Kriza favorizon tregun e pronave në Shqipëri
Ekspertët e huaj dhe vendas shpjegojnë shanset e momentit. Faktorët ekonomikë dhe integrimi rrisin pikët e tregut imobiliar
Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka shanse të mëdha, ndonëse ka krizë. Një fakt i tillë konstatohet nga ekspertë të huaj dhe vendas, të cilët pohojnë se aktualisht ka shumë faktorë që nxisin rritjen e blerjeve të pronave në vend. Madje ka nga ata që besojnë se ngërçi financiar botërore mund të sjellë një stuhi investimesh të huaja në tregun e pronave të patundshme një Shqipëri. Les Calvert, përfaqësues i një agjencie investimesh on-line, e sheh me përfitime këtë biznes, qoftë në këto momente si dhe më vonë, pasi ende nuk kanë hyrë në treg operatorë të fuqishëm të tregut të pasurive të patundshme. Të njëjtën gjë pohojnë edhe specialistët vendas, të cilët thonë se biznesi i ndërtimit, por dhe tregu i shitblerjes së pronave ka hyrë në një fazë të re. Me gjithë sinjalet pozitive, ndërtuesit në njërën anë dhe bankat në anën tjetër, kanë dhënë sinjale që nuk e tregojnë një gjë të tillë.
Ekspertët e huaj
“Ngërçi që po shkakton kriza ekonomike botërore mund të sjellë një valë investimesh të huaja në tregun e pronave në Shqipëri”, - thotë Les Calvert, përfaqësuesi i agjencisë on-line të investimeve në pasuritë e patundshme. Ai rekomandon në mënyrë specifike Tiranën, ku kanë hyrë investitorë të huaj në një farë mase dhe mund të blesh një apartament të ri, që ka çmime që nisin nga 17 mijë paund e lart. Zoti Calvert thotë se tregu i pasurive të paluajtshme shqiptare ka demonstruar një elasticitet të pabesueshëm ndaj tkurrjes së kreditimit. “Ne jemi duke rekomanduar investitorët që të blejnë tani që çmimet janë relativisht të ulëta”, - thotë zoti Calvert. Ai shton se hyrja e hyrja e trusteve të fuqishme të investimeve në tregun e “Reale state” në Shqipëri mund të sjellë që ato që blejnë tani të përfitojnë jashtëzakonisht shumë në një periudhë afatmesme.
Ekspertët vendas
Edhe specialistët vendas kanë të njëjtën pikëpamje përsa u përket fitimeve potenciale nga ky treg. Gjin Biba, drejtues i një agjencie të njohur imobiliare, u shpreh pak ditë më parë për të përjavshmen ekonomike “Monitor” se ndonëse kriza ekonomike aktuale pritet të ketë ndikimin e saj edhe në vendin tonë, dihet se situata të tilla prodhojnë edhe shanse më të mëdha sesa normaliteti për ato organizata biznesi dhe individë që duan të zgjerojnë aktivitetin e tyre, apo të fillojnë me investime të reja. Situata politike dhe ekonomike tashmë që vendi është futur në rrugën e integrimit të shpejtë euroatlantik, do të bëjë që investimi në fushën e ndërmjetësimit të pasurive të patundshme të jetë nga më fitimprurëset. Kërkesa potenciale për pasuri të paluajtshme vazhdon të jetë e lartë. “Sot sektori i ndërtimit dhe ai i pasurive të patundshme në përgjithësi janë futur në një fazë të re ristrukturimi. Ky ristrukturim do të rezultojë në mënyrë të paevitueshme në një përcaktim më të mirë të rolit të aktorëve që operojnë në treg”, -thotë Biba. Deri tani shitjet janë bërë direkt nga ndërtuesit, por prej pak kohësh ka nisur praktika e përdorimit të operatorëve të ndërmjetëm. Drejtuesi i agjencisë së pasurive të paluajtshme thotë se ristrukturimi i sektorit po bëhet në dy aspekte: nga njëra anë do të ketë një seleksionim që vetë tregu u bën firmave më të suksesshme, duke eliminuar nëpërmjet mekanizmit të konkurrencës ato që janë më pak efikase; nga ana tjetër, tregu ka nevojë shumë të madhe për standarde të reja profesioniste në ndërmjetësimin e pronave të paluajtshme.
Ndërmjetësimi
Në tregjet perëndimore, 85-95% e transaksioneve imobiliare kryhen me ndërmjetësim. Në Shqipëri, sektori i ndërmjetësimit është shumë pak i zhvilluar: vetëm rreth 5% e transaksioneve bëhen me ndërmjetësim; agjencitë imobiliare janë në një fazë embrionale zhvillimi, shumë larg standardeve profesionale dhe të kufizuara në numër.
“Zhvillimi i sektorit të ndërmjetësimit nëpërmjet një rrjeti të suksesshëm agjencish imobiliare bën të mundur thithjen e kërkesës potenciale, qarkullimin e shpejtë të kapitalit të ‘ngrirë’ në ndërtim dhe standardizimin e praktikave dhe aktorëve të sektorit të pasurive të paluajtshme”, - thotë Biba për të përjavshmen ekonomike.
Rritja e profesionalizmit parashikohet të shoqërohet me rritje të kapitalit financiar dhe nxitje të kreditimit të sektorit, partneritete të reja në zhvillimin e aktiviteteve të reja ndërtuese (zonat e pashfrytëzuara, ndërtimi i infrastrukturave), lobing për politika publike më të përparuara ndaj sektorit (lehtësimi i barrës fiskale, legjislacioni).
Pikat e forta
“Nuk ka pasur kurrë kohë më të mirë për të investuar një Shqipëri sesa tani në tregun e pronave të patundshme”. Kështu thotë një përfaqësues i një agjencie të huaj që operon në Shqipëri për një media on-line. Ai e sheh të lidhur me një sërë faktorësh që kanë të bëjnë me zhvillimin ekonomik. Statistikat flasin për një rritje prej 20 përqindësh të numrit të turistëve. Gjatë 2007-s pati një burim të ardhurash për Shqipërinë në rreth 170 milionë euro, shumë që ishte një motor i madh për rritjen e ekonomisë kombëtare. Burimet zyrtare të INSTAT-it dhe të Bankës Qendrore, por edhe organizmat ndërkombëtare, deklaruan zyrtarisht se rritja në vitin 2007 ishte 6 për qind. Përveç këtyre parametrave të zhvillimit ekonomik, aspekti më i rëndësishëm që vlerësohet nga ekspertët, por edhe investitorët e huaj, është futja e taksës së sheshtë; “Unifikimi i taksave në taksën e sheshtë; mungesa e Tatimit mbi Vlerën e Shtuar (TVSH) për blerje pronash nga të huajt, janë tejet nxitëse”, - thotë specialisti. “Aktualisht, Shqipëria ka çmimet më të ulëta të pronave të patundshme në Europë, me një rritje vjetore që shkon rreth 30 për qind në vit në kryeqytet dhe në zonat bregdetare”, - thuhet në një lajm të publikuar në një agjenci on-line të tregut të reale-state. Sipas saj, “çmimet janë 675 euro m2 në Vlorë; ndërsa një apartament në Shëngjin e merr në më pak se 29 750 euro.
Rasti
Tregu i pronave të patundshme “ngrin” në Bullgari
Colliers International raportoi një muajin janar se tregu bullgar i pasurive të paluajtshme është ngadalësuar si rrjedhoje e efekteve të krizës globale financiare, gjë që ka sjellë shtyrjen pa fund të realizimit të projekteve. Raporti theksoi se shumë skema do të anulohen, do të mbeten të papërfunduara ose do të ulin buxhetin e tyre, teksa tkurrja e kreditimit ka pasur ndikimin e vet në tregun e pasurive. Theksohet se vetëm 10 qendra dyqanesh do të përfundojnë në Bullgari në vitin 2009. Qendrat në vende të ndryshme, përveç kryeqytetit, e kanë të vështirë të gjejnë qiramarrës. Drejtori Ekzekutiv i Colliers Bulgaria, Atanas Garov, tha se “biznesi i pasurive të paluajtshme në Bullgari po ecën përpara vetëm për inerci, sepse nuk ka ndërtime të reja që nga mesi i vitit të kaluar”. Ai konstaton se bankat e kanë mbyllur rubinetin që nga fundi i vitit të kaluar dhe nuk po kreditojnë në nivelet e kërkuara industrinë e ndërtimit.
Qoftë investimet për ndërtimin e qendrave tregtare, qoftë resortet turistike, apo edhe tregu i qirave janë ngadalësuar në mënyrë të ndjeshme. Kriza ekonomike ka ndikuar mbi qiratë e sipërfaqeve tregtare, që kanë shënuar një ulje si rrjedhojë e reduktimit të fuqisë blerëse në 2008-n.
Krizë edhe nga mungesa e titujve të pronësisë
Ndërtimi është bllokuar jo nga kriza ekonomike, por nga kriza e hipotekimit. Kështu u shpreh para disa ditësh për gazetën “Albania” një ndër biznesmenët dhe përfaqësues i një shoqate të njohur në vend. Mungesa e titujve të pronësisë po dëmton dita-ditës sektorin e ndërtimit në vend. Shumë vendas nuk blejnë se nuk përdorin dot kreditë, ndërsa të huajt, nga frika e mungesës së një garancie mbi pronën. Titulli i pronësisë duket se është shndërruar në “ngërçin” e ndërtimeve në Shqipëri. Pas problemeve të shumta të krijuara me prona të ndryshme, si pasojë e ndërrimit të sistemeve, ku shpesh u abuzua me titujt e pronësisë, shqetësimi vazhdon edhe për ndërtimet e reja që ngrihen në vend. Tashmë është bërë një fenomen mëse i zakonshëm që të blesh një shtëpi pa qenë pronar “de jure” i saj. Individët nuk hezitojnë që të derdhin deri më një detyrimet monetare që kanë ndaj ndërtuesit në një kohë kur nuk zotërojnë ende hipotekën apo titullin e pronësisë që i njeh ata si pronar të apartamentit. Ekspertët pohojnë se rreth 90% e apartamenteve janë pa hipotekë. Ministra e Drejtësisë deklaroi vitin e kaluar se deri në 2009-n do të përfundojnë të gjitha problemet që kanë zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ato do të modernizohen dhe do të bëhen funksionale, në shërbim të qytetarëve, pasi janë duke u realizuar disa programe nga donatorë të huaj për regjistrat dhe ofrimin e shërbimeve bashkëkohore.
24 Shkurt 2009
Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka shanse të mëdha, ndonëse ka krizë. Një fakt i tillë konstatohet nga ekspertë të huaj dhe vendas, të cilët pohojnë se aktualisht ka shumë faktorë që nxisin rritjen e blerjeve të pronave në vend. Madje ka nga ata që besojnë se ngërçi financiar botërore mund të sjellë një stuhi investimesh të huaja në tregun e pronave të patundshme një Shqipëri. Les Calvert, përfaqësues i një agjencie investimesh on-line, e sheh me përfitime këtë biznes, qoftë në këto momente si dhe më vonë, pasi ende nuk kanë hyrë në treg operatorë të fuqishëm të tregut të pasurive të patundshme. Të njëjtën gjë pohojnë edhe specialistët vendas, të cilët thonë se biznesi i ndërtimit, por dhe tregu i shitblerjes së pronave ka hyrë në një fazë të re. Me gjithë sinjalet pozitive, ndërtuesit në njërën anë dhe bankat në anën tjetër, kanë dhënë sinjale që nuk e tregojnë një gjë të tillë.
Ekspertët e huaj
“Ngërçi që po shkakton kriza ekonomike botërore mund të sjellë një valë investimesh të huaja në tregun e pronave në Shqipëri”, - thotë Les Calvert, përfaqësuesi i agjencisë on-line të investimeve në pasuritë e patundshme. Ai rekomandon në mënyrë specifike Tiranën, ku kanë hyrë investitorë të huaj në një farë mase dhe mund të blesh një apartament të ri, që ka çmime që nisin nga 17 mijë paund e lart. Zoti Calvert thotë se tregu i pasurive të paluajtshme shqiptare ka demonstruar një elasticitet të pabesueshëm ndaj tkurrjes së kreditimit. “Ne jemi duke rekomanduar investitorët që të blejnë tani që çmimet janë relativisht të ulëta”, - thotë zoti Calvert. Ai shton se hyrja e hyrja e trusteve të fuqishme të investimeve në tregun e “Reale state” në Shqipëri mund të sjellë që ato që blejnë tani të përfitojnë jashtëzakonisht shumë në një periudhë afatmesme.
Ekspertët vendas
Edhe specialistët vendas kanë të njëjtën pikëpamje përsa u përket fitimeve potenciale nga ky treg. Gjin Biba, drejtues i një agjencie të njohur imobiliare, u shpreh pak ditë më parë për të përjavshmen ekonomike “Monitor” se ndonëse kriza ekonomike aktuale pritet të ketë ndikimin e saj edhe në vendin tonë, dihet se situata të tilla prodhojnë edhe shanse më të mëdha sesa normaliteti për ato organizata biznesi dhe individë që duan të zgjerojnë aktivitetin e tyre, apo të fillojnë me investime të reja. Situata politike dhe ekonomike tashmë që vendi është futur në rrugën e integrimit të shpejtë euroatlantik, do të bëjë që investimi në fushën e ndërmjetësimit të pasurive të patundshme të jetë nga më fitimprurëset. Kërkesa potenciale për pasuri të paluajtshme vazhdon të jetë e lartë. “Sot sektori i ndërtimit dhe ai i pasurive të patundshme në përgjithësi janë futur në një fazë të re ristrukturimi. Ky ristrukturim do të rezultojë në mënyrë të paevitueshme në një përcaktim më të mirë të rolit të aktorëve që operojnë në treg”, -thotë Biba. Deri tani shitjet janë bërë direkt nga ndërtuesit, por prej pak kohësh ka nisur praktika e përdorimit të operatorëve të ndërmjetëm. Drejtuesi i agjencisë së pasurive të paluajtshme thotë se ristrukturimi i sektorit po bëhet në dy aspekte: nga njëra anë do të ketë një seleksionim që vetë tregu u bën firmave më të suksesshme, duke eliminuar nëpërmjet mekanizmit të konkurrencës ato që janë më pak efikase; nga ana tjetër, tregu ka nevojë shumë të madhe për standarde të reja profesioniste në ndërmjetësimin e pronave të paluajtshme.
Ndërmjetësimi
Në tregjet perëndimore, 85-95% e transaksioneve imobiliare kryhen me ndërmjetësim. Në Shqipëri, sektori i ndërmjetësimit është shumë pak i zhvilluar: vetëm rreth 5% e transaksioneve bëhen me ndërmjetësim; agjencitë imobiliare janë në një fazë embrionale zhvillimi, shumë larg standardeve profesionale dhe të kufizuara në numër.
“Zhvillimi i sektorit të ndërmjetësimit nëpërmjet një rrjeti të suksesshëm agjencish imobiliare bën të mundur thithjen e kërkesës potenciale, qarkullimin e shpejtë të kapitalit të ‘ngrirë’ në ndërtim dhe standardizimin e praktikave dhe aktorëve të sektorit të pasurive të paluajtshme”, - thotë Biba për të përjavshmen ekonomike.
Rritja e profesionalizmit parashikohet të shoqërohet me rritje të kapitalit financiar dhe nxitje të kreditimit të sektorit, partneritete të reja në zhvillimin e aktiviteteve të reja ndërtuese (zonat e pashfrytëzuara, ndërtimi i infrastrukturave), lobing për politika publike më të përparuara ndaj sektorit (lehtësimi i barrës fiskale, legjislacioni).
Pikat e forta
“Nuk ka pasur kurrë kohë më të mirë për të investuar një Shqipëri sesa tani në tregun e pronave të patundshme”. Kështu thotë një përfaqësues i një agjencie të huaj që operon në Shqipëri për një media on-line. Ai e sheh të lidhur me një sërë faktorësh që kanë të bëjnë me zhvillimin ekonomik. Statistikat flasin për një rritje prej 20 përqindësh të numrit të turistëve. Gjatë 2007-s pati një burim të ardhurash për Shqipërinë në rreth 170 milionë euro, shumë që ishte një motor i madh për rritjen e ekonomisë kombëtare. Burimet zyrtare të INSTAT-it dhe të Bankës Qendrore, por edhe organizmat ndërkombëtare, deklaruan zyrtarisht se rritja në vitin 2007 ishte 6 për qind. Përveç këtyre parametrave të zhvillimit ekonomik, aspekti më i rëndësishëm që vlerësohet nga ekspertët, por edhe investitorët e huaj, është futja e taksës së sheshtë; “Unifikimi i taksave në taksën e sheshtë; mungesa e Tatimit mbi Vlerën e Shtuar (TVSH) për blerje pronash nga të huajt, janë tejet nxitëse”, - thotë specialisti. “Aktualisht, Shqipëria ka çmimet më të ulëta të pronave të patundshme në Europë, me një rritje vjetore që shkon rreth 30 për qind në vit në kryeqytet dhe në zonat bregdetare”, - thuhet në një lajm të publikuar në një agjenci on-line të tregut të reale-state. Sipas saj, “çmimet janë 675 euro m2 në Vlorë; ndërsa një apartament në Shëngjin e merr në më pak se 29 750 euro.
Rasti
Tregu i pronave të patundshme “ngrin” në Bullgari
Colliers International raportoi një muajin janar se tregu bullgar i pasurive të paluajtshme është ngadalësuar si rrjedhoje e efekteve të krizës globale financiare, gjë që ka sjellë shtyrjen pa fund të realizimit të projekteve. Raporti theksoi se shumë skema do të anulohen, do të mbeten të papërfunduara ose do të ulin buxhetin e tyre, teksa tkurrja e kreditimit ka pasur ndikimin e vet në tregun e pasurive. Theksohet se vetëm 10 qendra dyqanesh do të përfundojnë në Bullgari në vitin 2009. Qendrat në vende të ndryshme, përveç kryeqytetit, e kanë të vështirë të gjejnë qiramarrës. Drejtori Ekzekutiv i Colliers Bulgaria, Atanas Garov, tha se “biznesi i pasurive të paluajtshme në Bullgari po ecën përpara vetëm për inerci, sepse nuk ka ndërtime të reja që nga mesi i vitit të kaluar”. Ai konstaton se bankat e kanë mbyllur rubinetin që nga fundi i vitit të kaluar dhe nuk po kreditojnë në nivelet e kërkuara industrinë e ndërtimit.
Qoftë investimet për ndërtimin e qendrave tregtare, qoftë resortet turistike, apo edhe tregu i qirave janë ngadalësuar në mënyrë të ndjeshme. Kriza ekonomike ka ndikuar mbi qiratë e sipërfaqeve tregtare, që kanë shënuar një ulje si rrjedhojë e reduktimit të fuqisë blerëse në 2008-n.
Krizë edhe nga mungesa e titujve të pronësisë
Ndërtimi është bllokuar jo nga kriza ekonomike, por nga kriza e hipotekimit. Kështu u shpreh para disa ditësh për gazetën “Albania” një ndër biznesmenët dhe përfaqësues i një shoqate të njohur në vend. Mungesa e titujve të pronësisë po dëmton dita-ditës sektorin e ndërtimit në vend. Shumë vendas nuk blejnë se nuk përdorin dot kreditë, ndërsa të huajt, nga frika e mungesës së një garancie mbi pronën. Titulli i pronësisë duket se është shndërruar në “ngërçin” e ndërtimeve në Shqipëri. Pas problemeve të shumta të krijuara me prona të ndryshme, si pasojë e ndërrimit të sistemeve, ku shpesh u abuzua me titujt e pronësisë, shqetësimi vazhdon edhe për ndërtimet e reja që ngrihen në vend. Tashmë është bërë një fenomen mëse i zakonshëm që të blesh një shtëpi pa qenë pronar “de jure” i saj. Individët nuk hezitojnë që të derdhin deri më një detyrimet monetare që kanë ndaj ndërtuesit në një kohë kur nuk zotërojnë ende hipotekën apo titullin e pronësisë që i njeh ata si pronar të apartamentit. Ekspertët pohojnë se rreth 90% e apartamenteve janë pa hipotekë. Ministra e Drejtësisë deklaroi vitin e kaluar se deri në 2009-n do të përfundojnë të gjitha problemet që kanë zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ato do të modernizohen dhe do të bëhen funksionale, në shërbim të qytetarëve, pasi janë duke u realizuar disa programe nga donatorë të huaj për regjistrat dhe ofrimin e shërbimeve bashkëkohore.
24 Shkurt 2009