Regjistrimi i aktit të bashkëpronësisë
20/02/2009 Cilat janë detyrimet dhe të drejtat e pronarëve të banesave dhe qiramarrësve
Si do të veprohet me ndërtesat e banimit që janë të regjistruara para miratimit të ligjit
Para se të funksionojë një akt i bashkëpronësisë duhet të regjistrohet. Ligji i bashkëpronësisë përcakton së ky akt duhet të regjistrohet në zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, ku ndodhet ndërtesa e banimit.
Regjistrimi
Akti i bashkëpronësisë regjistrohet në emër të krijuesit. “Në kohën kur regjistrohet ndërtesa e banimit, çdo njësi individuale së bashku me kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi regjistrohet më vete dhe përbën një pjesë të veçantë pasurie të paluajtshme. Kur prona e çdo njësie kalon nga krijuesi te pronari individual dhe për çdo ndryshim tjetër të mëvonshëm të pronësisë së njësisë, në regjistër shënohet data e ndryshimit të pronësisë, emri i pronarit të ri dhe çdo informacion tjetër i nevojshëm për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme”, - thekson ligji.
Ndërtesat e vjetra
Për ndërtesat e banimit që janë të regjistruara në zyrat e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, asambleja e bashkëpronarëve mund të autorizojë kryesinë të kryejë regjistrimin e aktit të bashkëpronësisë. “Përgatitja e aktit të bashkëpronësisë bëhet nga subjekte të licencuara në disiplinën e projektimit dhe/ose zbatimit të ndërtimeve civile. Shpenzimet për përgatitjen e aktit të bashkëpronësisë përballohen nga bashkëpronarët”, - thuhet në ligj. Organet e qeverisjes vendore mund të mbështesin bashkëpronarët me të ardhura të ulëta me financime ose duke vënë në dispozicion personelin teknik.
Të drejtat e pronarit
Pronari i njësisë ka të drejtë të kërkojë nga bashkëpronarët e tjerë në bashkëpronësinë e detyrueshme ku bën pjesë apo dhe nga përdoruesit e këtyre njësive të veçanta, që mos ta cenojnë në përdorimin dhe gëzimin e objekteve të pandashme, si dhe dëmshpërblimin dhe ndreqjen e dëmit, kur ky i fundit ka rrjedhur nga veprimet e tyre. Gjithashtu ai ka të drejtë të marrë pjesë në vendimmarrje, të informohet nga asambleja ose administratori dhe shoqëria e administrimit mbi vendimet e marra nga asambleja, kur nuk ka qenë prezent, si dhe të informohet rregullisht nga administratori dhe nga mbledhjet vjetore të asamblesë për përdorimin e tarifës së administrimit, apo të informohet nga administratori apo shoqëria e administrimit mbi mospagesën e tarifës së administrimit nga pronarët e tjerë. Pronari ka të drejtë t’i parashtrojë asamblesë propozime për administrimin e ndërtesës së banimit.
Detyrimet e pronarit
Pronari i apartamentit ka detyrim, sipas këtij ligji, të respektojë normat e etikës dhe bashkëjetesës të përcaktuara në Rregulloren e Administrimit të Ndërtesave. Madje, ai duhet të mos pengojë bashkëpronarët e tjerë për të gëzuar objektet që janë në bashkëpronësi të detyrueshme. Pronari është i detyruar që të paguajë tarifën e administrimit pavarësisht nëse nuk banon apo e ka dhënë atë me qira. Ai duhet të lejojë kryerjen e inspektimeve dhe riparimeve të pronës së përbashkët brenda njësisë në pronësi të tij.
Qiramarrësit
Sa kohë që banojnë në një apartament të caktuar ligji detyron qiramarrësit që të zbatojnë rregullat sikur të ishin pronarë të njësisë. “Personat që banojnë si qiramarrës në njësinë e pronarit duhet të zbatojnë rregullat e caktuara nga asambleja për të gjithë banorët e bashkëpronësisë. Ata mund të marrin pjesë në mbledhjet e asamblesë, por pa të drejtë vote”, - thekson ligji. Për sa kohë që një ose disa njësi nuk janë tjetërsuar ose mbeten në pronësi dhe kontroll të krijuesit të bashkëpronësisë, ky i fundit do të mbetet pronar i një kuote pjesëmarrjeje në bashkëpronësi në përputhje me kuotën respektive të njësive të patjetërsuara. Derisa ta shesë, pra një njësi apo ta japë me qira, krijuesi i bashkëpronësisë do të ketë të drejtat dhe detyrimet e përcaktuara në këtë ligj, përfshirë detyrimin për të kontribuar në shpenzimet e përbashkëta sipas kuotës që ka.
Tarifa
Tarifa e administrimit për secilin bashkëpronar përcaktohet, bazuar në shpenzimet e administrimit dhe në kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi të pronarëve të njësive. “Asambleja mund të miratojë me 90% të votave që, pavarësisht kuotës së pjesëmarrjes, tarifa të jetë e njëjtë për të gjithë bashkëpronarët”, -thekson ligji.
Fondi rezervë
Fondi rezervë krijohet në një llogari bankare në emër të asamblesë së bashkëpronarëve nga pagesa e tarifave mujore, ose pagesave vjetore, sipas vendimit të asamblesë. Ky fond mund të preket vetëm për nevoja të paparashikuara, si dhe për çdo veprimtari që miratohet nga asambleja në momentin e krijimit të fondit rezervë.
Ligji
Ka për qëllim rregullimin e marrëdhënieve juridike në fushën e administrimit të objekteve të përbashkëta të ndërtesave të banimit, truallit dhe mjediseve ndihmëse, që janë në bashkëpronësi të detyrueshme. Ky ligj përcakton subjektet, marrëdhëniet mes tyre dhe me të tretët, të drejtat dhe detyrimet reciproke, por edhe sanksionet.
Zbatimi
Ky ligj zbatohet për të gjitha ndërtesat me dy ose më shumë pronarë, që shërbejnë për banim dhe që mund të kenë lokale shërbimesh e tregtie që janë pjesë e tyre, si dhe për komplekse banesash individuale, të cilat kanë në pronësi të përbashkët një territor në funksion dhe përdorim ekskluzivisht të pronarëve të banesave.
Përgjegjësitë
Për çdo objekt banimi do të caktohet një administrator ose shoqëri administratuese. Ata kryejnë ato detyra që i janë dhënë me kontratë ose në marrëveshje me kryesinë, në varësi të formës së administrimit të zgjedhur. Administratori ose shoqëria administratuese zbaton vendimet, përfshi edhe kontraktimin e subjekteve të treta. Po kështu, administratori merr veprime për të eliminuar dëmtimet e pronës së përbashkët, mbledh, faturon ose kontrollon derdhjen në llogari bankare të tarifave mujore, merr masa dhe veprime ligjore për rastet e mos kryerjes së tarifave mujore, mban buxhetin për mirëmbajtje dhe riparime, kontrollon kostot dhe pagesat e të gjitha faturave në emër të asamblesë. Ai mbikëqyret nga kryesia. Ndërsa formati i kontratës tip, që lidh asambleja me administratorin miratohet me udhëzim të MPPTT-së dhe Ministrisë së Drejtësisë.
Akti i bashkëpronësisë
Akti i bashkëpronësisë, formati tip i së cilit duhet të miratohet me vendim të Këshillit të Ministrave duhet të përmbajë disa elementë thelbësorë. Mes tyre përfshihet dokumentacioni i nevojshëm për regjistrim, në përputhje me kërkesat e ligjit “Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”, përshkrimin fizik dhe statusin ligjor të truallit, përshkrimin fizik të godinës së banimit, destinacionin e përdorimit të çdo njësie individuale, përfshirë objektet në bashkëpronësi të detyrueshme, planimetrinë ose vizatime të mjaftueshme për identifikimin e vendndodhjes dhe sipërfaqes së çdo njësie brenda strukturës ndërtimore. Gjithashtu, ky akt duhet të përmbajë kuotat e pjesëmarrjes në bashkëpronësi për çdo njësi, përshkrimin e pronës së përbashkët, procedurat e ndryshimit të aktit të bashkëpronësisë, procedurat e formimit dhe funksionimit të asamblesë së pronarëve.
Nenet që ndajnë pronën tuaj nga prona e përbashkët
Çdo gjë që ndodhet brenda mureve të apartamentin tuaj është prona juaj. Ndërsa pjesa tjetër e ambienteve është pronë e përbashkët. Ligji thekson se përveç rasteve kur në aktin e bashkëpronësisë ose në projektin e godinës së banimit nuk specifikohet ndryshe, kufiri i pronësisë individuale të njësisë përcaktohet nga sipërfaqja e brendshme perimetrale e mureve ndarës të njësisë me njësitë e tjera individuale, tavanet dhe dyshemeja. “Pronësia individuale përfshin çdo element që ndodhet brenda këtij perimetri si, dritaret, dyert, shkallë të brendshme që i shërbejnë vetëm njësisë individuale, me përjashtim të mureve mbajtës dhe pjesëve të tjera, të cilat janë të domosdoshme për ekzistencën, funksionimin dhe qëndrueshmërinë”, - thekson ligji. Ndërsa objekte në pronësi të përbashkët janë të gjitha pjesët e një prone në bashkëpronësi përveç njësisë. “Prona e përbashkët është e pandashme dhe është në pronësinë e përbashkët të pronarëve të njësive individuale në përputhje me kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi. Prona e përbashkët përfshin të gjitha pjesët e ndërtesës, territorin, pajisjet, mjedisin dhe objektet në shërbim të saj, që nuk janë destinuar për përdorim individual dhe nuk janë pronë publike, si truallin mbi të cilin është ngritur ndërtesa, oborret e rrethuara, parkimet, pishinat, gjelbërimin, themelet, muret mbajtëse, çatinë, tarracën, shkallët, sheshpushimet, ashensorët, kalimet, bodrumet, puset, pusetat, depozitat e ujit, kaldajat”, - thekson ligji. Po kështu përfshihen pjesë të ndërtesës për përdorim të përbashkët, të cilat janë instaluar gjatë ndërtimit ose më vonë, si kanalizime, kolona shkarkimi, oxhakë, sisteme elektrike, hidraulike, gazi ose ngrohje që mund të kalojnë nëpër pronën e përbashkët deri në pikat e shpërndarjes në njësitë individuale. Sa i përket bashkëpronësisë së njësive, ku ka dy ose më shumë pronarë, marrëdhëniet e bashkëpronësisë midis pronarëve rregullohen në bazë të dispozitave të Kodit Civil, të këtij ligji dhe të Rregullores së Administrimit të Banesave.
Si do të veprohet me ndërtesat e banimit që janë të regjistruara para miratimit të ligjit
Para se të funksionojë një akt i bashkëpronësisë duhet të regjistrohet. Ligji i bashkëpronësisë përcakton së ky akt duhet të regjistrohet në zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, ku ndodhet ndërtesa e banimit.
Regjistrimi
Akti i bashkëpronësisë regjistrohet në emër të krijuesit. “Në kohën kur regjistrohet ndërtesa e banimit, çdo njësi individuale së bashku me kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi regjistrohet më vete dhe përbën një pjesë të veçantë pasurie të paluajtshme. Kur prona e çdo njësie kalon nga krijuesi te pronari individual dhe për çdo ndryshim tjetër të mëvonshëm të pronësisë së njësisë, në regjistër shënohet data e ndryshimit të pronësisë, emri i pronarit të ri dhe çdo informacion tjetër i nevojshëm për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme”, - thekson ligji.
Ndërtesat e vjetra
Për ndërtesat e banimit që janë të regjistruara në zyrat e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, asambleja e bashkëpronarëve mund të autorizojë kryesinë të kryejë regjistrimin e aktit të bashkëpronësisë. “Përgatitja e aktit të bashkëpronësisë bëhet nga subjekte të licencuara në disiplinën e projektimit dhe/ose zbatimit të ndërtimeve civile. Shpenzimet për përgatitjen e aktit të bashkëpronësisë përballohen nga bashkëpronarët”, - thuhet në ligj. Organet e qeverisjes vendore mund të mbështesin bashkëpronarët me të ardhura të ulëta me financime ose duke vënë në dispozicion personelin teknik.
Të drejtat e pronarit
Pronari i njësisë ka të drejtë të kërkojë nga bashkëpronarët e tjerë në bashkëpronësinë e detyrueshme ku bën pjesë apo dhe nga përdoruesit e këtyre njësive të veçanta, që mos ta cenojnë në përdorimin dhe gëzimin e objekteve të pandashme, si dhe dëmshpërblimin dhe ndreqjen e dëmit, kur ky i fundit ka rrjedhur nga veprimet e tyre. Gjithashtu ai ka të drejtë të marrë pjesë në vendimmarrje, të informohet nga asambleja ose administratori dhe shoqëria e administrimit mbi vendimet e marra nga asambleja, kur nuk ka qenë prezent, si dhe të informohet rregullisht nga administratori dhe nga mbledhjet vjetore të asamblesë për përdorimin e tarifës së administrimit, apo të informohet nga administratori apo shoqëria e administrimit mbi mospagesën e tarifës së administrimit nga pronarët e tjerë. Pronari ka të drejtë t’i parashtrojë asamblesë propozime për administrimin e ndërtesës së banimit.
Detyrimet e pronarit
Pronari i apartamentit ka detyrim, sipas këtij ligji, të respektojë normat e etikës dhe bashkëjetesës të përcaktuara në Rregulloren e Administrimit të Ndërtesave. Madje, ai duhet të mos pengojë bashkëpronarët e tjerë për të gëzuar objektet që janë në bashkëpronësi të detyrueshme. Pronari është i detyruar që të paguajë tarifën e administrimit pavarësisht nëse nuk banon apo e ka dhënë atë me qira. Ai duhet të lejojë kryerjen e inspektimeve dhe riparimeve të pronës së përbashkët brenda njësisë në pronësi të tij.
Qiramarrësit
Sa kohë që banojnë në një apartament të caktuar ligji detyron qiramarrësit që të zbatojnë rregullat sikur të ishin pronarë të njësisë. “Personat që banojnë si qiramarrës në njësinë e pronarit duhet të zbatojnë rregullat e caktuara nga asambleja për të gjithë banorët e bashkëpronësisë. Ata mund të marrin pjesë në mbledhjet e asamblesë, por pa të drejtë vote”, - thekson ligji. Për sa kohë që një ose disa njësi nuk janë tjetërsuar ose mbeten në pronësi dhe kontroll të krijuesit të bashkëpronësisë, ky i fundit do të mbetet pronar i një kuote pjesëmarrjeje në bashkëpronësi në përputhje me kuotën respektive të njësive të patjetërsuara. Derisa ta shesë, pra një njësi apo ta japë me qira, krijuesi i bashkëpronësisë do të ketë të drejtat dhe detyrimet e përcaktuara në këtë ligj, përfshirë detyrimin për të kontribuar në shpenzimet e përbashkëta sipas kuotës që ka.
Tarifa
Tarifa e administrimit për secilin bashkëpronar përcaktohet, bazuar në shpenzimet e administrimit dhe në kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi të pronarëve të njësive. “Asambleja mund të miratojë me 90% të votave që, pavarësisht kuotës së pjesëmarrjes, tarifa të jetë e njëjtë për të gjithë bashkëpronarët”, -thekson ligji.
Fondi rezervë
Fondi rezervë krijohet në një llogari bankare në emër të asamblesë së bashkëpronarëve nga pagesa e tarifave mujore, ose pagesave vjetore, sipas vendimit të asamblesë. Ky fond mund të preket vetëm për nevoja të paparashikuara, si dhe për çdo veprimtari që miratohet nga asambleja në momentin e krijimit të fondit rezervë.
Ligji
Ka për qëllim rregullimin e marrëdhënieve juridike në fushën e administrimit të objekteve të përbashkëta të ndërtesave të banimit, truallit dhe mjediseve ndihmëse, që janë në bashkëpronësi të detyrueshme. Ky ligj përcakton subjektet, marrëdhëniet mes tyre dhe me të tretët, të drejtat dhe detyrimet reciproke, por edhe sanksionet.
Zbatimi
Ky ligj zbatohet për të gjitha ndërtesat me dy ose më shumë pronarë, që shërbejnë për banim dhe që mund të kenë lokale shërbimesh e tregtie që janë pjesë e tyre, si dhe për komplekse banesash individuale, të cilat kanë në pronësi të përbashkët një territor në funksion dhe përdorim ekskluzivisht të pronarëve të banesave.
Përgjegjësitë
Për çdo objekt banimi do të caktohet një administrator ose shoqëri administratuese. Ata kryejnë ato detyra që i janë dhënë me kontratë ose në marrëveshje me kryesinë, në varësi të formës së administrimit të zgjedhur. Administratori ose shoqëria administratuese zbaton vendimet, përfshi edhe kontraktimin e subjekteve të treta. Po kështu, administratori merr veprime për të eliminuar dëmtimet e pronës së përbashkët, mbledh, faturon ose kontrollon derdhjen në llogari bankare të tarifave mujore, merr masa dhe veprime ligjore për rastet e mos kryerjes së tarifave mujore, mban buxhetin për mirëmbajtje dhe riparime, kontrollon kostot dhe pagesat e të gjitha faturave në emër të asamblesë. Ai mbikëqyret nga kryesia. Ndërsa formati i kontratës tip, që lidh asambleja me administratorin miratohet me udhëzim të MPPTT-së dhe Ministrisë së Drejtësisë.
Akti i bashkëpronësisë
Akti i bashkëpronësisë, formati tip i së cilit duhet të miratohet me vendim të Këshillit të Ministrave duhet të përmbajë disa elementë thelbësorë. Mes tyre përfshihet dokumentacioni i nevojshëm për regjistrim, në përputhje me kërkesat e ligjit “Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”, përshkrimin fizik dhe statusin ligjor të truallit, përshkrimin fizik të godinës së banimit, destinacionin e përdorimit të çdo njësie individuale, përfshirë objektet në bashkëpronësi të detyrueshme, planimetrinë ose vizatime të mjaftueshme për identifikimin e vendndodhjes dhe sipërfaqes së çdo njësie brenda strukturës ndërtimore. Gjithashtu, ky akt duhet të përmbajë kuotat e pjesëmarrjes në bashkëpronësi për çdo njësi, përshkrimin e pronës së përbashkët, procedurat e ndryshimit të aktit të bashkëpronësisë, procedurat e formimit dhe funksionimit të asamblesë së pronarëve.
Nenet që ndajnë pronën tuaj nga prona e përbashkët
Çdo gjë që ndodhet brenda mureve të apartamentin tuaj është prona juaj. Ndërsa pjesa tjetër e ambienteve është pronë e përbashkët. Ligji thekson se përveç rasteve kur në aktin e bashkëpronësisë ose në projektin e godinës së banimit nuk specifikohet ndryshe, kufiri i pronësisë individuale të njësisë përcaktohet nga sipërfaqja e brendshme perimetrale e mureve ndarës të njësisë me njësitë e tjera individuale, tavanet dhe dyshemeja. “Pronësia individuale përfshin çdo element që ndodhet brenda këtij perimetri si, dritaret, dyert, shkallë të brendshme që i shërbejnë vetëm njësisë individuale, me përjashtim të mureve mbajtës dhe pjesëve të tjera, të cilat janë të domosdoshme për ekzistencën, funksionimin dhe qëndrueshmërinë”, - thekson ligji. Ndërsa objekte në pronësi të përbashkët janë të gjitha pjesët e një prone në bashkëpronësi përveç njësisë. “Prona e përbashkët është e pandashme dhe është në pronësinë e përbashkët të pronarëve të njësive individuale në përputhje me kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi. Prona e përbashkët përfshin të gjitha pjesët e ndërtesës, territorin, pajisjet, mjedisin dhe objektet në shërbim të saj, që nuk janë destinuar për përdorim individual dhe nuk janë pronë publike, si truallin mbi të cilin është ngritur ndërtesa, oborret e rrethuara, parkimet, pishinat, gjelbërimin, themelet, muret mbajtëse, çatinë, tarracën, shkallët, sheshpushimet, ashensorët, kalimet, bodrumet, puset, pusetat, depozitat e ujit, kaldajat”, - thekson ligji. Po kështu përfshihen pjesë të ndërtesës për përdorim të përbashkët, të cilat janë instaluar gjatë ndërtimit ose më vonë, si kanalizime, kolona shkarkimi, oxhakë, sisteme elektrike, hidraulike, gazi ose ngrohje që mund të kalojnë nëpër pronën e përbashkët deri në pikat e shpërndarjes në njësitë individuale. Sa i përket bashkëpronësisë së njësive, ku ka dy ose më shumë pronarë, marrëdhëniet e bashkëpronësisë midis pronarëve rregullohen në bazë të dispozitave të Kodit Civil, të këtij ligji dhe të Rregullores së Administrimit të Banesave.