbi shitjen, do të kryejë zëvendësimin e çmimit të referencës sipas zonës me çmimin e ndërtimit të objektit nga ndërtuesi i tij. Ky çmim njihet ndryshe dhe si kostoja fiskale e ndërtimit për metër katror dhe deri sot në Tiranë nuk e ka kaluar asnjëherë vlerën e 300 eurove (maksimalja) për metër katror. Pra ndonëse nuk ka ndryshuar taksën e sheshtë (koeficientin e shumëzimit me 10 për qind) qeveria praktikisht ka ndryshuar dhe zëvendësuar totalisht njërin prej parametrave të formulës ku ky koeficient shumëzohet. Pra praktikisht qeveria ka prekur themelin e taksës, e ka devijuar atë. Efekti është marramendës, në disa zona të Tiranës i bie që nëse një pronar ndërtese apo banese vendos ta shesë pronën, i takon që t’i paguajë qeverisë deri në 150 euro për metër katror, për të mos folur për ato ambiente që cilësohen si dyqane apo ambiente për zhvillim aktiviteti tregtar, ku diferenca e parave që shitësi duhet t’i derdhë në arkën e shtetit shkon deri në 300 euro për metër katror. Nëse deri dje një shitje normale apartamenti në Tiranë bënte që shitësi të derdhte rreth 4 ose pesë mijë euro në shtet, sot shitja e një apartamenti në një zonë të zakonshme të Tiranës e detyron pronarin të paguajë deri në 14 mijë euro nëse apartamenti është 100 metra katrorë.
Efektet
Vetëm tre muaj ka ky udhëzim që ka hyrë në fuqi dhe pronarët që duan të shesin apartamentet e tyre janë përballur me një çmim të paimagjinueshëm për t’u paguar në shtet. Po përse e ka marrë qeveria një vendim të tillë për të ndryshuar dhe trefishuar taksën e shitjes së ndërtesave? Të paktën ajo që dimë deri tani me siguri është fakti se qeveria, duke përdorur sloganin e taksës së sheshtë, në fakt e ka bërë “mal” taksën duke e trefishuar atë nëpërmjet ndërhyrjes në formulën e përllogaritjes së saj. Deri tani efektet që ka dhënë kjo ndërhyrje në këto tre muaj kanë pasur si rezultat një bllokim automatik të shitjeve, pasi pronarët kanë refuzuar ta paguajnë këtë vlerë të lartë takse kur janë njohur me faturën në zyrat e Hipotekës.
Si u ndryshua skema dhe formula për taksën mbi shitjen e objekteve
Ishte: UDHËZIMI NR.9, DATË 26.2.2008
6.4 Në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga këmbimi i truallit, në bazë të një kontrate këmbimi, si çmim i blerjes do të konsiderohet një nga çmimet e përcaktuara në shtojcat 2 dhe 3 të këtij udhëzimi. (Pra nënkupton çmimin e referencës sipas zonave)
U bë: UDHËZIMI NR. 21, DATË 26.2.2009
6. Pika 6.4 ndryshohet me këtë përmbajtje.
“6.4. Në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga shkëmbimi i truallit, në bazë të një kontrate shkëmbimi, si çmim i blerjes do të konsiderohet çmimi i përcaktuar sipas metodikës në Vendimin e Këshillit të Ministrave Nr. 1129, datë 5.8.2008 ‘Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë, nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit’”.
Shkojmë te Vendimi i cituar:
VENDIM
Nr.1129, datë 5.8.2008
“Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë, nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”
Në mbështetje të Nenit 100 të Kushtetutës dhe të Nenit 20 të Ligjit Nr. 8438, datë 28.12.1998 “Për tatimin mbi të ardhurat”, të ndryshuar, me propozimin e ministrit të Financave, Këshilli i Ministrave
VENDOSI:
Vlera e truallit, për m2, të vënë, nga pronarët e truallit (tokë), në dispozicion të investitorëve të ndërtimit, për veprimtari ndërtimi, për strehim, veprimtari prodhuese, veprimtari tregtare ose shërbimi, përkundrejt përfitimit në natyrë të sipërfaqeve të ndërtimit, llogaritet në këtë mënyrë:
a) Sipërfaqja e ndërtimit, në m2, që përfitojnë pronarët e truallit, përcaktohet në bazë të kontratës së shkëmbimit të pasurisë truall me ndërtesën e ngritur mbi të;
b) Kostoja e ndërtimit, për m2, përcaktohet në bazë të kostos minimale fiskale të ndërtimit, sipas qyteteve apo zonave brenda qyteteve;
c) Vlera e truallit, të vënë në dispozicion nga pronari, llogaritet si prodhim i kostos së ndërtimit, për m2, me pjesën e sipërfaqes së objektit që kanë përfituar pronarët. Vlera e truallit (tokë), e llogaritur si më sipër, është shpenzim i zbritshëm për investitorin e objektit.
Ky vendim hyn në fuqi pas botimit në Fletoren Zyrtare dhe i shtrin efektet për lejet e ndërtimit që do të jepen nga data e hyrjes në fuqi të këtij vendimi.
12 Qershor 2009