Shtrenjtimi i truallit ka rritur ndjeshëm kostot e ndërtimit
Autori i Lajmit: red.
Ndërkohë, të njëjta pohime vijnë edhe nga një tjetër specialist i fushës së ndërtimit, Nuzet Xheneti. Sipas konsultave që ka pasur me ndërtues firmash, është në dijeni të faktit se, në rritjen e kostove ka ndikuar ndjeshëm shtrenjtimi i trojeve. Nuzet Xheneti thotë: “Sot, 45% të të gjithë godinës e do ai që ka truallin. Trualli ka zënë një pjesë të madhe të kostos. I pyetur rreth masës së fitimit dhe kostove reale të ndërtimeve, ai thotë se për këtë duhen bërë analiza të rasteve, por në Tiranë, mesatarja e kostove për 1 metër katror ndërtim të zakonshëm duhet të vërtitet tek 300 euro m2, maksimumi 350 euro dhe kësaj do t i shtosh vlerën e truallit. (një shifër shumë më e lartë se ajo e specialistit Stillo). Kjo kosto është edhe më e lartë se ajo që jep shtojca e Udhëzimit të Ministrisë së Financave, ku kostoja e ndërtimit për vitin e kaluar është 30 mijë lekë të reja m/2, por është e pëarfërt me koston që ka nxjerrë Enti këtë vit. Ai pohon se kostot ndryshojnë nga zonat (gjë që nuk e përmban udhëzimi i cili i unifikon ato).
A janë më të shtrenjta sesa duhet të ishin apartamentet?
Specialisti Nuzet Xhuneti (tashmë në pension) pohon se ka shtrenjtësi që diktohet nga kërkesa e tregut, sikurse ndodh në botë, por mendon se kostot kanë ardhur në rritje. Trualli është njëri faktor, materialet e reja të ndërtimit janë faktori tjetër. “Sot ne përdorim konstruksione beton-arme, nuk përdorim më llaç e tulla; në vend të pllakave të granilit siç i bënim pallatet para 90-s, tani i bëjmë me pllaka qeramike. Në kohën e socializmit bëheshin instalimet nëpër mure, tani bëhen nën dysheme. Parketet fillojnë nga ato artificialet, deri tek ato me dru bambuje.” Përveç vlerës së ndryshme të lekut në dy kohë të ndryshme, fakti që teknologjia dhe materialet e përdorura në këto dy kohë janë të ndryshme, e bëjnë edhe më të vështirë krahasimin e ndërtimeve në dy periudha. Sipas kryeinxhinierit dhe ish-specialistit në Ministrinë e Ndërtimit, Xheneti, për këtë duhen studime të posaçme.
Ai ia atribuon çmimin e lartë të apartamenteve edhe rritjes së çmimit të fuqisë punëtore sidomos në Tiranë, e cila sipas tij zë 30% të kostos, pa llogaritur edhe shpenzimet administrative. Por ndërkaq ai pranon: Nuk mund të thuash se nuk ka shtrenjtësi më të madhe, pasi çmimet e shitjeve kanë shkuar 600, 700, 800 euro /m2. Pa u zgjidhur problemet e mëdha të strehimit, nuk mund të presësh ulje çmimesh dhe duhen rreth 50 mijë apartamente për të zgjidhur problemet e strehimit.
“Sot ne përdorim konstruksione beton-arme, nuk përdorim më llaç e tulla; në vend të pllakave të granilit siç i bënim pallatet para 90-s, tani i bëjmë me pllaka qeramike. Në kohën e socializmit bëheshin instalimet nëpër mure, tani bëhen nën dysheme. Parketet fillojnë nga ato artificialet, deri tek ato me dru bambuje...”
Flet Aleko Stillo, ish-drejtor i Financave në Ministrinë e Ndërtimit para viteve 90
Çmimet e apartamenteve janë të fryra
“Kostoja e ndërtimit duhet të jetë e diferencuar për zona të ndryshme, sikurse është e tillë kostoja. Duhet bërë në rishikimin e Udhëzimit”
Një nga specialistët e fushë së Ndërtimit, Aleko Stillo thotë: Kostot e ndërtimit realisht duhet të vërtiten tek 250 euro/m2 në Tiranë, jo më tepër. Pra, një apartament 100 m2, nuk ka pasur kosto më tepër se 25 mijë euro, pavarësisht se ai shitet 70 apo 100 mijë euro. Natyrisht, që çmimet e shitjeve janë abuzive, por këtë e vendos tregu. Sipas specialistit të vjetër, në kostot ndikon teknologjia e përdorur, vlera e materialeve, largësia e tyre (pra transporti) dhe fuqia punëtore. Por ai thotë se mungojnë përllogaritjet e sakta për kostot.
Duke parë kostot që ka caktuar Enti i Banesave për Tropojën dhe Tepelenën në Udhëzimin e Ministrisë së Financave të shkurtit 2008, respektivisht 35.970 dhe 24.750 lekw/m2, ish-drejtori i Financave në Ministrinë e Ndërtimit, Stillo, thotë: “Këto dy qytete, lumin prej nga marrin materiale e kanë afër njësoj, fuqinë punëtore e kanë aty-aty, pra, kostot me diferenca të tilla nuk ishin studiuar drejt dhe nuk ishin vendosur realisht”. Por, në të dhënat e reja, Enti duke i përafruar kostot e këtyre dy qyteteve, por edhe të qyteteve të tjera, duket se e ka eliminuar këtë “gabim”. Gjithashtu, ai pohon se çmimi i ekzagjeruar duket edhe në faktin, se kur njerëzit ndërtojnë vetë, u bie shumë më lirë, edhe pse këtu nuk futen disa shpenzime të tjera, si taksa, krahu i punës, koha e ndërtimit. Sipas tij, të gjitha pazaret që bën një person kur ble lëndën e parë, janë më të favorshme se ato të ndërtuesit, që i bën llogaritë në interesin e vet dhe jo të blerësve. Ai thotë: “Që çmimet janë të larta, nuk ka nevojë për fakte të tjera, sepse duket lehtë. Nëse dikush ndërton vetë, pa ndërmarrje, i shkon shtëpia shumë më lirë. P.sh. një dykatëshe 100 m2 sipërfaqe trualli, 200 m2 sipërfaqe ndërtimi, kushton 50 mijë euro, kur kaq para kushton një hyrje dhomë e kuzhinë e blerë në firmë”. Nga ana tjetër, ai e konsideron të gabuar momentin e udhëzimit të Ministrisë së Financave, që cakton kosto të njëjta për ndërtimet pas vitit 2003 për të gjitha zonat e Tiranës dhe mendon se ndërtuesit do të kërkojnë rishikimin e këtij momenti, pasi në kosto hyn blerja e truallit, e cila ka çmime të ndryshme në pjesë të ndryshme të kryeqytetit por dhe të qyteteve të tjera.
KOSTOT MINIMALE FISKALE SIPAS VITEVE DHE ZONAVE
Ne leke
Nr. Qytetet Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2003 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2004 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2005 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2006 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2007
1 Berat 21.964 22.356 22.356 24.840 24.840
2 Diber 20.186 20.547 20.547 22.830 22.830
3 Durres 21.964 22.356 22.356 24.840 24.840
4 Elbasan 19.151 19.494 19.494 21.660 21.660
5 Fier 21.061 21.438 21.438 23.820 23.820
6 Gjirokaster 21.698 22.086 22.086 24.540 24.540
7 Gramsh 20.478 20.844 20.844 23.160 23.160
8 Kavaje 20.372 20.736 20.736 23.040 23.040
9 Korce 20.054 20.412 20.412 22.680 22.680
10 Kruje 22.043 22.437 22.437 24.930 24.930
11 Kucove 23.157 23.571 23.571 26.190 26.190
12 Kukes 22.202 22.599 22.599 25.110 25.110
13 Kurbin 22.043 22.437 22.437 24.930 24.930
14 Lezhe 19.841 20.196 20.196 22.440 22.440
15 Librazhd 19.151 19.494 19.494 21.660 21.660
16 Lushnje 21.884 22.275 22.275 24.750 24.750
17 Mirdite 22.282 22.680 22.680 25.200 25.200
18 Mat 22.017 22.410 22.410 24.900 24.900
19 Peqin 19.205 19.548 19.548 21.720 21.720
20 Permet 20.850 21.222 21.222 23.580 23.580
21 Pogradec 23.104 23.517 23.517 26.130 26.130
22 Puke 30.584 31.131 31.131 34.590 34.590
23 Sarande 23.741 24.165 24.165 26.850 26.850
24 Shkoder 25.067 25.515 25.515 28.350 28.350
25 Skrapar 17.772 18.090 18.090 20.100 20.100
26 Tepelene 21.884 22.275 22.275 24.750 24.750
27 Tropoje 31.804 32.373 32.373 35.970 35.970
28 Vlore 21.963 22.356 22.356 24.840 24.840
29 Tirane 26.526 27.000 27.000 30.000 30.000
Kostoja mesatare e ndërtimit për vitin 1995 (sip. shfrytëzimi)
(Sipas Entit Kombëtar të Banesave)
Tirana 16.664 lekë/m2
Tropoja 19.530 lekë/m2
Vlora 17.017 lekë/m2
Berati 17.053 lekë/m2
Elbasani 13.691 lekë/m2
Durrës 17.483 lekë/m2
Ersekë 16.365 lekë/m2
Fier 17.484 lekë/m2
Gjirokastra 19.171 lekë/m2
Korçë 16.365 lekë/m2
Pogradec 15.498 lekë/m2
Pukë 20.000 lekë/m2
Skrapar 19.222 lekë/m2
Sarandë 16.063 lekë/m2
Shkodër 19.172 lekë/m2
Dibër 16.353 lekë/m2
Krujë 15.628 lekë/m2
Kuçovë 16.537 lekë/m2
Përmet 19.265 lekë/m2
Lezhë 16.638 lekë/ m2
Librazhd 15.637 lekë/m2
Lushnje 16.979 lekë/m2
Peqini 14.010 lekë/m2
Kukës 19.324 lekë/m2
Tepelenë 19 294 lekë/m2
Krujë 15 628 lekë/m2
Mat 19.920 lekë/m2
Rrëshen 17.095 lekë
Gramshi 13.691 lekë/m2
Bulqizë 16.761 lekë.m2
Ky lajm është publikuar: 25/10/2008
Ndërkohë, të njëjta pohime vijnë edhe nga një tjetër specialist i fushës së ndërtimit, Nuzet Xheneti. Sipas konsultave që ka pasur me ndërtues firmash, është në dijeni të faktit se, në rritjen e kostove ka ndikuar ndjeshëm shtrenjtimi i trojeve. Nuzet Xheneti thotë: “Sot, 45% të të gjithë godinës e do ai që ka truallin. Trualli ka zënë një pjesë të madhe të kostos. I pyetur rreth masës së fitimit dhe kostove reale të ndërtimeve, ai thotë se për këtë duhen bërë analiza të rasteve, por në Tiranë, mesatarja e kostove për 1 metër katror ndërtim të zakonshëm duhet të vërtitet tek 300 euro m2, maksimumi 350 euro dhe kësaj do t i shtosh vlerën e truallit. (një shifër shumë më e lartë se ajo e specialistit Stillo). Kjo kosto është edhe më e lartë se ajo që jep shtojca e Udhëzimit të Ministrisë së Financave, ku kostoja e ndërtimit për vitin e kaluar është 30 mijë lekë të reja m/2, por është e pëarfërt me koston që ka nxjerrë Enti këtë vit. Ai pohon se kostot ndryshojnë nga zonat (gjë që nuk e përmban udhëzimi i cili i unifikon ato).
A janë më të shtrenjta sesa duhet të ishin apartamentet?
Specialisti Nuzet Xhuneti (tashmë në pension) pohon se ka shtrenjtësi që diktohet nga kërkesa e tregut, sikurse ndodh në botë, por mendon se kostot kanë ardhur në rritje. Trualli është njëri faktor, materialet e reja të ndërtimit janë faktori tjetër. “Sot ne përdorim konstruksione beton-arme, nuk përdorim më llaç e tulla; në vend të pllakave të granilit siç i bënim pallatet para 90-s, tani i bëjmë me pllaka qeramike. Në kohën e socializmit bëheshin instalimet nëpër mure, tani bëhen nën dysheme. Parketet fillojnë nga ato artificialet, deri tek ato me dru bambuje.” Përveç vlerës së ndryshme të lekut në dy kohë të ndryshme, fakti që teknologjia dhe materialet e përdorura në këto dy kohë janë të ndryshme, e bëjnë edhe më të vështirë krahasimin e ndërtimeve në dy periudha. Sipas kryeinxhinierit dhe ish-specialistit në Ministrinë e Ndërtimit, Xheneti, për këtë duhen studime të posaçme.
Ai ia atribuon çmimin e lartë të apartamenteve edhe rritjes së çmimit të fuqisë punëtore sidomos në Tiranë, e cila sipas tij zë 30% të kostos, pa llogaritur edhe shpenzimet administrative. Por ndërkaq ai pranon: Nuk mund të thuash se nuk ka shtrenjtësi më të madhe, pasi çmimet e shitjeve kanë shkuar 600, 700, 800 euro /m2. Pa u zgjidhur problemet e mëdha të strehimit, nuk mund të presësh ulje çmimesh dhe duhen rreth 50 mijë apartamente për të zgjidhur problemet e strehimit.
“Sot ne përdorim konstruksione beton-arme, nuk përdorim më llaç e tulla; në vend të pllakave të granilit siç i bënim pallatet para 90-s, tani i bëjmë me pllaka qeramike. Në kohën e socializmit bëheshin instalimet nëpër mure, tani bëhen nën dysheme. Parketet fillojnë nga ato artificialet, deri tek ato me dru bambuje...”
Flet Aleko Stillo, ish-drejtor i Financave në Ministrinë e Ndërtimit para viteve 90
Çmimet e apartamenteve janë të fryra
“Kostoja e ndërtimit duhet të jetë e diferencuar për zona të ndryshme, sikurse është e tillë kostoja. Duhet bërë në rishikimin e Udhëzimit”
Një nga specialistët e fushë së Ndërtimit, Aleko Stillo thotë: Kostot e ndërtimit realisht duhet të vërtiten tek 250 euro/m2 në Tiranë, jo më tepër. Pra, një apartament 100 m2, nuk ka pasur kosto më tepër se 25 mijë euro, pavarësisht se ai shitet 70 apo 100 mijë euro. Natyrisht, që çmimet e shitjeve janë abuzive, por këtë e vendos tregu. Sipas specialistit të vjetër, në kostot ndikon teknologjia e përdorur, vlera e materialeve, largësia e tyre (pra transporti) dhe fuqia punëtore. Por ai thotë se mungojnë përllogaritjet e sakta për kostot.
Duke parë kostot që ka caktuar Enti i Banesave për Tropojën dhe Tepelenën në Udhëzimin e Ministrisë së Financave të shkurtit 2008, respektivisht 35.970 dhe 24.750 lekw/m2, ish-drejtori i Financave në Ministrinë e Ndërtimit, Stillo, thotë: “Këto dy qytete, lumin prej nga marrin materiale e kanë afër njësoj, fuqinë punëtore e kanë aty-aty, pra, kostot me diferenca të tilla nuk ishin studiuar drejt dhe nuk ishin vendosur realisht”. Por, në të dhënat e reja, Enti duke i përafruar kostot e këtyre dy qyteteve, por edhe të qyteteve të tjera, duket se e ka eliminuar këtë “gabim”. Gjithashtu, ai pohon se çmimi i ekzagjeruar duket edhe në faktin, se kur njerëzit ndërtojnë vetë, u bie shumë më lirë, edhe pse këtu nuk futen disa shpenzime të tjera, si taksa, krahu i punës, koha e ndërtimit. Sipas tij, të gjitha pazaret që bën një person kur ble lëndën e parë, janë më të favorshme se ato të ndërtuesit, që i bën llogaritë në interesin e vet dhe jo të blerësve. Ai thotë: “Që çmimet janë të larta, nuk ka nevojë për fakte të tjera, sepse duket lehtë. Nëse dikush ndërton vetë, pa ndërmarrje, i shkon shtëpia shumë më lirë. P.sh. një dykatëshe 100 m2 sipërfaqe trualli, 200 m2 sipërfaqe ndërtimi, kushton 50 mijë euro, kur kaq para kushton një hyrje dhomë e kuzhinë e blerë në firmë”. Nga ana tjetër, ai e konsideron të gabuar momentin e udhëzimit të Ministrisë së Financave, që cakton kosto të njëjta për ndërtimet pas vitit 2003 për të gjitha zonat e Tiranës dhe mendon se ndërtuesit do të kërkojnë rishikimin e këtij momenti, pasi në kosto hyn blerja e truallit, e cila ka çmime të ndryshme në pjesë të ndryshme të kryeqytetit por dhe të qyteteve të tjera.
KOSTOT MINIMALE FISKALE SIPAS VITEVE DHE ZONAVE
Ne leke
Nr. Qytetet Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2003 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2004 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2005 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2006 Kosto minimale m2 siperfaqe viti 2007
1 Berat 21.964 22.356 22.356 24.840 24.840
2 Diber 20.186 20.547 20.547 22.830 22.830
3 Durres 21.964 22.356 22.356 24.840 24.840
4 Elbasan 19.151 19.494 19.494 21.660 21.660
5 Fier 21.061 21.438 21.438 23.820 23.820
6 Gjirokaster 21.698 22.086 22.086 24.540 24.540
7 Gramsh 20.478 20.844 20.844 23.160 23.160
8 Kavaje 20.372 20.736 20.736 23.040 23.040
9 Korce 20.054 20.412 20.412 22.680 22.680
10 Kruje 22.043 22.437 22.437 24.930 24.930
11 Kucove 23.157 23.571 23.571 26.190 26.190
12 Kukes 22.202 22.599 22.599 25.110 25.110
13 Kurbin 22.043 22.437 22.437 24.930 24.930
14 Lezhe 19.841 20.196 20.196 22.440 22.440
15 Librazhd 19.151 19.494 19.494 21.660 21.660
16 Lushnje 21.884 22.275 22.275 24.750 24.750
17 Mirdite 22.282 22.680 22.680 25.200 25.200
18 Mat 22.017 22.410 22.410 24.900 24.900
19 Peqin 19.205 19.548 19.548 21.720 21.720
20 Permet 20.850 21.222 21.222 23.580 23.580
21 Pogradec 23.104 23.517 23.517 26.130 26.130
22 Puke 30.584 31.131 31.131 34.590 34.590
23 Sarande 23.741 24.165 24.165 26.850 26.850
24 Shkoder 25.067 25.515 25.515 28.350 28.350
25 Skrapar 17.772 18.090 18.090 20.100 20.100
26 Tepelene 21.884 22.275 22.275 24.750 24.750
27 Tropoje 31.804 32.373 32.373 35.970 35.970
28 Vlore 21.963 22.356 22.356 24.840 24.840
29 Tirane 26.526 27.000 27.000 30.000 30.000
Kostoja mesatare e ndërtimit për vitin 1995 (sip. shfrytëzimi)
(Sipas Entit Kombëtar të Banesave)
Tirana 16.664 lekë/m2
Tropoja 19.530 lekë/m2
Vlora 17.017 lekë/m2
Berati 17.053 lekë/m2
Elbasani 13.691 lekë/m2
Durrës 17.483 lekë/m2
Ersekë 16.365 lekë/m2
Fier 17.484 lekë/m2
Gjirokastra 19.171 lekë/m2
Korçë 16.365 lekë/m2
Pogradec 15.498 lekë/m2
Pukë 20.000 lekë/m2
Skrapar 19.222 lekë/m2
Sarandë 16.063 lekë/m2
Shkodër 19.172 lekë/m2
Dibër 16.353 lekë/m2
Krujë 15.628 lekë/m2
Kuçovë 16.537 lekë/m2
Përmet 19.265 lekë/m2
Lezhë 16.638 lekë/ m2
Librazhd 15.637 lekë/m2
Lushnje 16.979 lekë/m2
Peqini 14.010 lekë/m2
Kukës 19.324 lekë/m2
Tepelenë 19 294 lekë/m2
Krujë 15 628 lekë/m2
Mat 19.920 lekë/m2
Rrëshen 17.095 lekë
Gramshi 13.691 lekë/m2
Bulqizë 16.761 lekë.m2
Ky lajm është publikuar: 25/10/2008