Zbardhet projektligji: Ja si do të hipotekohen pallatet

Projektligji i hartuar nga ekspertët e fushës për mirëfunksionimin e tregut të ndërtimit, aktualisht në stanjacion, parashikon të rregullojë çdo rast ndërtimi, sidomos në të ardhmen. Gazeta “MAPO” disponon draftligjin e plotë, i cili ka përfunduar konsulencën nga juristët e hipotekës dhe po diskutohet me grupet e interesit. Shumë shpejt, projektligji në fjalë do të jetë në zyrën e Ministrit të Financave, Ridvan Bode. Po duke iu referuar projektligjit, regjistrimi i objekteve me leje ndërtimi apo leje legalizimi, nuk kushtëzohet me paraqitjen në ZRPP të vërtetimeve të lëshuara nga administrata tatimore, me të cilat provohet shlyerja e detyrimeve tatimore apo taksore, të subjektit investitor apo ndërtues të objektit. Sipas projektit që kanë hartuar ndërtuesit hipoteka është e detyruar, që sa herë paraqiten kërkesa për regjistrim objektesh shumëkatëshe me leje ndërtimi dhe/ose legalizimi, të njoftojë administratën tatimore, duke i vënë në dispozicion të dhëna të mjaftueshme që identifikojnë investitorin, ndërtuesin dhe objektin, por pa pezulluar procedurën e regjistrimit. Sipas projektligjit, pas paraqitjes së dokumentave të përshkruara, ZVRPP procedon me verifikimin e dokumentacionit. Projektligji parashikon që, nëqoftëse aktet e paraqitura për regjistrim, janë aktet e parashikuara në pikat e mësipërme dhe të dhënat për ndërtimin që përmbajnë ato, nuk përputhen me njëra-tjetrën, pra konstatohet se ndërtimi përmban shtesa informale të palegalizura, procedohet me regjistrimin e pjesës që është ndërtuar në përputhje me lejen e ndërtimit, kur këto pjesë janë të mundura të identifikohen. Për pjesët që janë ndërtuar tej lejes së ndërtimit, refuzohet regjistrimi, deri në paraqitjen e aktit që legalizon këto shtesa. Kur pjesa e ndërtuar sipas lejes është e pamundur të identifikohet, pasi çdo pasuri e vecantë që përbëjnë ndërtimin, është pjesërisht me leje dhe pjesërisht shtesë informale, pezullohet regjistrimi i objektit deri në paraqitjen e lejes së legalizimit për shtesat. Përsa i përket rastit të pasurive të paluajtshme, pjesë e objekteve të regjistruara në regjistrat e pasurive të paluajtshme, ZRPP, kur problemi ka të bëjë me ndërtimin, i kërkon informacion ALUIZNIT, nëse përpara këtij institucioni është paraqitur ndonjë kërkesë për legalizim, në lidhje me këtë objekt ose pjesë të tij. Në rast se, nga ALUIZNI konfirmohet ekzistenca e një kërkese të tillë, ZRPP, e ruan kufizimin vetëm mbi pasuritë për të cilat ka kërkesë për legalizim(nese është e mundur të bëhet individualizimi i këtyre pasurive ) dhe heq kufizimin për pasuritë e tjera, të cilat janë ndërtuar me leje ndërtimi.Në rast se nga ALUIZNI nuk konfirmohet ekzistenca e një kërkese për legalizim, ZRPP, heq kufizimin e veprimeve mbi pasuritë, kur ato janë në pronësi të të tretëve si rezultat i akteve ligjore me të cilat është kaluar pronësia. Kur pasuritë, tej lejeve të ndërtimit, janë ende në pronësi të investitorit, ato kufizohen dhe mbi to nuk mund të kryehet asnjë veprim.

Procesi i legalizimit të shtesave informale në ndërtime me leje nga ALUIZNI, nuk mund të kushtëzohet me paraqitjen nga kërkuesi të dokumenteve të pronësisë së truallit, të lëshuara nga ZRPP. ALUIZNI, pavarësisht nëse veprimet me pasuritë në pronësi private që përbëjnë sheshin e ndërtimit janë të kufizuara dhe për to nuk mund të lëshohet dokument pronësie, duhet të procedojë me lëshimin e lejeve të legalizimit për shtesat informate, propozojnë ndërtuesit. Regjistrimi i objekteve me leje ndërtimi apo leje legalizimi, nuk kushtëzohet me paraqitjen në ZRPP të vërtetimeve të lëshuara nga administrata tatimore, me të cilat provohet shlyerja e detyrimeve tatimore apo taksore, të subjektit investitor apo ndërtues të objektit.

Propozimet e ndërtuesve për hipotekat e pallatave

Shoqata e Ndërtuesve gjatë hartimit të projektligjit ka bërë propozimet për katër institucionet kryesore që përfshihen në legalizimin e pallateve dhe shtesave të tyre. Institucionet që përfshihen në këtë proces janë, tatimet, hipotekat, Bashkia e Tiranës dhe ALUIZNI.

Propozimi për Tatimet

Vërtetimi nga tatimet të mos jetë kusht për hipotekimin e pallateve. Hipoteka mund të njoftojë DPT për çdo pallat që vjen për tu hipotekuar, por pa penguar procesin e hipotekimit. Kontrolli është detyrë e DPT- të bëhet në çdo kohë për objektin përkates. Për më tepër që vërtetimet që kërkohen aktualisht kanë të bëjnë me objekte që kanë përfunduar shumë vite me parë, për ato janë paguar detyrimet në kohën e tyre, dhe nuk mund që për probleme që mund të jenë sot midis firmës dhe administratës tatimore, të mbahet peng hipotekimi i pallatit të përfunduar dhe shlyer detyrimet perkatese, disa vite më parë.

Propozimi për Bashkinë

Leja e shfrytëzimit ka hyrë në ligjin e Urbanistikës të vitit 1998. Faktikisht, jo vetëm para këtij viti, por edhe deri në fund të vitit 2000 nuk është kërkuar (zbatimi i detyrimit) paisja me Leje Shfrytëzimi. Situata zgjidhet që Bashkia të bëjë paisjen e gjithë objekteve ekzistuese me Leje Shfrytëzimi, sipas një procedure të përshpejtuar dhe mbi një dokumentacion bazë, ku duhet të jetë projekti i zbatuar i objektit, dhe miratimi përkatës nga projektuesi (konstruktori) i objektit si dhe nga Instituti i Ndërtimit, për të patur garancinë në qëndrueshmëri të objektit.

Propozimi për ALUIZNI-n

Në zyrat e ALUIZNI-t të bëhet vetëm verifikimi i sipërfaqeve të shtuara mbi ato të lejes fillestare. Këto duhet të jenë të pasqyruara dhe në lejen e shfrytëzimit, por pavarësisht, ALUIZNI bën kontrollin përfundimtar dhe aplikon tarifat e pagesës për penalitetin e ndërtimit, jashtë lejës së miratuar. Firma bën direkt pagesën dhe me projektin dhe mandatin e pagesës së bërë te ALUIZNI, paraqitet në ZRPP, për të bërë hipotekimin e objektit. Përsa i përket përqindjes së ndarjes së shteses midis pronarëve dhe firmës, ajo do të bëhet sipas përqindjes të përcaktuar në marrveshjen që kanë pasur palët për ndërtimin e objektit. Në këtë procedure do të hyjnë dhe të gjitha ato objekte që nuk arritën të rregjistrohen për legalizim, brenda afatit të përcaktuar në ligj, por që janë objekte të përfunduara para 2011-ës.

Propozimi për Hipotekën

Këtu problemet ndahen:

Objekti është i pajisur me leje, në bazë të “Vërtetimeve hipotekore” dhe nga futja e pronave në sistem rezultojnë diferenca midis Çertifikatave të Pronësisë dhe Vërtetimeve Hipotekore (provizore). Këto diferenca nuk do merren në konsideratë dhe do bëhet direkt hipotekimi i objektit.

Kur njolla e objektit ka dalë jashtë prone dhe bie pjesërisht mbi pronë të çertifikuar shtetërore, ndërtuesi të paguajë sipërfaqen e tokës shtetërore, sipas tarifave të vendosura.

Kur objekti mund të ketë prekur (rënë) pjesërisht mbi pronën e një privati tjetër, të ketë dy alternativa: ose të zgjidhet me gjyq midis tre palëve (pronarë trualli të ndërtimit dhe të prekur dhe firmës ndërtuese), ose të pranohet me mirëkuptim kompensimi i pronës nga sipërfaqja e lirë e pronës, ku është marrëveshja e ndërtimit të pallatit.

Kur ndërtuesi me pronarin e truallit kanë marrëveshjen fillestare për ndërtimin e pallatit ku është caktuar dhe përqindja e përfitimit, por nuk është bërë kontrata e këmbimit me kusht, për pretendime të pronarit të truallit, atëherë të bëhet hipotekimi i pallatit për gjithë sipërfaqen që kanë blerë qytetarët, sipas kontratave të premtim- shitjes (sipërmarrjes) midis firmës dhe qytetarit (blerësit), ndërsa konflikti midis pronarit të truallit dhe firmës të zgjidhet me gjyq, që do kërkohet nga pronari i truallit.

Mbi pamundësinë e pagesës nga firmat e ndërtimit:

Duke qenë se firmat e ndërtimit janë në vështirësi totale likujditeti financiar dhe se vlerat monetare të hipotekimit janë nga ato që blerësit nuk i kanë paguar firmave (sipas kontratës deri në pajisjen me hipotekë), ZRPP dhe SHNSH të gjejnë bashkarisht teknikën administrative për njoftimin e qytetarit dhe likujdimin e shumës përkatëse, e cila do kalojë detyrimisht nga firma ndërtuese në ZRPP.