Periferitë e Tiranës, legalizimi mban peng transaksionet
Autori i Lajmit: Denisa Kona
Nuk ka asnjë metodologji më të saktë për të përcaktuar tregun e pronave të patundshme, qofshin këto apartamente apo forma të tjera, sesa të protokollosh rregullisht njoftimet për çmimet e shitjeve në një segment të dhënë kohor dhe për zonat në të cilat ngrihet studimi. Zakonisht, sekserët dhe zyrat imobilare janë njohëse të mira të tregjeve të tilla, por nga ana tjetër, çmimet e tyre nuk duhen konsideruar si çmimet më reale të apartamenteve. Zakonisht, shtëpitë e shitura me anë të këtyre zyrave kanë çmime më të larta (pasi këtu hyn edhe përqindja e fitimit të tyre).
Po çmimet që publikohen nëpër njoftime, në çfarë mase prezantojnë tregun real? Jo rrallë, njoftimet përmbajnë sqarime të llojit: “Çmimi është i diskutueshëm”, sikurse edhe deklarime të përkundërta. Kjo do të thotë se pas një çmimi të parë, ka një pazar në rastin kur palët- shitësi dhe blerësi takohen. Por, kjo nuk të thotë saktësisht se sa luhaten rezervat- shtesë. Ndërkaq, nga disa kontakte që “Ballkan”ka realizuar në rolin e “blerësit”, ka rezultuar se shitësit pranojnë të negociojnë për çmimet dhe të ulin pa problem 1-2 milionë lekë të vjetra. Në disa raste, ata vetë këmbëngulin të realizojnë shitjen edhe duke ulur më tepër, madje edhe 5 mijë euro! Tregu i pronave të patundshme në këtë sens nuk ndryshon shumë nga cilido treg tjetër, ku oferta me kërkesën si dhe dhuntia për të bërë “pazar” janë pjesë e vlerësimit të mallit.
Gazeta mblodhi një numër njoftimesh të apartamenteve të botuara në media të shkruara si dhe në ndonjë faqe elektronike të tyre. Nga krahasimi me çmimet e referencës (ende në fuqi) si dhe me çmimet e reja të Entit Kombëtar të Banesave për 2008-n, rezulton se çmimet e shtëpive të njoftimeve janë më shpesh diçka më të larta se ato të caktuara për efekt tatimi (dhe ndjeshëm më të larta se ato që përmban Udhëzimi i shkurtit 2008 i Ministrisë së Financave). Por nuk mungojnë edhe rastet, kur çmimet e vendosura bien nën çmimet referenciale. Atëherë mund të duket si absurde, që dikush pranon të shesë pronën e tij nën një çmim “minimal” të caktuar zyrtarisht, që duhet të thotë se është çmimi minimal i tregut. Por duke pasur parasysh kondicionin e një banese dhe rrethana të tjera disfavorizuese, edhe kjo ngjet.
Çmimet e periferive më larg referencës se zonat qendrore
Nga vëzhgimi i tregut të lirë të banesave (njoftimet e vetë qytetarëve) bie në sy se periferitë po kërkojnë “të ngjisin shumë shkallë njëherësh” dhe se çmimet e caktuara nga banorët e tyre synojnë t u afrohen arbitrarisht atyre të qendrës. Në këtë pikë, çmimet e periferive rrahin më larg çmimeve fiskale sesa çmimet e qendrës. Nga një hulumtin për zonat e ndryshme të kryeqytetit, bien në sy se çmimet më të larta po vendosen për objektet në rrugën e Kavajës, edhe pse kjo rrugë në Udhëzimin e përcaktuar në shkurt 2008, nuk mban rekordin për shtrenjtësinë (përfshihet në zonën 10/2) me çmim reference 115 900 lekë/m2. Ndërsa në vendimin e fundit të qeverisë (Udhëzimi nr.1, dt.20.8.2008 “Për miratimin e kostos mesatare të ndërtimit të banesave për vitin 2008), i cili siç mësojmë nga noterët, nuk ka nisur të zbatohet, çmimi i kësaj zone sipas EKB është 130 mijë lekë/m2. Ndërsa tregu e kapërcen herë pas here këtë çmim.
Po në rastet kur çmimi luhatet rreth të njëjtës vlerë të caktuar nga ENTI? A duhet marrë kjo, si çmim referencë? Nëse referenca do të quhet çmim mesatar i shitjeve të banesave, po, por në këtë rast do të duhej të përmbysej koncepti për një çmim fiskal minimal që presupozon se nën të nuk ka realisht shitje. Kjo mund të jetë një arsye që Ministria e Financave nuk e ka ndryshuar ende udhëzimin e shkurtit dhe tabelat e çmimeve të EKB-së nuk po aplikohen nga noteritë dhe hipotekat, edhe pse konsiderohen se kanë marrë fuqi që në muajin gusht të këtij viti.
Nga ana tjetër, përllogaritja e çmimeve të tregut nuk mund t i dedikohet tërësisht çmimeve të njoftimeve të agjencive imobilare (për arsyet e lartpërmendura) e as njoftimeve të publikut, pasi jo rrallë hasen çmime false, oferta të rreme, rrethana të pathëna në njoftime, të cilat deri tek momenti i shitjes, nëse kanë arritur të vërehen, sjellin një tjetër çmim. Nuk dimë se çfarë metodologjie përdor EKB (nëse ka ndonjë koeficient që “zbut” ofertat e publikuara).
Apartamentet “pa adresë”, mes dy referencave
Një problem tjetër është edhe fakti, se një pjesë e apartamenteve të vendndodhura në segmente të caktuara rrugësh, nuk është e qartë se kujt zone i përkasin. Natyrisht, për çdo rast, pas noterit është hipoteka që sqaron gjithçka, mirëpo ky sqarim vjen me tepër vonesë, atëherë kur kontrata ka përfunduar së nënshkruari. Tek e fundit, rastet e diskutueshme mund të mos jenë bindëse dhe ato lënë shteg për gabime por edhe për abuzim në kurriz të xhepave të qytetarëve. Noterët vazhdimisht e konstatojnë këtë problem, pasi ndodh që vendndodhja e një banese nuk është aspak e qartë se ku përfshihet (dhe çmimet e dy zonave fqinjë mund të kenë disa herë çmime fiskale tepër të ndryshme). Udhëzimi duhet të përmbante detajime me emra rrugësh, rrugicash, blloqesh me pallate (pasi panorama urbane ndodh të thyhet shumë fort edhe në një sipërfaqe të kufizuar e me lëvizje të mëdha brenda një zone (është gjithnjë fjala për zona të caktuara në letër për efekt të tatimit të apartamenteve).
Zonat informale, Shqipëria “e ngurtësuar” pa çmim
Po të shikosh hartën e zonave të Tiranës, pjesa e periferive që bie mbi zonat e pakufizuara në hartë (nuk dihet se deri ku shtrihen saktësisht), është një pikëpyetje e vërtetë për mënyrën se si do të trajtohen
Si do të llogariten çmimet e tatueshme për banesat e periferive të Tiranës (sa për qytetet e tjera, as që kanë zona), si do të trajtohen pjesët jashtë zonave të verdha ku është shtrirë qyteti? Si do të llogariten trojet dhe apartamentet e tyre, si në (ish) komunë apo si në qytet? Pikërisht, kjo pyetje do të mbetet për përgjigjje dhe për një arsye thelbësore: Do të duhet të ketë përfunduar më parë legalizimi i zonave informale (zona të cilat tani për tani janë të bllokuara për çdo lloj transaksioni të ligjshëm). Bashkë me ndërtimet e paligjëruara të këtyre zonave, mbeten të pezulluara edhe ndërtime të hershme, të cilat më parë përfshiheshin në zonë rurale ndërsa me rritjen e qyteteve, këto janë duke u kthyer në lagjje të tyre. Këto pasuri të ngurtësuara do të nisin të lëvizin vetëm pasi çështja e legalizimit, e kalimit të pronësisë nga pronarët e vjetër, tek të rinjtë apo rikthimi tek të parët, të ketë marrë zgjidhje. Deri atëherë, edhe çmimet e këtyre zonave mbeten informale, të paligjshme, një pjesë Shqipërie jashtë ligjit
Opinioni
Topografja Myzefere Kalladaku
“Kufizimet e zonave janë të paqarta”
Inxhinieria topografe, e cila ka punuar më parë në Sistemin e Rregjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe tashmë pranë ALUIZNI-t, Myzefere Kalladaku, ndërsa e vëren hartën, konstaton se harta e çmimeve referencë për Tiranën ka paqartësi të cilat lënë vend për abuzime dhe gabime. Ajo thotë: “Nuk mund të përcaktosh me këtë hartë se cilës zonë çmimi i takon një pasurie, e cila gjendet lehtë në hartën kadastrale. Përshembull, ja ku kemi këtu, zonën 7/3 të çmimeve, që është e shtrirë në tri zona kadastrale; 82/50, 82/20, 83/10. ose p.sh, një pasuri me numër 81/40 bie në një zonë kadastrale të identifikuar, po në cilën zonë do të bjerë me hartën e çmimeve: tek 7/4 apo tek 7/3? Po të flasësh për rrugët, është edhe më e vështirë. P.sh Rruga “Irfan Tomini” shtrihet edhe në një zonë më sipër. Shumë rrugë nuk janë fare në hartë, rrugicat edhe më të vështira për t u përcaktuar. Nëse këto përllogaritje do t i bëjë noteri, noteri duhe të ketë njohuri të plota inxhinierike, topografike, financiare dhe juridike, që nuk mund t ia kërkosh një njeriu të gjitha. Pastaj, do të duhej që udhëzimi të shprehte patjetër mënyrën e bashkëpunimit të noterit me këto dy këmbët e tjera; financierin dhe topografin”. Ajo pohon se hartës i mungojnë edhe ekstremet e zonës. Nuk dihet se ku vazhdon harta, çfarë informacioni ka më tej. Mbi të gjitha, ky lloj dokumenti pa vulën e miratimit, në këtë mënyrë nuk ka pikë serioziteti. “Eshtë e habitshme se si një institucion përgatit një hartë të tillë”, thotë topografja e ALUIZNI-t.
Apartamentet janë vetëm me nr. pasurie por nuk kanë kufizimet se me cilat pasuri kufizohen sepse janë në lartësi dhe nuk kanë kufizime.Ndërsa pallatet e rinj nga 2003 e pas nuk janë në sistemin e rregjistrimit, janë vetëm me vërtetim hipoteke
Ky lajm është publikuar: 05/11/2008
Nuk ka asnjë metodologji më të saktë për të përcaktuar tregun e pronave të patundshme, qofshin këto apartamente apo forma të tjera, sesa të protokollosh rregullisht njoftimet për çmimet e shitjeve në një segment të dhënë kohor dhe për zonat në të cilat ngrihet studimi. Zakonisht, sekserët dhe zyrat imobilare janë njohëse të mira të tregjeve të tilla, por nga ana tjetër, çmimet e tyre nuk duhen konsideruar si çmimet më reale të apartamenteve. Zakonisht, shtëpitë e shitura me anë të këtyre zyrave kanë çmime më të larta (pasi këtu hyn edhe përqindja e fitimit të tyre).
Po çmimet që publikohen nëpër njoftime, në çfarë mase prezantojnë tregun real? Jo rrallë, njoftimet përmbajnë sqarime të llojit: “Çmimi është i diskutueshëm”, sikurse edhe deklarime të përkundërta. Kjo do të thotë se pas një çmimi të parë, ka një pazar në rastin kur palët- shitësi dhe blerësi takohen. Por, kjo nuk të thotë saktësisht se sa luhaten rezervat- shtesë. Ndërkaq, nga disa kontakte që “Ballkan”ka realizuar në rolin e “blerësit”, ka rezultuar se shitësit pranojnë të negociojnë për çmimet dhe të ulin pa problem 1-2 milionë lekë të vjetra. Në disa raste, ata vetë këmbëngulin të realizojnë shitjen edhe duke ulur më tepër, madje edhe 5 mijë euro! Tregu i pronave të patundshme në këtë sens nuk ndryshon shumë nga cilido treg tjetër, ku oferta me kërkesën si dhe dhuntia për të bërë “pazar” janë pjesë e vlerësimit të mallit.
Gazeta mblodhi një numër njoftimesh të apartamenteve të botuara në media të shkruara si dhe në ndonjë faqe elektronike të tyre. Nga krahasimi me çmimet e referencës (ende në fuqi) si dhe me çmimet e reja të Entit Kombëtar të Banesave për 2008-n, rezulton se çmimet e shtëpive të njoftimeve janë më shpesh diçka më të larta se ato të caktuara për efekt tatimi (dhe ndjeshëm më të larta se ato që përmban Udhëzimi i shkurtit 2008 i Ministrisë së Financave). Por nuk mungojnë edhe rastet, kur çmimet e vendosura bien nën çmimet referenciale. Atëherë mund të duket si absurde, që dikush pranon të shesë pronën e tij nën një çmim “minimal” të caktuar zyrtarisht, që duhet të thotë se është çmimi minimal i tregut. Por duke pasur parasysh kondicionin e një banese dhe rrethana të tjera disfavorizuese, edhe kjo ngjet.
Çmimet e periferive më larg referencës se zonat qendrore
Nga vëzhgimi i tregut të lirë të banesave (njoftimet e vetë qytetarëve) bie në sy se periferitë po kërkojnë “të ngjisin shumë shkallë njëherësh” dhe se çmimet e caktuara nga banorët e tyre synojnë t u afrohen arbitrarisht atyre të qendrës. Në këtë pikë, çmimet e periferive rrahin më larg çmimeve fiskale sesa çmimet e qendrës. Nga një hulumtin për zonat e ndryshme të kryeqytetit, bien në sy se çmimet më të larta po vendosen për objektet në rrugën e Kavajës, edhe pse kjo rrugë në Udhëzimin e përcaktuar në shkurt 2008, nuk mban rekordin për shtrenjtësinë (përfshihet në zonën 10/2) me çmim reference 115 900 lekë/m2. Ndërsa në vendimin e fundit të qeverisë (Udhëzimi nr.1, dt.20.8.2008 “Për miratimin e kostos mesatare të ndërtimit të banesave për vitin 2008), i cili siç mësojmë nga noterët, nuk ka nisur të zbatohet, çmimi i kësaj zone sipas EKB është 130 mijë lekë/m2. Ndërsa tregu e kapërcen herë pas here këtë çmim.
Po në rastet kur çmimi luhatet rreth të njëjtës vlerë të caktuar nga ENTI? A duhet marrë kjo, si çmim referencë? Nëse referenca do të quhet çmim mesatar i shitjeve të banesave, po, por në këtë rast do të duhej të përmbysej koncepti për një çmim fiskal minimal që presupozon se nën të nuk ka realisht shitje. Kjo mund të jetë një arsye që Ministria e Financave nuk e ka ndryshuar ende udhëzimin e shkurtit dhe tabelat e çmimeve të EKB-së nuk po aplikohen nga noteritë dhe hipotekat, edhe pse konsiderohen se kanë marrë fuqi që në muajin gusht të këtij viti.
Nga ana tjetër, përllogaritja e çmimeve të tregut nuk mund t i dedikohet tërësisht çmimeve të njoftimeve të agjencive imobilare (për arsyet e lartpërmendura) e as njoftimeve të publikut, pasi jo rrallë hasen çmime false, oferta të rreme, rrethana të pathëna në njoftime, të cilat deri tek momenti i shitjes, nëse kanë arritur të vërehen, sjellin një tjetër çmim. Nuk dimë se çfarë metodologjie përdor EKB (nëse ka ndonjë koeficient që “zbut” ofertat e publikuara).
Apartamentet “pa adresë”, mes dy referencave
Një problem tjetër është edhe fakti, se një pjesë e apartamenteve të vendndodhura në segmente të caktuara rrugësh, nuk është e qartë se kujt zone i përkasin. Natyrisht, për çdo rast, pas noterit është hipoteka që sqaron gjithçka, mirëpo ky sqarim vjen me tepër vonesë, atëherë kur kontrata ka përfunduar së nënshkruari. Tek e fundit, rastet e diskutueshme mund të mos jenë bindëse dhe ato lënë shteg për gabime por edhe për abuzim në kurriz të xhepave të qytetarëve. Noterët vazhdimisht e konstatojnë këtë problem, pasi ndodh që vendndodhja e një banese nuk është aspak e qartë se ku përfshihet (dhe çmimet e dy zonave fqinjë mund të kenë disa herë çmime fiskale tepër të ndryshme). Udhëzimi duhet të përmbante detajime me emra rrugësh, rrugicash, blloqesh me pallate (pasi panorama urbane ndodh të thyhet shumë fort edhe në një sipërfaqe të kufizuar e me lëvizje të mëdha brenda një zone (është gjithnjë fjala për zona të caktuara në letër për efekt të tatimit të apartamenteve).
Zonat informale, Shqipëria “e ngurtësuar” pa çmim
Po të shikosh hartën e zonave të Tiranës, pjesa e periferive që bie mbi zonat e pakufizuara në hartë (nuk dihet se deri ku shtrihen saktësisht), është një pikëpyetje e vërtetë për mënyrën se si do të trajtohen
Si do të llogariten çmimet e tatueshme për banesat e periferive të Tiranës (sa për qytetet e tjera, as që kanë zona), si do të trajtohen pjesët jashtë zonave të verdha ku është shtrirë qyteti? Si do të llogariten trojet dhe apartamentet e tyre, si në (ish) komunë apo si në qytet? Pikërisht, kjo pyetje do të mbetet për përgjigjje dhe për një arsye thelbësore: Do të duhet të ketë përfunduar më parë legalizimi i zonave informale (zona të cilat tani për tani janë të bllokuara për çdo lloj transaksioni të ligjshëm). Bashkë me ndërtimet e paligjëruara të këtyre zonave, mbeten të pezulluara edhe ndërtime të hershme, të cilat më parë përfshiheshin në zonë rurale ndërsa me rritjen e qyteteve, këto janë duke u kthyer në lagjje të tyre. Këto pasuri të ngurtësuara do të nisin të lëvizin vetëm pasi çështja e legalizimit, e kalimit të pronësisë nga pronarët e vjetër, tek të rinjtë apo rikthimi tek të parët, të ketë marrë zgjidhje. Deri atëherë, edhe çmimet e këtyre zonave mbeten informale, të paligjshme, një pjesë Shqipërie jashtë ligjit
Opinioni
Topografja Myzefere Kalladaku
“Kufizimet e zonave janë të paqarta”
Inxhinieria topografe, e cila ka punuar më parë në Sistemin e Rregjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe tashmë pranë ALUIZNI-t, Myzefere Kalladaku, ndërsa e vëren hartën, konstaton se harta e çmimeve referencë për Tiranën ka paqartësi të cilat lënë vend për abuzime dhe gabime. Ajo thotë: “Nuk mund të përcaktosh me këtë hartë se cilës zonë çmimi i takon një pasurie, e cila gjendet lehtë në hartën kadastrale. Përshembull, ja ku kemi këtu, zonën 7/3 të çmimeve, që është e shtrirë në tri zona kadastrale; 82/50, 82/20, 83/10. ose p.sh, një pasuri me numër 81/40 bie në një zonë kadastrale të identifikuar, po në cilën zonë do të bjerë me hartën e çmimeve: tek 7/4 apo tek 7/3? Po të flasësh për rrugët, është edhe më e vështirë. P.sh Rruga “Irfan Tomini” shtrihet edhe në një zonë më sipër. Shumë rrugë nuk janë fare në hartë, rrugicat edhe më të vështira për t u përcaktuar. Nëse këto përllogaritje do t i bëjë noteri, noteri duhe të ketë njohuri të plota inxhinierike, topografike, financiare dhe juridike, që nuk mund t ia kërkosh një njeriu të gjitha. Pastaj, do të duhej që udhëzimi të shprehte patjetër mënyrën e bashkëpunimit të noterit me këto dy këmbët e tjera; financierin dhe topografin”. Ajo pohon se hartës i mungojnë edhe ekstremet e zonës. Nuk dihet se ku vazhdon harta, çfarë informacioni ka më tej. Mbi të gjitha, ky lloj dokumenti pa vulën e miratimit, në këtë mënyrë nuk ka pikë serioziteti. “Eshtë e habitshme se si një institucion përgatit një hartë të tillë”, thotë topografja e ALUIZNI-t.
Apartamentet janë vetëm me nr. pasurie por nuk kanë kufizimet se me cilat pasuri kufizohen sepse janë në lartësi dhe nuk kanë kufizime.Ndërsa pallatet e rinj nga 2003 e pas nuk janë në sistemin e rregjistrimit, janë vetëm me vërtetim hipoteke
Ky lajm është publikuar: 05/11/2008