Çmimet sipas Entit Kombëtar të Banesave, gjashtë muaj pas daljes së Udhëzimit
Autori i Lajmit: Denisa Kona
Qyteti i Tiranës
Nr. Zonat Vlera mesatare e shitjes lekë/m2 sip.shfrytëzimi
1 1/1 90 000
2 ½ 67 500
3 2/1 160 000
4 2/2 120 000
5 2/3 105 000
6 2/4 115 000
7 2/5 80 000
8 3/1 77 500
9 3/2 62 500
10 4/1 67 500
11 4/2 62 500
12 5/1 175 000
13 5/2 112 500
14 5/3 100 000
15 5/4 82 500
16 6 67 500
17 7/1 117 500
18 7/2 117 500
19 7/3 85 000
20 7/4 65 000
21 8/1 102 500
22 8/2 87 500
23 8/3 67 500
24 9/1 130 000
25 9/2 102 500
26 9/3 80 000
27 10/1 140 000
28 10/2 130 000
29 10/3 120 000
30 11/1 85 000
31 11/2 70 000
32 11/3 65 000
Rritjet artificiale prej tatimit 10%
Tabelat e EKB-s e heqin “njoll en„ e çmimeve arbirtrare t e Udh ezimit
Nga këto krahasime dalin dy përfundime: E para: Ka një rritje të ndjeshme të çmimit të apartamenteve kryesisht në Tiranë, por edhe në Durrës, (për të cilin Ministria e Financave thotë se nuk vjen edhe nga aplikimi i tatimit 10%) dhe përfundimi i dytë: Këto të dhëna të reja të sjella nga EKB duan të provojnë dhe të mbështesin tezën zyrtare, se çmimet referencë të vendosura për pasuritë e paluajtshme sipas zonave të Tiranës nuk kanë qenë të ekzagjeruara, por madje, më të ulëta se ato të tregut. Pohim ky që kundërshtohet pjesërisht nga noterët, personat kompetentë që merren me shitjet. Sipas tyre, ka rritje artificiale të çmimeve për shkak të aplikimit t e tatimit 10%, por më së shumti, tatimi i ka penguar transaksionet, nj e indikator i t erthirt e q e tregon se rritja është e papërballueshme nga gjithnjë e më tepër njerëz.
Shembulli 1
Zona 2/1 (që përfshin zonën e Bllokut, liceun dhe një pjesë të rrugës së Elbasanit) e ka çmimin e rishikuar të tregut 160 000 lekë/m2, kurse çmimin e caktuar për taksim 152.500 lekë/m2. Pra, nëse një qytetar ka një apartament 100 metra katror, të blerë disa vite para 7 milionë lekë, të cilin do ta shëse, ai nuk mund ta shiste më pak se 15.250. 000 lekë të reja sipas udhëzimit të shkurtit, ndërsa sipas shifrave të nxjerra nga Enti Kombëtar i Banesave në muajin gusht, shitësi nuk e shet banesën 100 metra katror tek Liceu më pak se 16.000.000 lekë të reja. Në këtë rast, nëse ky çmim do të kalonte në rishikimin e udhëzimit, atëherë qytatari që e ka blerë shtëpinë x vite përpara 7 milionë, do të tatohej për diferencën 9 milionë lekë (16 milionë- 7 milionë), pra do t i paguante shtetit 900 mijë lekë të reja.
Shembulli 2
Një shtëpi tek Pallatet “Agimi„ me sipërfaqe 100 m2, që është blerë për 5 milionë lekë x vite përpara, me rishikimin e çmimit të tatueshëm mund ta shesë shtëpinë jo më pak se 11 250 000 lekë të reja (rreth 1 milionë të reja më pak se me udhëzimin e shkurtit). Pra, ai do të tatohej për diferencën 11.250. 000- 5.000.000, dhe do të paguante 10% të saj, pra 625 mijë lekë të reja tatim.
Rritjet e habitshme të periferive pa uj e dhe drita
Ndërkohë, vihet re se çmime më të larta Enti i Banesave i ka adresuar edhe zonave periferike, të cilat kanë probleme infrastrukturore. Përveç uzinës së Autotraktorëve, ka rritje edhe tek Bregu i Lumit, zona nga Unaza e Re, tek kthesa e Kamzës, tek “Misto Mame„ tek ish-Kombinati i Mishit etj. Ndërkohë, sipas Bankës së Shqipërisë, çmimet e shtëpive në Tiranë kanë pësuar një rritje më të ulët gjatë dy viteve të fundit për shkak të rënies së kërkesës e cila nga ana e saj ka dy arsye të tjera: rënie të dërgesave të emigrantëve dhe rënie e lëvizjes demografike të popullsisë. Ndërkohë, sipas agjencive imobilare të kryeqytetit, ndërsa në disa zona të preferuara vazhdon rritja galopante e çmimeve, në zona periferike ato kanë rënë kryesisht për shkak të problemeve në furnizimin me ujë dhe energji të ndërtimeve pa plan urbanistik. Kështu, tek ish-Kombinati i Drurit “Misto Mame”, mund të blihet dhe shitet një apartament për 45-55 mijë lekë/m2, ndërkohë që kjo zonë (6) në udhëzim konsiderohet se nuk mund të ketë shitje shtëpish nën 61 mijë lekë/m2. Dhe akoma më tepër, me çmimet e rishikuara nga EKB, qytetari me shtëpi në “Misto Mame” nuk e shet atë më pak se 67.500 lekë/m2. Noterët vazhdojnë të thonë se çmimet referuese të konsideruara “minimale” nuk janë gjithnjë “minimalet e shitjeve, madje në disa raste, nuk janë as çmimet mesatare të shitjeve.
Paradoksi
Kontratë e rregullt apo e paligjshme?
“Në rastet kur çmimi i shitjes për m2 i përcaktuar në kontratë, është më i ulët se çmimi minimal i përcaktuar në shtojcat e udhëzimit, zbatohen këto të fundit për efekt të tatimit. Përcaktimi i vlerës në blerje, bazohet në kontratën paraardhëse të blerjes”, thuhet në një nga pikat e udhëzimit. Ky moment lë për të kuptuar se është e pranueshme, që të ketë edhe kontrata të tilla, por nga ana tjetër, udhëzimi u tërheq vëmendjen noterëve, se, nëse nuk u përmbahen çmimeve referencë, penalizohen për shkelje të masave administrative. Noterët e kontaktuar nga Ballkan pohuan se nuk u kishte kaluar ky moment konfuz në udhëzim. Nga ana tjetër, ata thanë se, të penalizosh noterin pse pranon të kalojë një akt pronësie me çmimin që qytetarët deklarojnë, duke e detyruar të imponojë një çmim tjetër, është nonsens që cënon të drejtën mbi pronën.
Çfarë janë çmimet referencë
Çmimet referencë nuk do ta lejojnë qytetarin të bëjë shitje me çmim më të ulët se referenca. Madje, një shitje e tillë nuk do të pranohet si dokument i rregullt për noterizim e për rrjedhim, as hipotekimi nuk mund të kryhet. Pra, të themi, nëse çmimi referencë i një apartamenti në një lagjje të Tiranës është 700 mijë lekë të vjetra metri/katror dhe apartamenti 100 metra katrorë, sipas kësaj reference, duhet shitur jo më pak se 70 milionë lekë, nëse qytetari e shet më pak se kaq, shitja do të quhet e parregullt, jo-reale, pasi nuk ka asnjë mekanizëm që të provojë vërtetësinë e vlerave të kësaj shitjeje që ai ka realizuar. Në këtë mënyrë, shteti vendos çmime dysheme për shit-blerjen e apartamenteve dhe të pronave të tjera të patundshme. Kurse çmimin tavan e di vetë qytetari. Por, natyrisht, që të gjithë do të deklaronin si vlerë të shitjes, atë dysheme, pasi vlera më e lartë do të korrespondonte me një vlerë më të lartë të tatimit 10%.
Por, a është në të vërtetë, shit-blerja e shtëpive një aktivitet fitimprurës?
Nuk ka ndonjë statistikë, që të na tregojë, se sa familje shqiptare kanë vetëm nga një shtëpi dhe sa prej tyre kanë nga dy dhe më tepër me letra, (pra, me hipotekë). Por, nëse qeveria do që ta saktësojë këtë gjë, është e verifikueshme nga kontrolli nëpër rregjistrat e zyrave të hipotekave.
Çfarë del nga kjo?
“Atëherë, nëse një qytetar shet një shtëpi, e cila është shtëpia e vetme e tij, ky nuk është një biznes, pra nuk është një aktivitet fitimprurës për të cilin të tatohet. Pasi, qytetari e shet një shtëpi për të blerë një tjetër, në një lagjje a qytet tjetër, sipas nevojave të tij.”, shpjegon ekonomisti prof. as. Siri Hanaj. Pra, me paratë e shitjes së shtëpisë së parë, qytetari ka ndër mend të blejë një shtëpi tjetër, ndoshta edhe më të madhe, duke e kompensuar me një shumë parash të tjera.
Ndërkohë, nuk mungojnë individët, që shit-blerjen e apartamenteve e kanë biznes të tyren. Duke blerë në një kohë dhe duke shitur në një kohë tjetër, ata fitojnë nga diferenca e rritjes së çmimit në një treg që shkon gjithnjë duke u shtrenjtuar. Natyrisht, ky kontigjent qytetarësh duhej të tatohej për këtë lloj aktiviteti, sikurse tatohet çdo shitës apo tregtar tjetër. Për këtë mjafton të verifikohet fakti, nëse kjo është e vetmja banesë që qytetari ka, apo ai ka edhe një të dytë apo më tepër.
Sipas ekonomistit prof. Siri Hanaj, shitblerja e apartamenteve për shumicën e popullatës nuk është aktivitet fitimprurës dhe nuk duhet të tatohet (Qytetarët duhet të paguajnë vetëm taksën e hipotekimit për shërbimin që ofron zyra) “dhe kështu do të jetë, derisa njerëzit të mos kenë gjetur një mënyrë tjetër për të jetuar: bie fjala, të shesin shtëpinë dhe të jetojnë prapë në shpella”, thotë ai. Natyrisht, jo të gjithë do të blejnë një shtëpi tjetër. Ka prej atyre, që u duhen paratë për të emigruar dhe, në këtë rast, nuk u duhet më një shtëpi në Shqipëri. Tatimi edhe në këtë rast është i palogjikshëm, pasi as kjo lloj shitjeje nuk mund të klasifikohet tek aktivitetet fitimprurëse.
Ky lajm është publikuar: 22/10/2008
Qyteti i Tiranës
Nr. Zonat Vlera mesatare e shitjes lekë/m2 sip.shfrytëzimi
1 1/1 90 000
2 ½ 67 500
3 2/1 160 000
4 2/2 120 000
5 2/3 105 000
6 2/4 115 000
7 2/5 80 000
8 3/1 77 500
9 3/2 62 500
10 4/1 67 500
11 4/2 62 500
12 5/1 175 000
13 5/2 112 500
14 5/3 100 000
15 5/4 82 500
16 6 67 500
17 7/1 117 500
18 7/2 117 500
19 7/3 85 000
20 7/4 65 000
21 8/1 102 500
22 8/2 87 500
23 8/3 67 500
24 9/1 130 000
25 9/2 102 500
26 9/3 80 000
27 10/1 140 000
28 10/2 130 000
29 10/3 120 000
30 11/1 85 000
31 11/2 70 000
32 11/3 65 000
Rritjet artificiale prej tatimit 10%
Tabelat e EKB-s e heqin “njoll en„ e çmimeve arbirtrare t e Udh ezimit
Nga këto krahasime dalin dy përfundime: E para: Ka një rritje të ndjeshme të çmimit të apartamenteve kryesisht në Tiranë, por edhe në Durrës, (për të cilin Ministria e Financave thotë se nuk vjen edhe nga aplikimi i tatimit 10%) dhe përfundimi i dytë: Këto të dhëna të reja të sjella nga EKB duan të provojnë dhe të mbështesin tezën zyrtare, se çmimet referencë të vendosura për pasuritë e paluajtshme sipas zonave të Tiranës nuk kanë qenë të ekzagjeruara, por madje, më të ulëta se ato të tregut. Pohim ky që kundërshtohet pjesërisht nga noterët, personat kompetentë që merren me shitjet. Sipas tyre, ka rritje artificiale të çmimeve për shkak të aplikimit t e tatimit 10%, por më së shumti, tatimi i ka penguar transaksionet, nj e indikator i t erthirt e q e tregon se rritja është e papërballueshme nga gjithnjë e më tepër njerëz.
Shembulli 1
Zona 2/1 (që përfshin zonën e Bllokut, liceun dhe një pjesë të rrugës së Elbasanit) e ka çmimin e rishikuar të tregut 160 000 lekë/m2, kurse çmimin e caktuar për taksim 152.500 lekë/m2. Pra, nëse një qytetar ka një apartament 100 metra katror, të blerë disa vite para 7 milionë lekë, të cilin do ta shëse, ai nuk mund ta shiste më pak se 15.250. 000 lekë të reja sipas udhëzimit të shkurtit, ndërsa sipas shifrave të nxjerra nga Enti Kombëtar i Banesave në muajin gusht, shitësi nuk e shet banesën 100 metra katror tek Liceu më pak se 16.000.000 lekë të reja. Në këtë rast, nëse ky çmim do të kalonte në rishikimin e udhëzimit, atëherë qytatari që e ka blerë shtëpinë x vite përpara 7 milionë, do të tatohej për diferencën 9 milionë lekë (16 milionë- 7 milionë), pra do t i paguante shtetit 900 mijë lekë të reja.
Shembulli 2
Një shtëpi tek Pallatet “Agimi„ me sipërfaqe 100 m2, që është blerë për 5 milionë lekë x vite përpara, me rishikimin e çmimit të tatueshëm mund ta shesë shtëpinë jo më pak se 11 250 000 lekë të reja (rreth 1 milionë të reja më pak se me udhëzimin e shkurtit). Pra, ai do të tatohej për diferencën 11.250. 000- 5.000.000, dhe do të paguante 10% të saj, pra 625 mijë lekë të reja tatim.
Rritjet e habitshme të periferive pa uj e dhe drita
Ndërkohë, vihet re se çmime më të larta Enti i Banesave i ka adresuar edhe zonave periferike, të cilat kanë probleme infrastrukturore. Përveç uzinës së Autotraktorëve, ka rritje edhe tek Bregu i Lumit, zona nga Unaza e Re, tek kthesa e Kamzës, tek “Misto Mame„ tek ish-Kombinati i Mishit etj. Ndërkohë, sipas Bankës së Shqipërisë, çmimet e shtëpive në Tiranë kanë pësuar një rritje më të ulët gjatë dy viteve të fundit për shkak të rënies së kërkesës e cila nga ana e saj ka dy arsye të tjera: rënie të dërgesave të emigrantëve dhe rënie e lëvizjes demografike të popullsisë. Ndërkohë, sipas agjencive imobilare të kryeqytetit, ndërsa në disa zona të preferuara vazhdon rritja galopante e çmimeve, në zona periferike ato kanë rënë kryesisht për shkak të problemeve në furnizimin me ujë dhe energji të ndërtimeve pa plan urbanistik. Kështu, tek ish-Kombinati i Drurit “Misto Mame”, mund të blihet dhe shitet një apartament për 45-55 mijë lekë/m2, ndërkohë që kjo zonë (6) në udhëzim konsiderohet se nuk mund të ketë shitje shtëpish nën 61 mijë lekë/m2. Dhe akoma më tepër, me çmimet e rishikuara nga EKB, qytetari me shtëpi në “Misto Mame” nuk e shet atë më pak se 67.500 lekë/m2. Noterët vazhdojnë të thonë se çmimet referuese të konsideruara “minimale” nuk janë gjithnjë “minimalet e shitjeve, madje në disa raste, nuk janë as çmimet mesatare të shitjeve.
Paradoksi
Kontratë e rregullt apo e paligjshme?
“Në rastet kur çmimi i shitjes për m2 i përcaktuar në kontratë, është më i ulët se çmimi minimal i përcaktuar në shtojcat e udhëzimit, zbatohen këto të fundit për efekt të tatimit. Përcaktimi i vlerës në blerje, bazohet në kontratën paraardhëse të blerjes”, thuhet në një nga pikat e udhëzimit. Ky moment lë për të kuptuar se është e pranueshme, që të ketë edhe kontrata të tilla, por nga ana tjetër, udhëzimi u tërheq vëmendjen noterëve, se, nëse nuk u përmbahen çmimeve referencë, penalizohen për shkelje të masave administrative. Noterët e kontaktuar nga Ballkan pohuan se nuk u kishte kaluar ky moment konfuz në udhëzim. Nga ana tjetër, ata thanë se, të penalizosh noterin pse pranon të kalojë një akt pronësie me çmimin që qytetarët deklarojnë, duke e detyruar të imponojë një çmim tjetër, është nonsens që cënon të drejtën mbi pronën.
Çfarë janë çmimet referencë
Çmimet referencë nuk do ta lejojnë qytetarin të bëjë shitje me çmim më të ulët se referenca. Madje, një shitje e tillë nuk do të pranohet si dokument i rregullt për noterizim e për rrjedhim, as hipotekimi nuk mund të kryhet. Pra, të themi, nëse çmimi referencë i një apartamenti në një lagjje të Tiranës është 700 mijë lekë të vjetra metri/katror dhe apartamenti 100 metra katrorë, sipas kësaj reference, duhet shitur jo më pak se 70 milionë lekë, nëse qytetari e shet më pak se kaq, shitja do të quhet e parregullt, jo-reale, pasi nuk ka asnjë mekanizëm që të provojë vërtetësinë e vlerave të kësaj shitjeje që ai ka realizuar. Në këtë mënyrë, shteti vendos çmime dysheme për shit-blerjen e apartamenteve dhe të pronave të tjera të patundshme. Kurse çmimin tavan e di vetë qytetari. Por, natyrisht, që të gjithë do të deklaronin si vlerë të shitjes, atë dysheme, pasi vlera më e lartë do të korrespondonte me një vlerë më të lartë të tatimit 10%.
Por, a është në të vërtetë, shit-blerja e shtëpive një aktivitet fitimprurës?
Nuk ka ndonjë statistikë, që të na tregojë, se sa familje shqiptare kanë vetëm nga një shtëpi dhe sa prej tyre kanë nga dy dhe më tepër me letra, (pra, me hipotekë). Por, nëse qeveria do që ta saktësojë këtë gjë, është e verifikueshme nga kontrolli nëpër rregjistrat e zyrave të hipotekave.
Çfarë del nga kjo?
“Atëherë, nëse një qytetar shet një shtëpi, e cila është shtëpia e vetme e tij, ky nuk është një biznes, pra nuk është një aktivitet fitimprurës për të cilin të tatohet. Pasi, qytetari e shet një shtëpi për të blerë një tjetër, në një lagjje a qytet tjetër, sipas nevojave të tij.”, shpjegon ekonomisti prof. as. Siri Hanaj. Pra, me paratë e shitjes së shtëpisë së parë, qytetari ka ndër mend të blejë një shtëpi tjetër, ndoshta edhe më të madhe, duke e kompensuar me një shumë parash të tjera.
Ndërkohë, nuk mungojnë individët, që shit-blerjen e apartamenteve e kanë biznes të tyren. Duke blerë në një kohë dhe duke shitur në një kohë tjetër, ata fitojnë nga diferenca e rritjes së çmimit në një treg që shkon gjithnjë duke u shtrenjtuar. Natyrisht, ky kontigjent qytetarësh duhej të tatohej për këtë lloj aktiviteti, sikurse tatohet çdo shitës apo tregtar tjetër. Për këtë mjafton të verifikohet fakti, nëse kjo është e vetmja banesë që qytetari ka, apo ai ka edhe një të dytë apo më tepër.
Sipas ekonomistit prof. Siri Hanaj, shitblerja e apartamenteve për shumicën e popullatës nuk është aktivitet fitimprurës dhe nuk duhet të tatohet (Qytetarët duhet të paguajnë vetëm taksën e hipotekimit për shërbimin që ofron zyra) “dhe kështu do të jetë, derisa njerëzit të mos kenë gjetur një mënyrë tjetër për të jetuar: bie fjala, të shesin shtëpinë dhe të jetojnë prapë në shpella”, thotë ai. Natyrisht, jo të gjithë do të blejnë një shtëpi tjetër. Ka prej atyre, që u duhen paratë për të emigruar dhe, në këtë rast, nuk u duhet më një shtëpi në Shqipëri. Tatimi edhe në këtë rast është i palogjikshëm, pasi as kjo lloj shitjeje nuk mund të klasifikohet tek aktivitetet fitimprurëse.
Ky lajm është publikuar: 22/10/2008