Bllokohet hipotekimi i pallateve në Tiranë, probleme me taksat dhe trojet

Ervin KOÇI

Hipoteka e pallateve është një problem shumë i madh për më tepër se 60 për qind të ndërtimeve në kryeqytet, por edhe për ata banorë që kanë blerë një apartament dhe nuk gëzojnë tapinë e tij. Një pjesë e madhe e ndërtesave shumëkatëshe të ndërtuara në Tiranë nuk hipotekohen për shkak të problemeve me pronarët e trojeve. Arben Qirjako, shefi i Zyrës Kombëtare të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme thotë se ndërtuesit kanë gjithashtu edhe probleme me pagimin e taksave. “Kanë problematika të ndryshme. Një mund të jetë marrëveshja me pronarët e truallit për ndarjen e këtij objekti shumëkatësh. Tatim-taksat janë më pak problematike në këtë kohë. Nuk ka të bëjë me lejen e ndërtimit dhe lejen e shfrytëzimit që duhet për të regjistruar një ndërtesë, por e shikojmë që një pjesë e mirë kanë ngecur në hartimin e kontratave të shërbimit dhe në likuidimin e tatimeve për objektet që kanë ndërtuar”,- thotë Qirjako. Tirana është qyteti me bumin më të madh të ndërtimeve në vend. Për pasojë edhe flukset për të regjistruar apartamentet në hipoteka janë të larta. “Ka pasur një bum në zyrën e regjistrimit. Është ngritur një task- force për momentet që ka një shtesë të punës. Nga informacionet që marrim një herë në dy javë ne si zyrë qendrore shikojmë që po ecim me ritme të shpejta”,- thotë Qirjako. Shumica e atyre që kanë blerë shtëpi në pallatet e ndërtuara pas viteve ’90 në Tiranë nuk disponojnë dokumente pronësie, sepse pallatet nuk janë regjistruar në ZRPP-ë. Për t’i dhënë zgjidhje këtij problemi edhe këto ndërtime u përfshinë në skemën e legalizimeve, por fillimisht pati një rezistencë nga ana e ndërtuesve, me argumentin se penalitetet e vendosura në ligjin për legalizimin ishin shumë të larta. Ndërtimi që zë rreth 12 për qind të PBB-së është sektori i ekonomisë me rritjen më të madhe në këto vite. Por sektori po ndeshet edhe me shumë probleme, ndër to edhe me hipotekimin.

Statistikat
Janë rreth 400 pallate të reja, të ndërtuara me leje ndërtimi në kryeqytet, por që akoma nuk e kanë marrë lejen e shfrytëzimit nga autoritetet vendore, e për pasojë nuk mund të përdoren as në tregun imobiliar dhe as si kolateral apo garanci hipotekore nga bankat. Këto pallate mbeten të paregjistruara në hipotekë për shkak të shmangieve nga projekti, kryesisht shtesa të bëra në lartësi ose në gjurmë. Nga studimet ALUIZNI ka vlerësuar se sipërfaqja totale e tyre është rreth 3 milionë m2. Shumëzuar me çmimin mesatar të shtëpive në Tiranë gjatë vitit 2007, që sipas agjencive imobiliare ishte 813 euro për m2, vlera totale e tregut të këtyre ndërtimeve llogaritet në afërsisht 2.5 miliardë euro. Vonesat që i shkaktohen këtij procesi prej burokracive të shtetit ose dhe shkeljeve të ndërtuesve kanë bërë që, një shumë kolosale parash prej mbi 2.5 miliardë eurosh të mbetet “peng” dhe të vonojë për t’u përdorur në tregun e shitblerjes së banesave.

Hipotekimi
Regjistrimi i këtyre ndërtimeve pritet të sjellë të ardhura të konsiderueshme edhe në arkën e Bashkisë së Tiranës. Sipas ligjit, “10 për qind e vlerës së shitjes së pasurive të patundshme paguhet si taksë në momentin e regjistrimit në hipotekë”. Kur të mbyllet legalizimi dhe të bëhet regjistrimi i tyre, pala shitëse (ndërtuesit) duhet të paguajnë 10 për qind të vlerës së kontratës së shitjes. Për të gjithë sipërfaqen e pallateve të reja, në arkat e shtetit duhet të shkojnë rreth 250 milionë euro. Ndërsa nga taksa vjetore mbi pasuritë e paluajtshme, që për sipërfaqet e banimit është 21 lekë për m2, do të shtohen të paktën 63 milionë lekë çdo vit. Këtyre shumave u duhen shtuar edhe penalitetet që duhet të paguhen për sipërfaqet e ndërtuara pa leje, por ALUIZNI nuk mund të publikojë ende statistika të veçanta për sipërfaqen e shtesave. Deri tani ALUIZNI ka evidentuar dhe ka mbyllur dokumentacionin për 104 pallate, me një sipërfaqe totale prej afro 700 mijë m2.

Kategoritë
Problemi i regjistrimit të pallateve të reja ndahet në dy kategori. Të parat janë pallatet që janë ndërtuar konform lejes së ndërtimit dhe që kanë ngelur në pritje të marrjes së lejes së shfrytëzimit nga Bashkia. Marrja e lejes së shfrytëzimit kërkon ndjekjen e procedurave dhe verifikimeve strikte, por në rast se respektohen rregullat, procesi i marrjes së lejes së shfrytëzimit dhe regjistrimi për këto pallate bëhet në rreth një muaj. Kategoria e dytë dhe që është më problematike është ajo e pallateve që janë përfshirë në procesin e legalizimeve, për shkak të shmangieve nga lejet e ndërtimit. Kjo kategori po ndjek procedurat e përcaktuara në ligjin për legalizimet dhe duket se ecuria e procesit është e kënaqshme. Nga rreth 400 pallate që kanë hyrë në këtë proces në Tiranë, rreth 100 prej tyre e kanë të gatshme dosjen e legalizimit dhe procesi pritet të mbyllet në fillim të vitit të ardhshëm. Vështirësi paraqesin 40-50 objekte, kryesisht për shkak të problemeve me pronësinë. Në përgjithësi ndërtuesit e kanë respektuar procesin dhe kanë pranuar të paguajnë penalitetet e përcaktuara në ligj. Mosregjistrimi i pronës është një pengesë jo vetëm për tregun e pasurive të paluajtshme, por edhe për biznesin e bankave. Në huadhënien për blerje shtëpie (kreditë), bankat kërkojnë domosdoshmërisht si kolateral një pronë të regjistruar. Deri tani mosregjistrimi i pronës ka qenë një faktor shumë i rëndësishëm frenues nga ana e bankave.

21 Qershor 2010