Në kërkim të një shtëpie
11/10/2011 Analiza e Bankës së Shqipërisë: Që prej vitit 1998 çmimet në kryeqytet në rritje të vazhdueshme
Motivimi pas lehtësive për marrje kredie solli gjallërim të ofertës dhe kërkesës
Një rritje e lehtë e kërkesës për blerje të apartamenteve ka ardhur pas rikthimit të emigrantëve në Shqipëri. Ekspertët e Bankës së Shqipërisë vlerësojnë se ndër faktorët që kanë stimuluar këtë tendencë janë edhe rritja e numrit të lejeve të ndërtimit, i cili është përmirësuar dy tremujorë rresht dhe sinjalizon për rritje të ofertës së ardhshme të banesave. Faktor tjetër është edhe lehtësimi në kushtet e kreditimit për blerje banese gjashtë muajt e parë të vitit 2011. Kjo ka sjellë një rritje të kërkesës, që mund të ketë sjellë rritje të lehtë të çmimeve në tremujorin e dytë 2011.
Çmimet e banesave
Agjentët e agjencive imobiliare në Tiranë janë të parët që përballen me këtë tendencë. Ata konfirmojnë se gjatë vitit 2011 kërkesa për pasuri të paluajtshme ka pësuar një rritje të lehtë. Me miratimin e planit urbanistik të Tiranës ata presin një tjetër ringritje. Ky rigjallërim i tregut është vënë në dukje edhe në raportin e fundit të Bankës së Shqipërisë. Indeksi i çmimit të banesave u rrit 1.6% gjatë tremujorit të dytë të vitit 2011, duke ruajtur ritmin e tremujorit të mëparshëm. Sipas analizës së BSH-së, zhvillimet në çmimet e banesave në tremujorin e dytë të vitit 2011 janë ndikuar nga një gjallërim i moderuar i ofertës dhe kërkesës. Numri i lejeve të ndërtimit për banesa ka vijuar të rritet, në tremujorin e parë të vitit 2011. Ky është një prej faktorëve që sipas ekspertëve të Bankës së Shqipërisë ka sjellë përmirësim për dy tremujorë rresht dhe sinjalizon për rritje të ofertës së ardhshme të banesave.
Analiza e tregut
Që prej vitit 1998, çmimet e banesave në kryeqytet kanë qenë në rritje të vazhdueshme. Gjatë kësaj periudhe, indeksi i çmimit të banesave është rritur mesatarisht me rreth 9.2% në terma vjetorë. Rritja e çmimeve ka ndodhur pavarësisht ciklit të ekonomisë. Kështu, deri para fillimit të krizës ekonomike financiare globale, norma mesatare vjetore e rritjes së IÇB-së ishte rreth 9.3%. Me fillimin e krizës dhe ngadalësimin e aktivitetit të përgjithshëm ekonomik, indeksi i çmimeve të banesave në kryeqytet u rrit mesatarisht me 7.8% në terma vjetorë. Zhvillimet në këtë sektor kanë çuar në idenë e një mbivlerësimi të çmimeve të banesave në kryeqytet.
Përfundimet
Një lexim i shpejtë i të dhënave çon në përfundimin se çmimet e banesave në Tiranë kanë shfaqur shenja mbivlerësimi. Megjithatë, kjo analizë sipas Bankës së Shqipërisë, supozon se familjet shqiptare janë indiferente apo kanë preferenca të pandryshuara në kohë midis blerjes së banesës dhe marrjes me qira. Për më tepër, ajo supozon se burimi i kërkesës për qira dhe për blerje banese është i njëjtë. “Të dyja supozimet nuk janë detyrimisht të sakta: preferencat në kohë për blerje banese apo jetesë me qira mund të ndryshojnë dhe familjet mund të udhëhiqen jo vetëm nga motive financiare në zgjedhjet e tyre. Gjithashtu, kërkesa potenciale për blerje banese shtrihet edhe në emigrantët shqiptarë jashtë shtetit, të cilët nuk e konsiderojnë marrjen me qira si një alternativë ndaj opsionit të parë”, - theksojnë ekspertët. Analiza supozon se tregu financiar dhe tregu i pasurive të paluajtshme janë zëvendësues perfektë. Në rastin e Shqipërisë ky pohim mund të jetë i shmangur nga realiteti, për sa kohë që tregu financiar nuk ofron instrumente afatgjata, të cilat mund të replikojnë harkun kohor të investimit që mbulon një investim në pasuri të patundshme. Faktorë si përmirësimet cilësore të banesave apo problemet me lejet e ndërtimit, sipas ekspertëve të BSH-së, ata mund të kenë një impakt josimetrik në raportet e kërkesë-ofertës për qira dhe për blerje banese, duke shmangur treguesit nga vlerat e tyre ekuilibër.
Çmimet e qirave
Indeksi i qirasë ka shfaqur një luhatshmëri më të lartë gjatë 10 viteve të fundit krahasuar me indeksin e çmimeve të banesave. Pas rënies me rreth 4.5% në tremujorin e parë të vitit 2011, indeksi i qirasë për Tiranën shënoi rënie me rreth 12.8% në terma vjetorë nominalë gjatë tremujorit të dytë. Indeksi i qirasë shënoi rënie me rreth 16.2%. Raporti i indeksit të çmimeve të banesave me atë të qirasë ishte rreth 16.4% më i lartë krahasuar me të njëjtin tremujor të një viti më parë. Gjatë tremujorit të dytë të vitit 2011, ky raport qëndroi mbi trendin e tij historik.
Motivimi pas lehtësive për marrje kredie solli gjallërim të ofertës dhe kërkesës
Një rritje e lehtë e kërkesës për blerje të apartamenteve ka ardhur pas rikthimit të emigrantëve në Shqipëri. Ekspertët e Bankës së Shqipërisë vlerësojnë se ndër faktorët që kanë stimuluar këtë tendencë janë edhe rritja e numrit të lejeve të ndërtimit, i cili është përmirësuar dy tremujorë rresht dhe sinjalizon për rritje të ofertës së ardhshme të banesave. Faktor tjetër është edhe lehtësimi në kushtet e kreditimit për blerje banese gjashtë muajt e parë të vitit 2011. Kjo ka sjellë një rritje të kërkesës, që mund të ketë sjellë rritje të lehtë të çmimeve në tremujorin e dytë 2011.
Çmimet e banesave
Agjentët e agjencive imobiliare në Tiranë janë të parët që përballen me këtë tendencë. Ata konfirmojnë se gjatë vitit 2011 kërkesa për pasuri të paluajtshme ka pësuar një rritje të lehtë. Me miratimin e planit urbanistik të Tiranës ata presin një tjetër ringritje. Ky rigjallërim i tregut është vënë në dukje edhe në raportin e fundit të Bankës së Shqipërisë. Indeksi i çmimit të banesave u rrit 1.6% gjatë tremujorit të dytë të vitit 2011, duke ruajtur ritmin e tremujorit të mëparshëm. Sipas analizës së BSH-së, zhvillimet në çmimet e banesave në tremujorin e dytë të vitit 2011 janë ndikuar nga një gjallërim i moderuar i ofertës dhe kërkesës. Numri i lejeve të ndërtimit për banesa ka vijuar të rritet, në tremujorin e parë të vitit 2011. Ky është një prej faktorëve që sipas ekspertëve të Bankës së Shqipërisë ka sjellë përmirësim për dy tremujorë rresht dhe sinjalizon për rritje të ofertës së ardhshme të banesave.
Analiza e tregut
Që prej vitit 1998, çmimet e banesave në kryeqytet kanë qenë në rritje të vazhdueshme. Gjatë kësaj periudhe, indeksi i çmimit të banesave është rritur mesatarisht me rreth 9.2% në terma vjetorë. Rritja e çmimeve ka ndodhur pavarësisht ciklit të ekonomisë. Kështu, deri para fillimit të krizës ekonomike financiare globale, norma mesatare vjetore e rritjes së IÇB-së ishte rreth 9.3%. Me fillimin e krizës dhe ngadalësimin e aktivitetit të përgjithshëm ekonomik, indeksi i çmimeve të banesave në kryeqytet u rrit mesatarisht me 7.8% në terma vjetorë. Zhvillimet në këtë sektor kanë çuar në idenë e një mbivlerësimi të çmimeve të banesave në kryeqytet.
Përfundimet
Një lexim i shpejtë i të dhënave çon në përfundimin se çmimet e banesave në Tiranë kanë shfaqur shenja mbivlerësimi. Megjithatë, kjo analizë sipas Bankës së Shqipërisë, supozon se familjet shqiptare janë indiferente apo kanë preferenca të pandryshuara në kohë midis blerjes së banesës dhe marrjes me qira. Për më tepër, ajo supozon se burimi i kërkesës për qira dhe për blerje banese është i njëjtë. “Të dyja supozimet nuk janë detyrimisht të sakta: preferencat në kohë për blerje banese apo jetesë me qira mund të ndryshojnë dhe familjet mund të udhëhiqen jo vetëm nga motive financiare në zgjedhjet e tyre. Gjithashtu, kërkesa potenciale për blerje banese shtrihet edhe në emigrantët shqiptarë jashtë shtetit, të cilët nuk e konsiderojnë marrjen me qira si një alternativë ndaj opsionit të parë”, - theksojnë ekspertët. Analiza supozon se tregu financiar dhe tregu i pasurive të paluajtshme janë zëvendësues perfektë. Në rastin e Shqipërisë ky pohim mund të jetë i shmangur nga realiteti, për sa kohë që tregu financiar nuk ofron instrumente afatgjata, të cilat mund të replikojnë harkun kohor të investimit që mbulon një investim në pasuri të patundshme. Faktorë si përmirësimet cilësore të banesave apo problemet me lejet e ndërtimit, sipas ekspertëve të BSH-së, ata mund të kenë një impakt josimetrik në raportet e kërkesë-ofertës për qira dhe për blerje banese, duke shmangur treguesit nga vlerat e tyre ekuilibër.
Çmimet e qirave
Indeksi i qirasë ka shfaqur një luhatshmëri më të lartë gjatë 10 viteve të fundit krahasuar me indeksin e çmimeve të banesave. Pas rënies me rreth 4.5% në tremujorin e parë të vitit 2011, indeksi i qirasë për Tiranën shënoi rënie me rreth 12.8% në terma vjetorë nominalë gjatë tremujorit të dytë. Indeksi i qirasë shënoi rënie me rreth 16.2%. Raporti i indeksit të çmimeve të banesave me atë të qirasë ishte rreth 16.4% më i lartë krahasuar me të njëjtin tremujor të një viti më parë. Gjatë tremujorit të dytë të vitit 2011, ky raport qëndroi mbi trendin e tij historik.