Hipotekimi i pallateve të reja në Tiranë, 2.5 miliardë euro mbahen peng nga shteti
Kjo është vlera e pallateve të reja vetëm në kryeqytet. Sipërfaqja totale e këtyre pallateve është 3 milionë metra katrorë
Ervin Koçi
Mosecja me ritmet e duhura e procesit të hipotekimit të pallateve të reja bën që në vend të mbeten të palëvruara në tregun imobiliar miliarda lekë pasuri. Vonesat që i shkaktohen këtij procesi prej burokracive të shtetit ka bërë që një shumë kolosale parash prej mbi 2.5 miliardë eurosh të mbetet “peng” dhe të vonojë për t’u përdorur në tregun e shitblerjes së banesave. Vetëm në Tiranë tregu i pasurive të paluajtshme pritet të shtohet me rreth 2.5 miliardë euro për vitin që vjen, kjo vetëm nga regjistrimi i pallateve të reja. Janë rreth 400 pallate të reja, të ndërtuara me leje ndërtimi në kryeqytet, por që akoma nuk e kanë marrë lejen e shfrytëzimit nga autoritetet vendore, e për pasojë nuk mund të përdoren as në tregun imobiliar dhe as si kolateral apo garanci hipotekore nga bankat. Këto pallate mbeten të paregjistruara në hipotekë për shkak të shmangieve nga projekti, kryesisht shtesa të bëra në lartësi ose në gjurmë. Nga studimet ALUIZNI ka vlerësuar se sipërfaqja totale e tyre është rreth 3 milionë m2. Shumëzuar me çmimin mesatar të shtëpive në Tiranë gjatë vitit 2007, që sipas agjencive imobiliare ishte 813 euro për m2, vlera totale e tregut të këtyre ndërtimeve llogaritet në afërsisht 2.5 miliardë euro.
Hipotekimi
Regjistrimi i këtyre ndërtimeve pritet të sjellë të ardhura të konsiderueshme edhe në arkën e Bashkisë së Tiranës. Sipas ligjit, “10 për qind e vlerës së shitjes së pasurive të patundshme paguhet si taksë në momentin e regjistrimit në hipotekë”. Kur të mbyllet legalizimi dhe të bëhet regjistrimi i tyre, pala shitëse (ndërtuesit) duhet të paguajnë 10 për qind të vlerës së kontratës së shitjes. Për të gjithë sipërfaqen e pallateve të reja, në arkat e shtetit duhet të shkojnë rreth 250 milionë euro. Ndërsa nga taksa vjetore mbi pasuritë e paluajtshme, që për sipërfaqet e banimit është 21 lekë për m2, do të shtohen të paktën 63 milionë lekë çdo vit. Këtyre shumave u duhen shtuar edhe penalitetet që duhet të paguhen për sipërfaqet e ndërtuara pa leje, por ALUIZNI nuk mund të publikojë ende statistika të veçanta për sipërfaqen e shtesave. Deri tani ALUIZNI ka evidentuar dhe ka mbyllur dokumentacionin për 104 pallate, me një sipërfaqe totale prej afro 700 mijë m2.
Sipas të dhënave zyrtare të publikuara nga Bashkia e Tiranës, për vitin 2007 taksat që lidhen me pasuritë e paluajtshme regjistruan nivele të ulëta arkëtimi, në raport me parashikimet. Taksa mbi pasuritë e paluajtshme solli në arkën e Bashkisë së kryeqytetit rreth 395 milionë lekë, ose 73 për qind e shumës së planifikuar. Nga taksa mbi kalimin e pronësisë u grumbulluan 314 milionë lekë, ose vetëm 20 për qind e planifikimit vjetor për vitin 2007. Ndërkohë, taksa me normën më të ulët të mbledhjes ishte taksa e ndikimit mbi infrastrukturë e ndërtimeve të reja. Nga kjo taksë u grumbulluan vetëm 18 për qind e të ardhurave të planifikuara, ose 199 milionë lekë.
Shkeljet
Shkeljet e bëra nga ndërtuesit në projektet e miratuara në lejet e ndërtimit, apo mosplotësimi i standardeve të vendosura nga Bashkia e Tiranës për marrjen e lejeve të shfrytëzimit kanë qenë dhe arsyet kryesore që kanë bllokuar legalizimin e këtyre pasurive dhe futjen e tyre në rrugën formale. Shumica e atyre që kanë blerë shtëpi në pallatet e ndërtuara pas viteve ’90 në Tiranë nuk disponojnë dokumente pronësie, sepse pallatet nuk janë regjistruar në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Për t’i dhënë zgjidhje këtij problemi edhe këto ndërtime u përfshinë në skemën e legalizimeve, por fillimisht pati një rezistencë nga ana e ndërtuesve, me argumentin se penalitetet e vendosura në ligjin për legalizimin ishin shumë të larta. Por tani duket se ndërtuesit, të paktën në pjesën më të madhe, u janë nënshtruar rregullave të përcaktuara nga ligji përkatës, përfshi penalitetet. Në muajt e fundit po regjistrohen në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive 10 deri në 20 pallate të reja çdo muaj.
Kategoritë
Problemi i regjistrimit të pallateve të reja ndahet në dy kategori. Të parat janë pallatet që janë ndërtuar konform lejes së ndërtimit dhe që kanë ngelur në pritje të marrjes së lejes së shfrytëzimit nga Bashkia. Marrja e lejes së shfrytëzimit kërkon ndjekjen e procedurave dhe verifikimeve strikte, por në rast se respektohen rregullat, procesi i marrjes së lejes së shfrytëzimit dhe regjistrimi për këto pallate bëhet në rreth një muaj. Kategoria e dytë dhe që është më problematike është ajo e pallateve që janë përfshirë në procesin e legalizimeve, për shkak të shmangieve nga lejet e ndërtimit. Kjo kategori po ndjek procedurat e përcaktuara në ligjin për legalizimet dhe duket se ecuria e procesit është e kënaqshme. Nga rreth 400 pallate që kanë hyrë në këtë proces në Tiranë, rreth 100 prej tyre e kanë të gatshme dosjen e legalizimit dhe procesi pritet të mbyllet në fillim të vitit të ardhshëm. Vështirësi paraqesin 40-50 objekte, kryesisht për shkak të problemeve me pronësinë. Në përgjithësi ndërtuesit e kanë respektuar procesin dhe kanë pranuar të paguajnë penalitetet e përcaktuara në ligj. Mosregjistrimi i pronës është një pengesë jo vetëm për tregun e pasurive të paluajtshme, por edhe për biznesin e bankave. Në huadhënien për blerje shtëpie (kreditë), bankat kërkojnë domosdoshmërisht si kolateral një pronë të regjistruar. Deri tani mosregjistrimi i pronës ka qenë një faktor shumë i rëndësishëm frenues nga ana e bankave.
20 Dhjetor 2008
Ervin Koçi
Mosecja me ritmet e duhura e procesit të hipotekimit të pallateve të reja bën që në vend të mbeten të palëvruara në tregun imobiliar miliarda lekë pasuri. Vonesat që i shkaktohen këtij procesi prej burokracive të shtetit ka bërë që një shumë kolosale parash prej mbi 2.5 miliardë eurosh të mbetet “peng” dhe të vonojë për t’u përdorur në tregun e shitblerjes së banesave. Vetëm në Tiranë tregu i pasurive të paluajtshme pritet të shtohet me rreth 2.5 miliardë euro për vitin që vjen, kjo vetëm nga regjistrimi i pallateve të reja. Janë rreth 400 pallate të reja, të ndërtuara me leje ndërtimi në kryeqytet, por që akoma nuk e kanë marrë lejen e shfrytëzimit nga autoritetet vendore, e për pasojë nuk mund të përdoren as në tregun imobiliar dhe as si kolateral apo garanci hipotekore nga bankat. Këto pallate mbeten të paregjistruara në hipotekë për shkak të shmangieve nga projekti, kryesisht shtesa të bëra në lartësi ose në gjurmë. Nga studimet ALUIZNI ka vlerësuar se sipërfaqja totale e tyre është rreth 3 milionë m2. Shumëzuar me çmimin mesatar të shtëpive në Tiranë gjatë vitit 2007, që sipas agjencive imobiliare ishte 813 euro për m2, vlera totale e tregut të këtyre ndërtimeve llogaritet në afërsisht 2.5 miliardë euro.
Hipotekimi
Regjistrimi i këtyre ndërtimeve pritet të sjellë të ardhura të konsiderueshme edhe në arkën e Bashkisë së Tiranës. Sipas ligjit, “10 për qind e vlerës së shitjes së pasurive të patundshme paguhet si taksë në momentin e regjistrimit në hipotekë”. Kur të mbyllet legalizimi dhe të bëhet regjistrimi i tyre, pala shitëse (ndërtuesit) duhet të paguajnë 10 për qind të vlerës së kontratës së shitjes. Për të gjithë sipërfaqen e pallateve të reja, në arkat e shtetit duhet të shkojnë rreth 250 milionë euro. Ndërsa nga taksa vjetore mbi pasuritë e paluajtshme, që për sipërfaqet e banimit është 21 lekë për m2, do të shtohen të paktën 63 milionë lekë çdo vit. Këtyre shumave u duhen shtuar edhe penalitetet që duhet të paguhen për sipërfaqet e ndërtuara pa leje, por ALUIZNI nuk mund të publikojë ende statistika të veçanta për sipërfaqen e shtesave. Deri tani ALUIZNI ka evidentuar dhe ka mbyllur dokumentacionin për 104 pallate, me një sipërfaqe totale prej afro 700 mijë m2.
Sipas të dhënave zyrtare të publikuara nga Bashkia e Tiranës, për vitin 2007 taksat që lidhen me pasuritë e paluajtshme regjistruan nivele të ulëta arkëtimi, në raport me parashikimet. Taksa mbi pasuritë e paluajtshme solli në arkën e Bashkisë së kryeqytetit rreth 395 milionë lekë, ose 73 për qind e shumës së planifikuar. Nga taksa mbi kalimin e pronësisë u grumbulluan 314 milionë lekë, ose vetëm 20 për qind e planifikimit vjetor për vitin 2007. Ndërkohë, taksa me normën më të ulët të mbledhjes ishte taksa e ndikimit mbi infrastrukturë e ndërtimeve të reja. Nga kjo taksë u grumbulluan vetëm 18 për qind e të ardhurave të planifikuara, ose 199 milionë lekë.
Shkeljet
Shkeljet e bëra nga ndërtuesit në projektet e miratuara në lejet e ndërtimit, apo mosplotësimi i standardeve të vendosura nga Bashkia e Tiranës për marrjen e lejeve të shfrytëzimit kanë qenë dhe arsyet kryesore që kanë bllokuar legalizimin e këtyre pasurive dhe futjen e tyre në rrugën formale. Shumica e atyre që kanë blerë shtëpi në pallatet e ndërtuara pas viteve ’90 në Tiranë nuk disponojnë dokumente pronësie, sepse pallatet nuk janë regjistruar në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Për t’i dhënë zgjidhje këtij problemi edhe këto ndërtime u përfshinë në skemën e legalizimeve, por fillimisht pati një rezistencë nga ana e ndërtuesve, me argumentin se penalitetet e vendosura në ligjin për legalizimin ishin shumë të larta. Por tani duket se ndërtuesit, të paktën në pjesën më të madhe, u janë nënshtruar rregullave të përcaktuara nga ligji përkatës, përfshi penalitetet. Në muajt e fundit po regjistrohen në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive 10 deri në 20 pallate të reja çdo muaj.
Kategoritë
Problemi i regjistrimit të pallateve të reja ndahet në dy kategori. Të parat janë pallatet që janë ndërtuar konform lejes së ndërtimit dhe që kanë ngelur në pritje të marrjes së lejes së shfrytëzimit nga Bashkia. Marrja e lejes së shfrytëzimit kërkon ndjekjen e procedurave dhe verifikimeve strikte, por në rast se respektohen rregullat, procesi i marrjes së lejes së shfrytëzimit dhe regjistrimi për këto pallate bëhet në rreth një muaj. Kategoria e dytë dhe që është më problematike është ajo e pallateve që janë përfshirë në procesin e legalizimeve, për shkak të shmangieve nga lejet e ndërtimit. Kjo kategori po ndjek procedurat e përcaktuara në ligjin për legalizimet dhe duket se ecuria e procesit është e kënaqshme. Nga rreth 400 pallate që kanë hyrë në këtë proces në Tiranë, rreth 100 prej tyre e kanë të gatshme dosjen e legalizimit dhe procesi pritet të mbyllet në fillim të vitit të ardhshëm. Vështirësi paraqesin 40-50 objekte, kryesisht për shkak të problemeve me pronësinë. Në përgjithësi ndërtuesit e kanë respektuar procesin dhe kanë pranuar të paguajnë penalitetet e përcaktuara në ligj. Mosregjistrimi i pronës është një pengesë jo vetëm për tregun e pasurive të paluajtshme, por edhe për biznesin e bankave. Në huadhënien për blerje shtëpie (kreditë), bankat kërkojnë domosdoshmërisht si kolateral një pronë të regjistruar. Deri tani mosregjistrimi i pronës ka qenë një faktor shumë i rëndësishëm frenues nga ana e bankave.
20 Dhjetor 2008