Paradoksi, bankat parapëlqejnë kredi në lekë, ndërtuesit shesin në euro
Zhvlerësimi i lekut ndaj euros rriti në masën mbi 7% të vlerës së banesave. Ekspertët këshillojnë që kreditë të merren në monedhën që ke të ardhura
Kohët e fundit bankat po preferojnë gjithnjë e më tepër që të japin kredi në monedhën vendase, por kjo përbën njëfarë paradoksi në tregun e ndërtimit, kur vetë sipërmarrësit e këtij sektori i shesin apartamentet me euro. Klientët ndodhen mes dy zjarresh, pasi në njërën anë interesat e kredive në lekë janë të larta, ndërsa vlera e euros është rritur në mënyrë të ndjeshme krahasuar një vit më parë. Forcimi i monedhës europiane ndaj lekut ka sjellë një rritje të çmimit real gjatë gjashtë muajve të fundit për klientët shqiptarë. Për shembull, nëse çmimi i një apartamenti ka mbetur i pandryshuar në 50 mijë euro, vlera e tij në lekë është rritur me rreth 7.3% krahasuar me muajin dhjetor. Kështu, për të blerë të njëjtën shtëpi, me të njëjtin çmim në euro, sot klienti duhet të paguajë më shumë për shkak se të ardhurat i ka në lekë dhe si rrjedhojë, edhe huan e merr në lekë, pasi tani shumica e bankave e ofrojnë huan në monedhën që klienti ka të ardhurat. Për shkak të rritjes së çmimeve nga efekti i kursit të këmbimit, natyrshëm klienti duhet të marrë një shumë huaje më të lartë për të financuar blerjen. Duke përfshirë principalin dhe interesat në kohë, kjo sjell një kosto më të lartë për klientët.
Ashtu si edhe i gjithë portofoli i kredisë në vendin tonë, edhe kredia hipotekore është në sasinë më të madhe në euro dhe me zhvlerësimin e lekut, konsumatorët të cilët gjenerojnë të ardhurat në lekë, shpenzojnë më shumë për të njëjtën kredi. “Norma e interesit në lekë është e vërtetë që është më e lartë se norma e euros, konkretisht në momentin që flasim është një diferencë mesatarisht 5% (duke marrë normën e kredisë në euro 8% dhe normën e kredisë në lekë 13%), por siç ilustrova edhe më lart, në rast zhvlerësimi më shumë se diferenca, klienti i kredituar në euro fillon e humbet, natyrisht duke marrë bazën e interesit të pandryshuar”, - thotë ajo.
Kursi i këmbimit
Të gjithë ata që e kanë në kontratë që interesi i kredisë në euro indeksohet sipas normës euribor, normalisht duhet të jenë mjaft të kujdesshëm që bankat të plotësojnë këtë pikë të kontratës. Tashmë euribori 1-vjeçar ka arritur në rreth 1.6%, duke bërë që kreditë që sipas kontratës janë euribor + 4%, të arrijnë në 5.6%, duke kompensuar deri diku humbjet nga zhvlerësimi i lekut. Më të pafavorshëm janë ata, në kontratat e të cilëve nuk specifikohet qartë interesi, por thuhet që ai ndryshon sipas kushteve të tregut, duke bërë që banka të rrisë normat e interesit, siç ka ndodhur me disa banka, që kohët e fundit po u çojnë shkresa klientëve të tyre, ku i njoftojnë për rritjen e normës së interesit.
Edhe pse interesat e kredisë në euro, pavarësisht se janë rritur, mbeten më të ulëta se ato në lekë, në afatin e gjatë qëndron rreziku i kursit të këmbimit. Ky rrezik është i pranishëm për të gjithë ata i kanë të ardhurat në lekë dhe këstet i paguajnë në euro. Nëse euro zhvlerësohet, atëherë ajo që u fitua nga interesi më i ulët, mund të humbasë si rrjedhojë e sasive më të mëdha në lekë që do të duhen për të përfituar të njëjtën shumë në euro.
Deri në fund të vitit të kaluar, kredia në euro ishte absolutisht më e favorshme, për shkak të interesave më të ulëta dhe kursit të këmbimit të qëndrueshëm gjatë 3-4 viteve të fundit.
Zhvlerësimi
Vitet Lek/USD Lek/Euro
1999 137.7 147.0
2000 143.7 132.6
2001 143.5 128.5
2002 140.1 132.4
2003 121.9 137.5
2004 102.8 127.7
2005 99.8 124.2
2006 98.1 123.1
2007 90.4 123.6
2008 88.0 123.8
2009(fill) 94.00 132.2
Sektori i ndërtimit në stanjacion, mbi 4000 banesa të pashitura
Sektori i ndërtimit është gati në stanjacion. Dukuria e parë është rënia në mënyrë të ndjeshme e blerjes të apartamenteve. Shoqata e Ndërtuesve ka publikuar se rreth 4 mijë apartamente banimi kanë mbetur pa u shitur prej 2008-s në Durrës dhe në Tiranë.
Shtrëngimi i dhënieve të kredive për shtëpi është faktori kryesor që ka ndikuar në uljen e fuqisë blerëse për apartamentet. Pra ndërtuesit, duke mos shitur apartamente dhe duke mos marrë dot kredi nga bankat, nuk mund të investojnë në ndërtime të reja.
Forcimi i euros do të sjellë një rritje të çmimit të blerjes për materialet e ndërtimit, që do të transferohet në rritjen e çmimit të banesave.
TË DHËNA KONKRETE
Raiffeisen Bank
Shuma maksimale e financuar: 150 mijë euro, ose ekuivalenti në lekë dhe dollarë amerikanë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 25 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në lekë: Tribor + 3% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese, në vlerën 135% të huas.
(Shënim: TRIBOR është Interesi i ofruar për vendosjen e depozitave në tregun ndërbankar të parasë. Aktualisht, interesi 12-mujor i TRIBOR është 9.17%).
Intesa SanPaolo Bank
Shuma maksimale e financuar: 100 mijë dollarë amerikanë ose ekuivalenti në euro dhe lekë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në euro: euribor 12-mujor + 6% në vit. Në lekë: bono thesari 12-mujore + 4% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e shtëpisë që do të blihet, kolateral gjithsej në vlerën 150%.
(Shënim: Interesi i bonove të thesarit njëvjeçare në ankandin e fundit ishte 9.17%; norma euribor arriti 1.64% në fund të javës së kaluar).
Banka Kombëtare Tregtare
Shuma maksimale e financuar: 500 mijë dollarë amerikanë ose ekuivalenti në euro dhe lekë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet për huat në lekë, 10 vjet për huat në valutë.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 80%.
Normat e interesit: në lekë: bono thesari 12-mujore +3% në vit. Në euro: 12% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e shtëpisë ose e një pasurie tjetër të paluajtshme.
Banka Popullore
Shuma maksimale e financuar: Afati maksimal i shlyerjes: 15 vjet.
Përqindja e vlerës së shtëpisë që financohet: 80%.
Normat e interesit: në euro, euribor 12-mujor + 6.5% në vit. Në lekë: bono thesari 12-mujore + 2% në vit (për dy vitet e para vetëm bono thesari).
Garancia që kërkohet: pasuri e patundshme, në vlerën 120% të huas.
NBG Bank
Shuma maksimale e financuar: 250 mijë euro.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 75%.
Normat e interesit: në euro: 9% në vit. Në lekë: bono thesari 3-mujore + 4%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese.
Tirana Bank
Shuma maksimale e financuar: 100 mijë euro ose ekuivalenti në lekë dhe dollarë amerikanë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 25 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: në lekë 70%, në euro 60%.
Normat e interesit: në euro: euribor tremujor + 5.5%, por me një minimum 9%. Në lekë: bono thesari 12-mujore +3%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese, në vlerën 143% të huas.
Union Bank
Shuma maksimale e financuar: Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në lekë 12% - 13%. Në euro: 8.5%-9%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese.
8 Qershor 2009
Kohët e fundit bankat po preferojnë gjithnjë e më tepër që të japin kredi në monedhën vendase, por kjo përbën njëfarë paradoksi në tregun e ndërtimit, kur vetë sipërmarrësit e këtij sektori i shesin apartamentet me euro. Klientët ndodhen mes dy zjarresh, pasi në njërën anë interesat e kredive në lekë janë të larta, ndërsa vlera e euros është rritur në mënyrë të ndjeshme krahasuar një vit më parë. Forcimi i monedhës europiane ndaj lekut ka sjellë një rritje të çmimit real gjatë gjashtë muajve të fundit për klientët shqiptarë. Për shembull, nëse çmimi i një apartamenti ka mbetur i pandryshuar në 50 mijë euro, vlera e tij në lekë është rritur me rreth 7.3% krahasuar me muajin dhjetor. Kështu, për të blerë të njëjtën shtëpi, me të njëjtin çmim në euro, sot klienti duhet të paguajë më shumë për shkak se të ardhurat i ka në lekë dhe si rrjedhojë, edhe huan e merr në lekë, pasi tani shumica e bankave e ofrojnë huan në monedhën që klienti ka të ardhurat. Për shkak të rritjes së çmimeve nga efekti i kursit të këmbimit, natyrshëm klienti duhet të marrë një shumë huaje më të lartë për të financuar blerjen. Duke përfshirë principalin dhe interesat në kohë, kjo sjell një kosto më të lartë për klientët.
Ashtu si edhe i gjithë portofoli i kredisë në vendin tonë, edhe kredia hipotekore është në sasinë më të madhe në euro dhe me zhvlerësimin e lekut, konsumatorët të cilët gjenerojnë të ardhurat në lekë, shpenzojnë më shumë për të njëjtën kredi. “Norma e interesit në lekë është e vërtetë që është më e lartë se norma e euros, konkretisht në momentin që flasim është një diferencë mesatarisht 5% (duke marrë normën e kredisë në euro 8% dhe normën e kredisë në lekë 13%), por siç ilustrova edhe më lart, në rast zhvlerësimi më shumë se diferenca, klienti i kredituar në euro fillon e humbet, natyrisht duke marrë bazën e interesit të pandryshuar”, - thotë ajo.
Kursi i këmbimit
Të gjithë ata që e kanë në kontratë që interesi i kredisë në euro indeksohet sipas normës euribor, normalisht duhet të jenë mjaft të kujdesshëm që bankat të plotësojnë këtë pikë të kontratës. Tashmë euribori 1-vjeçar ka arritur në rreth 1.6%, duke bërë që kreditë që sipas kontratës janë euribor + 4%, të arrijnë në 5.6%, duke kompensuar deri diku humbjet nga zhvlerësimi i lekut. Më të pafavorshëm janë ata, në kontratat e të cilëve nuk specifikohet qartë interesi, por thuhet që ai ndryshon sipas kushteve të tregut, duke bërë që banka të rrisë normat e interesit, siç ka ndodhur me disa banka, që kohët e fundit po u çojnë shkresa klientëve të tyre, ku i njoftojnë për rritjen e normës së interesit.
Edhe pse interesat e kredisë në euro, pavarësisht se janë rritur, mbeten më të ulëta se ato në lekë, në afatin e gjatë qëndron rreziku i kursit të këmbimit. Ky rrezik është i pranishëm për të gjithë ata i kanë të ardhurat në lekë dhe këstet i paguajnë në euro. Nëse euro zhvlerësohet, atëherë ajo që u fitua nga interesi më i ulët, mund të humbasë si rrjedhojë e sasive më të mëdha në lekë që do të duhen për të përfituar të njëjtën shumë në euro.
Deri në fund të vitit të kaluar, kredia në euro ishte absolutisht më e favorshme, për shkak të interesave më të ulëta dhe kursit të këmbimit të qëndrueshëm gjatë 3-4 viteve të fundit.
Zhvlerësimi
Vitet Lek/USD Lek/Euro
1999 137.7 147.0
2000 143.7 132.6
2001 143.5 128.5
2002 140.1 132.4
2003 121.9 137.5
2004 102.8 127.7
2005 99.8 124.2
2006 98.1 123.1
2007 90.4 123.6
2008 88.0 123.8
2009(fill) 94.00 132.2
Sektori i ndërtimit në stanjacion, mbi 4000 banesa të pashitura
Sektori i ndërtimit është gati në stanjacion. Dukuria e parë është rënia në mënyrë të ndjeshme e blerjes të apartamenteve. Shoqata e Ndërtuesve ka publikuar se rreth 4 mijë apartamente banimi kanë mbetur pa u shitur prej 2008-s në Durrës dhe në Tiranë.
Shtrëngimi i dhënieve të kredive për shtëpi është faktori kryesor që ka ndikuar në uljen e fuqisë blerëse për apartamentet. Pra ndërtuesit, duke mos shitur apartamente dhe duke mos marrë dot kredi nga bankat, nuk mund të investojnë në ndërtime të reja.
Forcimi i euros do të sjellë një rritje të çmimit të blerjes për materialet e ndërtimit, që do të transferohet në rritjen e çmimit të banesave.
TË DHËNA KONKRETE
Raiffeisen Bank
Shuma maksimale e financuar: 150 mijë euro, ose ekuivalenti në lekë dhe dollarë amerikanë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 25 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në lekë: Tribor + 3% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese, në vlerën 135% të huas.
(Shënim: TRIBOR është Interesi i ofruar për vendosjen e depozitave në tregun ndërbankar të parasë. Aktualisht, interesi 12-mujor i TRIBOR është 9.17%).
Intesa SanPaolo Bank
Shuma maksimale e financuar: 100 mijë dollarë amerikanë ose ekuivalenti në euro dhe lekë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në euro: euribor 12-mujor + 6% në vit. Në lekë: bono thesari 12-mujore + 4% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e shtëpisë që do të blihet, kolateral gjithsej në vlerën 150%.
(Shënim: Interesi i bonove të thesarit njëvjeçare në ankandin e fundit ishte 9.17%; norma euribor arriti 1.64% në fund të javës së kaluar).
Banka Kombëtare Tregtare
Shuma maksimale e financuar: 500 mijë dollarë amerikanë ose ekuivalenti në euro dhe lekë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet për huat në lekë, 10 vjet për huat në valutë.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 80%.
Normat e interesit: në lekë: bono thesari 12-mujore +3% në vit. Në euro: 12% në vit.
Garancia që kërkohet: hipoteka e shtëpisë ose e një pasurie tjetër të paluajtshme.
Banka Popullore
Shuma maksimale e financuar: Afati maksimal i shlyerjes: 15 vjet.
Përqindja e vlerës së shtëpisë që financohet: 80%.
Normat e interesit: në euro, euribor 12-mujor + 6.5% në vit. Në lekë: bono thesari 12-mujore + 2% në vit (për dy vitet e para vetëm bono thesari).
Garancia që kërkohet: pasuri e patundshme, në vlerën 120% të huas.
NBG Bank
Shuma maksimale e financuar: 250 mijë euro.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 75%.
Normat e interesit: në euro: 9% në vit. Në lekë: bono thesari 3-mujore + 4%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese.
Tirana Bank
Shuma maksimale e financuar: 100 mijë euro ose ekuivalenti në lekë dhe dollarë amerikanë.
Afati maksimal i shlyerjes së huas: 25 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: në lekë 70%, në euro 60%.
Normat e interesit: në euro: euribor tremujor + 5.5%, por me një minimum 9%. Në lekë: bono thesari 12-mujore +3%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese, në vlerën 143% të huas.
Union Bank
Shuma maksimale e financuar: Afati maksimal i shlyerjes së huas: 20 vjet.
Përqindja maksimale e vlerës së shtëpisë që financohet: 70%.
Normat e interesit: në lekë 12% - 13%. Në euro: 8.5%-9%.
Garancia që kërkohet: hipoteka e pronës që do të blihet ose e një prone ekzistuese.
8 Qershor 2009