Privatizimet, si do të veprohet me banorët e ndërtesave dhe ish-pronarët

Qeveria përcakton të drejtat e ish-pronarëve të truallit të ndërtesës. Udhëzimi u jep të drejta edhe banorëve që jetojnë në këto ndërtesa
Erald Kapri

Privatizimi i objekteve shtetërore tashmë ka nisur, por ligji përcakton që në rast se trualli i ndërtesës është pronë private, atëhere pronari i saj ka disa të drejta të njohura me ligj. Ish-pronarët e truallit kanë të drejtën e parablerjes, pra përpara se objekti të dalë në ankand dhe në rast të kundërt, kur nuk ka mundësi financiare ta blejë objektin, bëhet pjesë e procedurave për kompensim. Situata komplikohet në rast se këto objekte shtetërore, në tokë private, kanë banorë që jetojnë në to por që shteti u ka njohur të drejtën e banimit në këto ndërtesa dhe do t’i njohë si pronarë të ligjshëm. Këta banorë duhet të paguajnë për ndërtesën ku jetojnë. Kur objekti është me dy a më shumë kate dhe në të ka disa pronarë, atëhere shitja e truallit në bazë të kërkesës së tyre për çdo pronar bëhet në bashkëpronësi të pandashme mes pronarëve të objektit. Bashkëpronarët u nënshtrohen dispozitave të Kodit Civil.
Të drejtat e banorëve dhe të ish-pronarëve
Truall konsiderohet sipërfaqja nën objekt dhe sipërfaqja funksionale rreth tij, e përcaktuar sipas genplanit të objektit që është pjesë e dokumentacionit të privatizimit të përgatitur nga komisioni i vlerësimit të ndërmarrjes, si dhe sipas përcaktimeve në pasqyrat e vlerësimit 1 dhe 2, në autorizimet për kalim pronësie, aktet e dorëzimit dhe kontratat e shitjes. Atëhere kur ish-pronari i truallit është bërë pronar i objektit duke përdorur të drejtën e parablerjes sipas vendimit të qeverisë, trualli kalon në favor të tij pa shpërblim. Ndërsa kur ish-pronarët e truallit nuk kanë përfituar objekt në trojet ish-pronë e tyre u lind e drejta e kompensimit fizik për të shlyer trojet e shitura siç përcaktohet në Nenin 4 të ligjit “Për shitblerjen e trojeve”. Kur objekti është me dy a më shumë kate dhe në të ka disa pronarë, atëherë shitja e truallit do të bëhet sipas pikës 10 të udhëzimit për zbatimin e vendimit të qeverisë. Në zbatim të procedurave, data e deklaratës noteriale origjinale, që blerësi nuk ka proces gjyqësor për objektin dhe truallin përkatës që kërkon të blejë, duhet të jetë jo më pak se një ditë nga dita e paraqitjes së kërkesës për blerjen e truallit. Shtesë do të quhet çdo saktësim që del nga rimatja e sipërfaqeve të trojeve për objektet e privatizuara brenda kufizimeve të përcaktuara nga hartat treguese të lëshuara nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Pasi këto shtesa të verifikohen dhe të pasqyrohen në një procesverbal të veçantë si të tilla, nga matjet në vend që do të realizohen nga komisioni, atëherë Ministria e Financave, Drejtoria e Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike fillon procedurat e shitjes sipas procedurave të përcaktuara në këtë vendim duke filluar me kërkesën për ribërjen e genplanit të objektit në zyrat e urbanistikës së organit të pushtetit vendor përkatës.
Kush përjashtohet nga procesi
Ligji përcakton se nuk do të zbatohen procedurat e vlerësimit të trojeve për disa objekte. Për trojet e objekteve që nga ish-Agjencia Kombëtare e Privatizimit kanë filluar procedurat e shitjes së tyre të cilat janë publikuar për shitje. Këto objekte janë publikuar për shitje në fazën me VAM fillestar dhe do të vazhdojë publikimi edhe sipas fazave me “ulje VAM-i” apo me “rezervë”. Trojet e objekteve të privatizuara dhe për të cilat janë depozituar aktet e vlerësimit të truallit pranë Ministrisë së Financave, Drejtorisë së Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike sipas legjislacionit në periudhën përkatëse. Në rastet kur mungon dosja e privatizimit të objektit për arsye objektive pranë Drejtorisë së Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike, në Ministrinë e Financave, kopja e dosjes së vlerësimit, privatizimit, të objektit ose ndërmarrjes, do të kërkohet në degët e shoqërive publike, ZVRPP-të, në juridiksionin e të cilit ndodhet objekti ose zyrat noteriale. Kur dhe aty nuk gjendet dosja e vlerësimit (privatizimit) të objektit, atëherë Drejtoria e Administrimit pranon dosjen e privatizimit që ka paraqitur blerësi i objektit apo ndërmarrjes. Dosja përbëhet nga kontrata e shitjes, akti i dorëzimit, autorizimi për kalim pronësie, genplani apo planimetria, mandatpagesat për shlyerjen e vlerës etj., të cilat duhet të jenë të njohura me vendim gjykate të formës së prerë. Për të gjitha dosjet e objekteve të dërguara për privatizim nga ish-Ministria e Ekonomisë në ish-AKP Tiranë gjatë vitit 2005 procedurat e privatizimit të tyre do të fillojnë nga Ministria e Financave, Drejtoria e Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike, pasi të jetë plotësuar me formularin e ri për çmimin e truallit dhe konfirmimin e statusit të truallit nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave ish-Pronarëve.

Shembull, sa do të vlerësohet objekti

Kur objekti është me dy a më shumë kate dhe në të ka disa pronarë, atëhere shitja e truallit në bazë të kërkesës së tyre për çdo pronar bëhet në bashkëpronësi të pandashme mes pronarëve të objektit. Bashkëpronarët u nënshtrohen dispozitave të Kodit Civil.
Shembulli
1-Objekti me tre kate është ndërtuar mbi një sipërfaqe 500 m2 (sipërfaqe ndërtimi + mjedisin e përbashkët + sipërfaqen e bordurës + sipërfaqen e truallit në oborr, nëse ka).

2-Sipërfaqja e ndërtimit pa ambientet e përbashkëta është 1250 m2 dhe për çdo kat është: kati i I-rë 450 m2 dhe kati II-të 450 m2 dhe kati III-të 350 m2.

3-Llogarisim koeficientin (k)

Sipërfaqe trualli
K= --------------------
Sipërfaqe ndërtimi

500 m2
K= ------------
1250 m2

K= 0.4

4-Koeficienti është konstant, duke u shumëzuar me sipërfaqet përkatëse të ndërtimit që zë secili pronar, jep sipërfaqen përkatëse që i takon të privatizojë secili pronar. Në një kat mund të jenë një ose më shumë pronarë. Në rastin tonë në shembull kemi vetëm nga një pronar në çdo kat.

5-Konkretisht:

Për katin I-rë 450 m2 *0,4=180 m2
Për katin II-të 450 m2 *0,4=180 m2
Për katin III-të 350 m2 *0,4=140 m2

6-Këto sipërfaqe duke u shumëzuar me çmimin për m2 të llogaritur nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Truallit ish-Pronarëve japin vleftën që duhet të paguajë në lekë secili pronar.

Si do të jetë procedura e privatizimit

Vlerësimi i aseteve, kontrata e shitjes së të cilave është shpallur e pavlefshme nga gjykata, duke i kthyer palët në gjendjen e mëparshme dhe dosjet e tyre janë kthyer në Ministrinë e Ekonomisë nga Ministria e Financave, bëhet nga komisioni i vlerësimit, i ngritur për këtë qëllim nga titullari përfaqësues i pronës shtetërore, sipas gjendjes faktike të tyre, duke përcaktuar vlerën e tregut. Sipas vendimit të qeverisë, privatizimi ose shitja e objekteve dhe i truallit të tyre, makinerive, pajisjeve do të bëhet me lekë. Ish-pronari i truallit që dëshiron të blejë objektin duhet të paraqitet pranë Drejtorisë së Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike brenda një afati 20-ditor nga dita e publikimit duke depozituar kërkesën me shkrim, në të cilën shprehet se dëshiron të blejë objektin në fjalë, dokumentacionin që vërteton pagesën prej 20 për qind të vlerës së objektit (mjete kryesore+mjete xhiro), pa vlerën e truallit që kërkon të blejë dhe vendimin përkatës të Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave ish-pronarëve të noterizuar apo çdo dokument tjetër ligjor të regjistruar në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, i cili përcakton se ai është pronar i tokës. Në rast se brenda këtij afati kohor ish-pronari nuk paraqitet, Drejtoria e Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike bën një njoftim të dytë në një afat prej 30 ditësh në dy gazeta me qarkullim kombëtar dhe njoftohet pronari. Nëse edhe pas këtij njoftimi nuk paraqitet pronari i truallit për blerjen e objektit, atëherë realizohet shitja me ankand e objektit dhe e truallit, sipas procedurave të këtij vendimi. Vlera e truallit, e përcaktuar në dosjen e vlerësimit, do të derdhet në llogari të AKKP-së për të kompensuar pronarin. Për rastet kur komisioni i ankandit ka vështirësi në vlerësimin e dokumentacionit të pronësisë të paraqitur nga pronari i truallit, atëherë komisioni i ankandit cakton një datë tjetër për zhvillimin e tij brenda ditëve nga data e mëparshme me qëllim që të vlerësojë dokumentacionin e pronësisë.

Si do të veprohet me qiramarrësit e objekteve

Sipas ligjit, punonjësit specialistë, farmacistë ose stomatologë, që kanë aktualisht kontratë qiraje për objektin, kanë të drejtën e parablerjes - me kushtin që këta specialistë të kenë zbatuar me korrektësi kontratën e qirasë, të jenë regjistruar në organet tatimore për ushtrim aktiviteti, të ushtrojnë profesionin në objektin përkatës etj. - sipas çmimit të përcaktuar në ankand vetëm në ato raste kur për këto objekte nuk ka pronarë trualli të njohur me vendime të Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të Pronës, të cilët kanë të drejtën e parablerjes. Çmimi më i lartë i dhënë nga pjesëmarrësit në ankand u ofrohet punonjësve të këtij shërbimi. Në rast se çmimi i arritur në ankand nuk pranohet nga punonjësit e këtij shërbimi, atëherë komisioni shpall fitues pjesëmarrësin që ka dhënë çmimin më të lartë në ankand. Në rastin kur është konfirmuar në dosjen e vlerësimit apo kur subjektet e shpronësuara të truallit të objektit kanë paraqitur dokumentacionin përkatës të pronësisë dhe kërkesën për blerjen e objektit, por nuk paraqiten në ankandin e objektit që ndodhet në pronën e tyre, komisioni i ankandit evidenton kërkesat për blerje në procesverbalin përkatës dhe cakton një datë tjetër për zhvillimin e tij brenda shtatë ditëve nga data e mëparshme e zhvillimit të ankandit, duke njoftuar edhe njëherë pronarët e truallit. Me miratimin e vlerës së investimeve, Drejtoria e Administrimit të Pronës Publike bën krahasimin e kësaj vlere dhe vlerës së truallit, të përcaktuar sipas çmimit të truallit të konfirmuar nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave dhe sipërfaqes së truallit në kontratën e qiramarrjes. Nëse vlera e investimeve të kryera është mbi 150% e vlerës së truallit, ministri nxjerr urdhrin për përgatitjen e dokumentacionit të privatizimit. Në zbatim të pikës 35, kreu IV, personi që ka fituar të drejtën e blerjes për objektin dhe nuk paguan vlerën e plotë të tij brenda 30 ditëve nga data e shpalljes së tij si fitues ankandi apo pronar trualli, humbet vlerën prej 20 për qind të paguar për pjesëmarrje në ankand, si dhe të drejtën për të marrë pjesë përsëri në ankandin që do të zhvillohet për rishitjen e objektit në fjalë.

4 Mars 2008