Bashkëjetesë me detyrim për banorët e pallateve

 

Zirina Llambro

Një ligj me koncepte krejtësisht të reja për mentalitetin shqiptar. Detyrime që shumëkujt që jeton në komunitet mund t’i duken absurde. Kjo pasi deri tani shqiptarët, nuk është se janë shquar shumë për të ruajtur atë që kanë përtej murit të shtëpisë së tyre. Por këtej e tutje nuk bëhet fjalë për përgjegjësi morale. Cilido që jeton në një pallat me fqinjët do të ketë detyrime ligjore. Nëse nuk i zbaton, penalizohet. Në mbledhjen e shkuar, qeveria ka miratuar projektligjin “Për administrimin e objekteve të përbashkëta në ndërtesat e banimit. Ai pritet t’i kalojë për votim parlamentit. Ligji i ri përcakton te drejtat dhe detyrimet që ka çdo qytetar që jeton në një ndërtesë me persona të tjerë, sa i përket pjesëve në pronësi të përbashkët. Pa marrë zotimin se i shlyen ato, as nuk do të mund ta shesë e as ta beljë shtëpinë cilido pronar. Një tarifë fikse do të paguhet çdo muaj nga çdo familje e pallatit. Ajo do të jepet me detyrim edhe në rastet kur pronari i shtëpisë nuk banon më aty, e ka dhënë banesën e tij me qira, apo është larguar jashtë vendit. Do të jenë vetë banorët e ndërtesës ata të cilët do të caktojnë sa do të jetë tarifa, kush do ta administrojë pallatin, cili do të merret me mirëmbajtjen e pjesës së përbashkët. Duke krijuar atë që në ligj quhet “Asambleja e bashkëpronarëve”, ata do të vendosin për buxhetin dhe paketën e administrimit të ndërtesës njëherë në vit. Në këtë “organ” vendimet do të merren me shumicë votash. Gjithashtu do të krijohet dhe një fond rezerve që mund të përdoret për gjëra të paparashikuara në ndërtesë. Kryesia e kësaj asambleje do të regjistrohet pranë njësive vendore, të cilat do të monitorojnë por dhe duhet të mbajnë regjistrin e bashkëpronësisë. Për herë të parë futet koncepti i administratorit ose i shoqërive administruese të ndërtesës. Në momentin kur kontraktohen, ata kanë të drejta dhe detyrime që duhet t’i kryejnë me patjetër. ”Në vartësi të ndërtesës do të jetë edhe paketa e administrimit të saj ,por është menduar vendosja e një të tille bazë për secilën ku duhet të përfshihet higjiena, mirëmbajtja, krijimi i kushteve për t’u mbrojtur nga zjarri”, thuhet në relacionin bashkangjitur ligjit të ri.
Pronarët e banesës
“Pronarët e njësisë (e një pjese të ndërtesës kanë për detyrë të respektojnë normat e bashkëjetesës, të përcaktuara në rregulloren e administrimit të ndërtesave. Ata duhet të paguajnë tarifën e administrimit edhe në rastet kur nuk banojnë apo e kanë dhënë me qira banesën e tyre”, thuhet në nenin 10 të ligji. Sipas tij, pronarët duhet të lejojnë kryerjen e inspektimeve dhe të riparimeve të pronës së përbashkët brenda njësisë në pronësi të tij. Por gjithkush që jeton në një pallat ka edhe të drejtat e tij. ”Pronari ka të drejtë të kërkojë nga bashkëpronarët e tjerë të mos cenojnë përdorimin dhe gëzimin e objekteve të pandashme dhe të kërkojë dëmshpërblim a ndreqje të dëmit, kur ja kanë shkaktuar ata”, saktëson ligji. Në të cilësohet gjithashtu se çdo pronar i një banese ka të drejtë të informohet për çdo ndryshim që mund të bëhet në hapësirat e përbashkëta. Janë përcaktuar rregullat edhe për personat që marrin një shtëpi me qira. ”Personat që banojnë si qiramarrës në njësinë (apartamentin apo pjesën e ndërtesës )së pronarit, duhet të zbatojnë rregullat e caktuara nga asambleja për të gjithë banorët e bashkëpronësisë. Ata mund të marrin pjesë në mbledhjet e saj por pa të drejtë vote”, thuhet në nenin 12 të ligjit. Detyrimi është i njëjtë edhe për ata persona që banesën e tyre e kanë të dytë, nuk e përdorin apo jetojnë jashtë vendit. Ata duhet të kontribuojnë njësoj si bashkëpronarët e tjerë. Vetëm nëse asambleja e bashkëpronarëve vendos të kundërtën.

Asambleja e bashkëpronarëve

    Miraton kriteret dhe kostot e administrimit, tarifën e administrimit, si dhe mënyrën dhe kohën e pagesës së saj për secilin bashkëpronar

    Miraton paketën e administrimit për atë vit

    Merr vendim për mënyrën e administrimit të bashkëpronësisë

    Autorizon kryesinë të lidhë kontratë më administratorët, bazuar në ofertën më të leverdishme

    Miraton fondin rezervë, duke depozituar në një llogari bankare dhe përcakton kriteret e përdorimit të tij

    Miraton propozimet për dëmshpërblimin, kryesisht me kërkesë të të dëmtuarit, kur i është shkaktuar dëm nga përdorimi i pakujdesshëm i një bashkëpronari tjetër

    Pronari ka për detyre të respektojë rregulloren e administrimit të ndërtesës

    Të paguajë tarifën e administrimit dhe në rastet kur nuk banon apo e ka dhënë njësinë me qira

    Të lejojë kryerjen e inspektimeve dhe riparimeve të pronësisë së përbashkët brenda njësisë në pronësi të tij.

    Personat që banojnë si qiramarrës në njësinë e pronarit duhet të zbatojnë rregullat e caktuara.

    Pronari i banesës që nuk përdoret është i detyruar të kontribuojë në administrimin e ndërtesës si të tjerët

Kush shkel detyrimet në pallat, përfundon në gjykatë

zirina llambro

Ndërsa gjithçka në këtë ligj duket e thjeshtë, për t’i bërë bisht, sanksionet vërtetojnë të kundërtën.
Për vonesa, çështja mund të shkojë deri në gjykatë. Një nen i veçantë përcakton ndërhyrjen e zyrës së përmbarimit, madje në rast se banorët e ndërtesës nuk shlyejnë detyrimet e tyre për hapësirat e përbashkëta. Gjithashtu gjoba do të vendosen edhe nga organet e qeverisjes vendore. Bashkitë dhe komunat do të kryejnë një sërë inspektimesh. Do të jenë vetë bashkëpronarët, ata që do të përcaktojnë mënyrën dhe kohën kur do të depozitohet kjo tarifë, por për çdo vonesë do të ketë kamatë. ”Nëse një bashkëpronar nuk e paguan tarifën e administrimit në kohën e caktuar, për çdo muaj vonesë, ai paguan kamatën e barabartë me 10% të tarifës”. Në këtë mënyrë nuk do t’i lihet më në dorë dëshirës, apo mosdëshirës së gjithsecilit. Ky problem është mëse prezent, kryesisht në pallatet e reja të cilat paguajnë një person për të ruajtur higjienën. Sapo vjen dita e dhënies së parave, fillojnë kapriçot. Dikush përplas derën në fytyrë, dikush thotë se nuk ka, e në gjithë hyrjen jo të gjithë janë korrektë. Por me rregullat e reja askush nuk do të mund të thotë jo. ”Nëse bashkëpronari nuk ka shlyer pagesën e tarifave të prapambetura as në muajin e tretë, bashkë me kamatat përkatëse, kryesia ose shoqëria e administrimit, e autorizuar nga kryesia, i drejtohet gjykatës për lëshimin e urdhrit të ekzekutimit dhe zyrës së përmbarimit për vënien në ekzekutim të detyrueshëm të vendimit të asamblesë së bashkëpronarëve, për detyrimin e pagimit të tarifave të prapambetura dhe të kamatave përkatëse”, nënvizon neni 27 i ligjit. Gjithashtu përcaktohen edhe gjobat për administratorët e pallatit, kryesisë së pronarëve në asamblenë e përbashkët edhe për shoqëritë administrative. ”Inspektoriatet vendore ushtrojnë inspektime rastësore apo të planifikuara për zbatimin e këtij ligji dhe të rregullores së dalë në zbatim. Pas çdo inspektimi, lëshohet një akt ku njoftohet kryesia e asamblesë së bashkëpronarëve dhe administratori për gjendjen e ndërtesës dhe masat që duhet të merren në rast se ka nevojë”, thuhet në nenin 37. Sipas tij, në rast se kryesia e asamblesë së bashkëpronarëve, administratori apo shoqëria administruese, nuk zbatojnë aktin e inspektimit, inspektorati vendor vendos gjoba. Ato do të  variojnë nga 10-15 mijë lekë për mosplotësim të kushteve shëndetësore dhe atyre të mbrojtjes nga zjarri. ”Për çdo rast të përsëritur, masa e gjobës shtohet me 20%. Kundër aktit të inspektoratit vendor, mund të bëhet ankimim te kryetari i bashkisë dhe komunës ose ankimim gjyqësor, brenda 30 ditësh nga marrja e njoftimit”.

Sanksionet

    Mënyra dhe koha e pagesës së tarifës së administrimit përcaktohet nga asambleja

    Nëse një bashkëpronar nuk e paguan tarifën e administrimit në kohën e caktuar, për çdo muaj vonesë paguan kamatë në masën 10 % të vlerës

    Nëse bashkëpronari nuk ka shlyer pagesën e tarifave të prapambetura as në muajin e tretë, bashkë me kamatat përkatëse, kryesia ose shoqëria e administrimit, e autorizuar nga kryesia, i drejtohet gjykatës për lëshimin e urdhrit të ekzekutimit dhe zyrës së përmbarimit për vënien në ekzekutim të detyrueshëm të vendimit të asamblesë së bashkëpronarëve, për detyrimin e pagimit të tarifave të prapambetura dhe të kamatave përkatëse

    Kur kryesia apo shoqëria administruese nuk zbatojnë aktin e inspektimit bashkia dhe komuna gjobit me
   
    • 10 000 lekë për mosplotësim të kushteve higjieno shëndetësore
   
    • 15 000 lekë për mosplotësim të kushteve për mbrojtjen kundër zjarrit

    • Për çdo rast të përsëritur masa e gjobës shtohet me 20%

Si do veprohet me ndërtesat e paregjistruara

“Për ndërtesat e paregjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme por që përdoren nga porositësit e tyre, garant për zbatimin e këtyre rregullave, caktohet shoqëria ndërtuese dhe në rast falimentimi të saj, Kryetari i Bashkisë”, thuhet në ligj. Sipas tij, shoqëria ndërtuese detyrohet që në kontratën e sipërmarrjes të verë si aneks rregulloren e bashkëpronësisë për ndërtesën. ”Shoqëria ndërtuese disponon fondin e garancisë së administrimit të bashkëpronësisë dhe nuk ka të drejtë t’i japë porositësit çelësin e banesës, nëse ky i fundit nuk depoziton një paradhënie me vlerën e tarifës 3 mujore të administrimit”, saktëson ligji. Sipas tij, për ato banesa të vlera para hyrjes në fuqi të këtij ligji, shoqëria ndërtuese nuk i pajis blerësit me certifikatën e regjistrimit të pasurisë, në rast se ata nuk paguajnë tarifën e administrimit. ”Përjashtohen nga detyrimet e këtij ligji subjektet e shpronësuara, banesat e të cilave përdoren me qira nga qiramarrësit. Deri në çastin e dorëzimit të ndërtesës pronarit, këta qiramarrës përmbushin detyrimet që rrjedhin nga ky ligj për pagimin e shpenzimeve për administrimin e ndërtesës”, thuhet në ligj.

“Rikonstruksionet që do financohen nga bashkitë e komunat”

“Bashkia e komuna mund të hartojë një program nxitjeje për restaurimin apo rikonstruksionin e ndërtesave të dëmtuara, duke kontribuar me financime pjesore. Përfitojnë në mënyrë të privilegjuar nga ky program ato asamble bashkëpronarësh që plotësojnë një sërë kriteresh”, përcakton ligji i ri. Kështu, sipas tij, përfitues do të jenë të gjithë ata pronarë që kanë paguar plotësisht taksën për pasurinë e paluajtshme, kërkojnë përshtatjen e hyrjeve dhe të shkallëve për personat me aftësi të kufizuar. Pjesë e programeve mund të bëhen edhe ata bashkëpronarë ndërtesash që kërkojnë ndërhyrje për ruajtjen e eficencës së energjisë. ”Do të përfitojnë ato asamble që fasadën e ndërtesës së tyre e kanë në rrugë kryesore dhe një gjendje të dëmtuar që prish imazhin e vetë qytetit apo fshatit. Apo për çdo projekt që u çmohet i vlefshëm për jetën në komunitet”, sanksionohet në nenin 40. Sipas tij, bashkitë dhe komunat krijojnë lehtësisë në marrjen e lejes së ndërtimit apo kontribuon në financimin pjesor të ngritjes së një ndërtese të re. Kjo kur bashkëpronarët vendosin për ta shembur atë, me kusht që pjesë nga ndërtesa t’i kalojë në pronësi bashkisë apo komunës. Pjesa e përfitimit të bashkisë përcaktohet në çdo rast, në bazë të vlerave të tregu të banesave dhe vlerës së investimit që bëhen bashkia.