Juris Avotins: Pronat, si do të frenohen paditë në Strasburg

Juris Avotins, këshilltar për Çështjet e Reformave i Ministrit të Drejtësisë në një intervistë për gazetarin Elton Metaj në emisionin Elite Business në Tv Scan ka folur për kompensimin e pronave ku ka theksuar se është e mundur që procesi i kompensimit të ish-pronarëve të përfundojë brenda 2 vjetësh. Sipas tij, pas zbatimit të sistemit të ri do të shuhen të gjitha mosmarrëveshjet mes ish-pronarëve të tokave dhe shtetit në lidhje me vlerën e kompesimit, sepse të gjitha vlerësimet do të bëhen në bazë të çmimit të tregut. Toka do të jetë e vlerësuar sipas standardeve ndërkombëtare dhe nuk do të ketë nevojë për të shkuar në gjykatat kombëtare apo gjykatat ndërkombëtare, tha Avotins.

Elton Metaj

Pse lindi e nevojshme për të patur një metodikë të re për vlerën e pronës?

Në fakt kjo metodologji vetëm sa thërritet me emrin e re, sepse është e re për Shqipërinë, por praktikisht po përdoret në 100 vitet e fundit në Shtetet e Bashkuara dhe në të gjitha vendet e Bashkimit Europian. Këto metoda janë të bazuara në standardet ndërkombëtare dhe diferenca mes asaj që quhet metoda e re dhe metodës së vjetër është se metoda e re e bazuar në të dhënat statistikore të çmimeve të tregut jep një saktësi shumë të mirë, me marzh të gabimit plus/minus 2%, ndërkohë që metoda e vjetër prodhon gabime shumë të mëdha.

Pra gabimet në vlerën e pronës do të jenë vetëm 2%?

Jo kaq ekzaktësisht, sepse të gjitha metodat statistikore janë të bazuara në të dhënat përfundimtare dhe asnjë nuk është 100% e sigurt. Standardet lejojnë që të bëhet gabim në disa raste në maksimum plus/minus 10%. Por zakonisht në statistikat e mira është më pak se 5%.

Kur nisët punën, a kishte në Shqipëri të dhëna të sakta për tregun e pronës?

Ne kemi nisur këtë studim rreth gjysmë viti më parë dhe ne fillim problemi i parë mendoja se do të ishte mungesa e të dhënave të tregut. Por pas studimit dhe tani pas 2 muajsh, grupi ynë teknik përfundoi studimin dhe ne kemi gjetur se në praktikë situata është shumë herë më e mirë, sepse në zyrën e regjistrimit të tokës, duke u bazuar në ligj, ata regjistrojnë zyrtarisht kontratat dhe çmimet e kontratave. Dhe minimumi për përdorimin e kësaj metode të re statistikore është nevoja për të patur të paktën 10 mijë të dhëna, në mënyrë që të bëhet përllogaritja. Ndërsa ne gjetëm në zyrën e regjistrimit të pasurive rreth 20 mijë të dhëna për çdo vit. Kjo do të thotë se është më se e mjaftueshme për aplikimin e metodës së re.

Ku dallojnë të dy metodikat vlerësimin e pronave?

Ka një diferencë shumë të madhe ndërmjet termit çmim dhe termit vlerë. Metoda e vjetër përdor termin vlerë, i cili është artificial dhe model, që do të thotë se është shumë larg realitetit. Ajo që ne e quajmë metode e re dhe që bazohet tek çmimi. Dhe çmimi është fakt në çdo marrëveshje, në çdo kontratë, dhe metodat statistikore të japin mundësinë të kesh një saktësi të lartë, në rast se ke më shumë se 10 mijë të dhëna. Prandaj duke përdorur këtë metodë të re, këto gabime kaq të mëdha do të përjashtohen automatikisht. Ato janë të pamundura. Sepse në bazë nuk është një model artificial si vlera, por kjo është e bazuar tek çmimi real i tregut. Prandaj, pasi të zbatohet e plotë, diferencat më të mëdha do të jenë 10% apo në maksimum 15%. Por kjo është shumë e rrallë dhe në tokat bujqësore do të jetë në 5%.

Çfarë risish të tjera ka metodika e re?

Risia qëndron gjithmonë tek çmimi i tregut, sepse deri më tani nuk ka qenë e përdorur aspak dhe grupi ynë i punës ka qenë entiteti i parë që zbatoi çmimet e tregut në Shqipëri. Ne kemi arritur në përfundimin se këto çmime të kontratave janë një pikë shumë e mirë për të filluar dhe tashme ka një lloj baze të dhënash për çmimet e tregut, të krijuar në Regjistrin e Pasurive të Patundshme të Shqipërisë.

A janë realë çmimet që ndodhen aktualisht në kontratat e shit-blerjes së pasurive të paluajtshme në Shqipëri?

Këto metoda statistikore janë unike dhe shumë të mira, sepse të japin mundësinë të përjashtosh të dhënat e pasakta apo ato fallso. Për këtë arsye statistika përdor një numër të lartë të dhënash. Për shembull kemi gjetur në Regjistrin e Pasurive për apartamentet në Tiranë se ndryshimi në çmimet e kontratave të regjistruara ishin plus/minus 5% nga vlera reale e tyre ne treg. Në fakt çmimet jo të vërteta mund të zbardhen nga këto metodologji standarde dhe të fshihen si gabime të këqija dhe vetëm të dhënat e sakta do të ruhen në bazën e të dhënave. Në fakt rreth 20% e këtyre të dhënave që kemi gjetur janë fallco.

Çmimet në kontratat e transferimit të pronësisë shpeshherë nuk janë reale për të evituar pagesën e taksave, ndërsa vlera e tokës dhe apartamenteve ndonjëherë arrin sa në Nju-Jork

Sipas kësaj metode të re, një gjë e tillë është e pamundur, sepse këto janë krejtësisht të dhëna artificial, që do të dalin jashtë kornizës së përllogaritjeve. Të dhënat statistikore përdorin terma të tillë, si korelacioni dhe në rast se korelacioni është më i keq se 2%, këto të dhëna dalin jashtë përllogaritjes si gabime. Pra në rast se dikush do të thotë se çmimi është si në Nju-Jork do të futet në formulë.

Si do të reflektohen ndryshimet e çmimit të pasurive të paluajtshme me kalimin e viteve? Si do të freskohen të dhënat?

Jam krenar që grupi ynë i punës është i pari që ofroi një analizë të dinamikës së çmimeve të tregut të apartamenteve, të shesheve të ndërtimit dhe të tokave bujqësore. Në materialet e grupit të punës kemi grafikë shumë të mirë të dinamikës së çmimit, që tregon e çmimet janë rritur deri në një moment në vitin 2010 dhe ishte dyfishuar në krahasim me vitin 2005-2006 dhe më pas çmimet ranë dhe në vitin 2011 kjo rënie u ngadalësua. Pra kjo ishte një fluskë normale, ashtu si në çdo vend tjetër të Europës dhe këtu Shqipëria nuk bën asnjë përjashtim. Ne kemi diskutuar se sa shpesh duhet të ofrojmë analiza. Shembujt më të mirë nga vendet e Bashkimit Europian tregojnë se zyrtarisht këto duhet të rifreskohen në çdo vit, por zyrat që ofrojnë hartat duhet të bëjnë analiza në çdo muaj. Grupi ynë i punës aprovoi se në bazë të këtyre të dhënave të marra nga kontratat e regjistruara në zyrën e pasurive, është e mundshme që të kryhet dhe ofruam shembuj praktikë, që do të thotë se sistemi është funksional në Shqipëri.

Cila ka qenë vështirësia më e madhe në hartimin e metodikës së re?

Sfida më e madhe ka qenë që në fund të punës, kur ofruam produktin përfundimtar, zbuluam se nuk ka probleme teknike për Shqipërinë. Kemi mundësinë të marrim metodën praktike, të analizojmë çmimet e kontratave, vendosen në formula, përllogariten në harta dhe tani ne kemi nevojë për të blerë 2 ose 3 softuerë të ndryshëm. Njëri do të jetë për databazën matematikore, një tjetër do të jetë për databazën grafike të hartave dhe një të tretë për të krahasuar këto harta me hartat kadastrale, që ekzistojnë në zyrat e pasurive të paluajtshme. Prandaj kemi nevojë për një harduer shumë të mirë dhe 3 softuer dhe më sistemi është funksional. Sigurisht që ka nevojë për trajnimin e rreth 20-25 personave, të cilët do ta kryejnë këtë punë.

A do të ketë nevojë qeveria shqiptare të shtojë struktura të tjera për ta zbatuar metodikën?

Grupi ynë i punës e ka lënë të hapur këtë pyetje, sepse ne kemi të dhëna të mjaftueshme që mund të jenë baza për një agjenci të re shtetërore apo për një formë më të vogël, si departament i zyrës së regjistrimit të pasurive të patundshme. Ky është një vendim që mund të merret nga autoritetet, pa pasur asnjë diferencë në rezultatet e punës që do të kryejmë ne. Difere