Blerja e shtëpive, sa ia vlen të investosh në një pasuri të tillë në kohë krize
Ervin Koçi
Tregu imobiliar në Shqipëri, veçanërisht ai i blerjes së shtëpive, duket brenda një normaliteti me gjithë krizën globale të kredive, që ka prekur vendet e tjera të Europës. Megjithatë, për specialistët dhe përfaqësuesit e sektorit të ndërtimit në vend, edhe ky lloj tregu, apo kjo lloj industrie në vend, nuk është pa problemet e saj. Sipas përfaqësuesve të këtij sektori, problemet janë të gjithanshme duke nisur nga problemet me shtetin për taksat e larta dhe lejet e ndërtimit, deri te kostoja e shtrenjtë e materialeve të ndërtimit si pasojë e futjes së pjesës më të madhe të tyre nga importi. Por të tjera shqetësime për ndërtuesit, por edhe për agjentët imobilarë, janë tre aspekte negative që mund të shkaktojnë një tkurrje të tregut: 1) rënia e numrit të huave bankare për blerjen e apartamenteve të reja, 2) ngadalësimi i rritjes ekonomike, 3) një tkurrje e dërgesave nga emigrantët (remitancat). Të gjithë këta janë faktorë që mund të sjellin një reduktim të kërkesës për shtëpi, rrjedhimisht dhe të çmimeve. Ajo që vihet re tani është një lloj “trembjeje” e tregut, por nuk bëhet fjalë për rënie të shitjeve apo të blerjeve.
Shtëpitë me kredi
Aktualisht, pjesa dërrmuese e individëve që blejnë një shtëpi në Shqipëri marrin kredi. Sipas specialistëve të këtij sektori, por edhe atyre të bankave, “afro 70 për qind e transaksioneve që kryhen në tregun e shitblerjeve të shtëpive në kryeqytet bëhet me hua bankare dhe vetëm pjesa tjetër me para në dorë”. Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, kreditë për shtëpi zënë rreth 7 për qind të totalit të PPB-së dhe afro 23 për qind të totalit të kredive për sektorin privat dhe individëve, gjatë 6-mujorit të dytë të këtij viti. Deri në gjysmën e parë të këtij viti, rezulton se janë rreth 74 miliardë lekë portofol kredish për blerjen e pasurive të patundshme nga ana e bankave private, rreth 65 për qind më shumë se e njëjta periudhë e një viti më parë. Siç vihet re edhe nga të dhënat zyrtare, ka një rritje të ndjeshme të portofolit të huave për pasuri të patundshme gjatë këtij viti, kjo sepse kërkesa për blerje apartamentesh me kredi është mjaft e lartë.
Kujdesi i bankave
Përfaqësuesit e sektorit të ndërtimit thonë se në vend do të kishte akoma më shumë shitblerje apartamentesh nëse nuk do të ishte problemi me dokumentet e hipotekave. Mungesa e dokumenteve të pronësisë cilësohet nga ndërtuesit si “ngërçi” kryesor për tregun e pasurive të patundshme që pengon krijimin e lidhjes klient-bankë-ndërtues. Mungesa apo pasaktësia e dokumentacioneve të hipotekave ka detyruar bankat që të tregohen të kujdesshme dhe “të kursyera” në dhënien e kredive. Siç ka vlerësuar edhe Guvernatori i Bankës Qendrore, Ardian Fullani, sistemi bankar është i parrezikuar pasi ndryshe edhe nga vendet e rajonit kredia zë një përqindje më të ulët në totalin e financave të tyre. Ndonëse bankat po shfaqin një tkurrje të dhënies së kredive për momentin, huadhënia për shtëpi pritet të jetë e rëndësishme për ta edhe për faktin se kredia e dhënë individëve për shtëpi rezulton të jetë mjaft e shëndetshme (me norma të ulëta të kredive të këqija).
Sektori i ndërtimit, jashtë krizës në të ardhmen
Ndryshe nga sektorët e tjerë të ekonomisë, industria e ndërtimit përllogarit që nga kjo situatë mund të dalë me efekte mjaft pozitive. Shtrenjtimi i pasurive të patundshme si dhe zhvillimi mjaft i mirë i tregut imobiliar në vendet e rajonit po shtyn gjithnjë e më shumë kompani të mëdha shumëkombëshe drejt këtyre vendeve. Fakti që këto zona janë prekur pak ose aspak nga kriza e ‘real-estate’ në SHBA dhe as nuk parashikohet ndonjë gjë e tillë konsiderohet nga ekspertët një arsye e fortë për tërheqjen e emrave të huaj në këto tregje, ku përfshihet edhe Shqipëria. Megjithatë, në një afat më të gjatë, ngadalësimi i ritmit të blerjeve duket i pashmangshëm, çka mund të çojë në një rënie të këtij sektori edhe në Shqipëri.
Tendencat e tregut - blerja e shtëpive për banim, jo për biznes
Të paktë janë ata që blejnë apartamente sot për të kryer biznes me to duke i konsideruar si një investim. Në ndryshim nga vendet e tjera, në Shqipëri dominojnë klientët që kërkojnë shtëpi të parë dhe për banim. Ndërtuesit dhe specialistët imobiliarë thonë se për një Shqipëri që ka dalë nga një sistem i gjatë komunist, ku etja për banesa është ende e madhe dhe ku ende janë të shumtë ata që kërkojnë të blejnë një shtëpi, vështirë të shfaqet ndonjë tkurrje e tregut apo “ngrirje” e kërkesës, siç po ndodh në disa vende pranë saj, të Europës Qendrore dhe Lindore. Vendi ynë ka një panoramë krejt të kundërt me Shtetet e Bashkuara të Amerikës ku pati zanafillën kriza financiare, pasi këtu njerëzit i blejnë kryesisht banesat për strehim, ndërkohë që në SHBA më të shumtë ishin ata që i blenin për investime. Në këtë aspekt, zvogëlohet akoma më shumë prirja për të patur një rënie të blerjeve, pasi ata që kërkojnë për strehim gjithnjë do të jenë në gatishmëri për të blerë banesë. Afro 70 për qind e transaksioneve që kryhen në tregun e shitblerjeve të shtëpive në kryeqytet bëhet me hua bankare dhe vetëm pjesa tjetër me para në dorë. Nga përllogaritjet e ekspertëve imobiliarë rezulton se rritja e çmimit të shtëpive këtë vit do të arrijë në 10 për qind, krahasuar me një vit më parë.
Çmimet në vitin 2007, vlera e tregut ishte rreth 665 milionë euro
Megjithë situatën ndërkombëtare, në Shqipëri ka pak gjasa të ndodhë një rënie e vlerës dhe e çmimit të apartamenteve. Agjencitë imobiliare po vërejnë një rritje të çmimeve, sidomos në zonat pranë qendrës apo rreth Unazës. Sipas të dhënave nga INSTAT-i, sipërfaqja që është shfrytëzuar për banesa gjatë vitit të kaluar ka qenë 884,000 metra katrorë. Me një përllogaritje, çmimi mesatar ishte 750 euro/m2, nga ku rezulton se vlera mesatare e tregut të banesave në Tiranë gjatë 2007-ës ka qenë 663 milionë euro. Nga ana tjetër, agjentët imobilarië parashikojnë një rritje të mëtejshme të çmimit të pasurive të patundshme në kryeqytet, duke përfshirë edhe banesat. Nga përllogaritjet e ekspertëve imobiliarë rezulton se rritja e çmimit të shtëpive këtë vit do të arrijë në 10 për qind krahasuar me një vit më parë. Në zonat e ish-Bllokut dhe Tiranës së Re çmimi minimal i shitjes është 1300 euro/m2 dhe ai maksimal 2000 euro/m2, me një mesatare 1500 euro/m2. Mbas këtyre dy zonave, çmime më të larta ka zona e Qendrës me 1000 euro/m2 minimal dhe 1400 euro/m2 maksimal, më tej zona rreth unazës me 750 euro/m2 minimal dhe 1000 euro/m2 maksimal. Dhe në zonat në periferi të Tiranës, ku çmimet janë më të ulëta, rezulton 500 euro/m2 çmimi minimal dhe 650 euro/m2 çmimi maksimal.
1 Nentor 2008