Si mund të merrni një kredi hipotekare në bankë
Kriteret që duhet të plotësoni dhe si bëhet vlerësimi i pasurisë
Laureta Rryçi
Kredia hipotekare është linjë krediti që jepet nga institucionet financiare (bankat) në mënyrë që huamarrësit t'i përdorin ato për të blerë një shtëpi ose për ndërtimin e një prone të destinuar për banim. Zakonisht, kreditë për shtëpi mbulojnë një përqindje të vlerës së pronës (70% apo më tepër) dhe kanë periudha shlyerjeje që arrijnë deri në 20 vjet, ose edhe më shumë (banka të ndryshme aplikojnë afate të ndryshme). Huamarrësi e shlyen huan/kredinë gjatë një periudhe të zgjatur, me një përqindje interesi të përshtatshme për të kompensuar huadhënësin/kreditorin për shpenzimet me të cilat përballet gjatë përgatitjes së huas dhe për riskun që institucioni merr përsipër.
Kriteret
Kontratë/marrëveshje e kredisë hipotekare për individin është marrëveshja sipas së cilës një bankë i jep ose premton t’i japë kredi një individi, i/e cila plotëson njëkohësisht karakteristikat e mëposhtme: ka si objekt blerjen ose ndërtimin e plotë ose të pjesshëm të një prone të destinuar për banim (shtëpi, apartament) dhe kredimarrësi është blerësi ose poseduesi i kësaj prone të destinuar për banim. Një kredi hipotekare mund të përdoret për blerjen, rikonstruksionin ose mobilimin e një shtëpie duke bërë vetëm një pagesë mujore të vlerës së investimit. Kredia hipotekare zakonisht garantohet me objektin që po blihet/rikonstruktohet apo rinovohet, duke i dhënë mundësinë kredidhënësit të jetë i garantuar në rast se klienti nuk e shlyen kredinë.
Vlerësimi
Vlerësimi i pronës është një përllogaritje e vlerës së pronës sipas të dhënave të caktuara, e përcaktuar nga një vlerësues profesionist i kualifikuar apo nga një vlerësues pronash. Vlerësimi i pronës që do të shërbejë si kolateral për bankën është një nga dokumentet me të rëndësishëm për bankën. Bazuar mbi vlerën e nxjerrë nga eksperti banka bazon dhe vlerën e kredisë (në bazë të kritereve të përcaktuara). Vlera e pronës mund të bazohet në kostot e zëvendësimit, shitjet e pronave të krahasueshme apo në kapacitetin e pronës për të prodhuar të ardhura. Vlerësimet përfshijnë një inspektim fizik të pjesës së brendshme dhe të jashtme të një enti banimi, si edhe një vlerësim të zonës përreth. Rezultatet e këtij inspektimi më pas paraqiten në një raport vlerësimi që evidenton çdo kusht që mund të ketë ndikim negativ në vlerën e pronës, si p.sh. nëse ka nevojë për riparime për ta bërë shtëpinë të banueshme apo në rastin e ekzistencës së kushteve negative të mjedisit. Të gjithë vlerësuesit duhet të ndjekin udhëzimet specifike dhe standardet profesionale të përpiluara për të siguruar që vlerësimet e tyre janë të sakta dhe që për të arritur në to është përdorur një metodologji konsistente. Momentin që ka përfunduar inspektimi në vend, vlera e pronës mund të përllogaritet me dy mënyra: E para përmes krahasimit të pronës në fjalë me objekte/shtëpi të tjera të krahasueshme që janë shitur kohët e fundit në komunitetin në fjalë, e dyta përmes përllogaritjes së kostos të ndërtimit të një pronë të ngjashme në ditët e sotme, d.m.th. përmes llogaritjes së kostos së zëvendësimit.
boc
Përse duhet bërë vlerësimi?
Vlerësuesit japin një kontribut shumë të rëndësishëm në vendimmarrjen e bankës për miratimin ose jo të kredisë. Asnjë kredi hipotekare nuk jepet nëse nuk disponohet informacioni mbi vlerën e objektit që do të shërbejë si garanci për kredinë. Bazuar mbi vlerën e pronës së nxjerrë nga vlerësuesi, banka vendos dhe vlerën e financimit të kredisë (pa diskutim duke parë dhe kriteret e tjera). Raporti i vlerësimit që përgatitet për qëllime të bankës në radhë të parë duhet të përmbajë informacionin mbi inspektim të brendshëm dhe të jashtëm të objektit. Elemente të tjera të vlerësimit janë: Subjekti: informacioni bazë si p.sh. adresa, përshkrimi ligjor i pronës, emri i huamarrësit (huamarrësve). Kontrata: informacion mbi kontratën e shitjes ose paraprake. Vendndodhja: të dhëna mbi përmasat, zonimi dhe aksesi ndaj fasiliteteve të tjera, foto të objektit si dhe të dhëna mbi shifra krahasuese përsa i takon vlerës së shitjes. Të dhëna: karakteristika fizike të pasurisë si mosha e pronës, materiali ndërtimore, dhe kushtet reale të gjendjes së objektit. Hartat përkatëse, të cilat tregojnë vendndodhjen e pronës në raport me pronat e tjera të krahasuara që janë përdorur nga vlerësuesi si referentë.
box
Kush e kryen vlerësimin?
Vlerësimi kryhet nga specialistë, të cilët janë në gjendje të kuptojnë dhe të nxjerrin në mënyrë profesionale vlerën e një objekti. Vlerësuesi është një profesionist i licencuar që mund të jetë i punësuar në institucionin financiar, apo një furnitor i jashtëm, i miratuar nga një huadhënës. Për shmangien e konfliktit të mundshëm të interesit, vlerësuesi gjithmonë zgjidhet dhe mbahet nga një huadhënës dhe asnjëherë nga një huamarrës apo nga shitësi i pronës. Vlerësuesit si çdo profesion tjetër e ushtrojnë atë në bazë të licencimit përkatës. Në Shqipëri, licencimi i vlerësuesve të pasurive të paluajtshme bazohet në Vendimin e Këshillit të Ministrave të 1996-s dhe rregulloreve të Ministrisë së Punëve Publike. Gjithashtu vlerësuesit, si privatë, ashtu dhe ata shtetërorë, kanë krijuar Shoqatën e tyre të Vlerësuesve të Pasurive të Paluajtshme duke u përpjekur për unifikimin e standardeve dhe shkëmbim të ideve dhe eksperiencave. Vlerësuesi është enti që përpiqet të nxjerrë vlerën e objektit në kushte aktuale (duke marrë në konsideratë vlerësimin e të ardhurave që mund të gjenerohen nga objekti në vlerësim në të ardhmen). Në shumicën e rasteve vlerësimi i pasurisë – objekt garancie paguhet gjithnjë nga klienti. Ka banka që pagesën e vlerësuesit e kërkojnë të bëhet në fillim të procedurës (para aprovimit zyrtar të kredisë, që do të thotë se kjo pagese kërkohet të bëhet dhe nëse kredia refuzohet) dhe banka të tjera që e kërkojnë këtë pagesë të kryhet pas përfundimit të procedurave të miratimit të kredisë.
Dokumentet më të rëndësishme që klienti duhet të paraqesë në
bankë
Vërtetimi i të ardhurave mujore
Një nga dokumentet më të rëndësishëm në analizën e kërkesës për kredi është vërtetimi i të ardhurave personale të huamarrësit kryesor dhe bashkëhuamarrësit.
Lloji i dokumentacionit të kërkuar nga një huadhënës ndryshon në varësi të burimit të të ardhurave dhe nga informacioni që është përgjithësisht disponibël në treg.
Të ardhura nga paga. Për punonjësit me pagesë, huadhënësi duhet të kërkojë së paku njërin prej dokumenteve që vijojnë më poshtë:
* Letër nga punëdhënësi që të vërtetojë se huamarrësi është aktualisht i punësuar dhe të dokumentoje vitet e punës dhe pagesën aktuale. Kjo letër duhet të jetë e lëshuar brenda kufirit të 30 ditëve dhe jo më vonë se kaq. Borderonë apo ndonjë formë tjetër njoftimi pagese që nga tre periudhat e fundit të pagesës. Borderoja nuk duhet të jetë më e vjetër se 30 ditë. Në rast se nuk ka bordero disponibël, huadhënësi mund të zgjedhë të përdore deklaratat bankare që tregojnë hyrjet e zakonshme të pagesës në një llogari kursimesh apo rrjedhëse, si një mënyrë alternative që dokumenton rrjedhën e të ardhurave të aplikantit. Në të tilla raste, depozita e fundit e regjistruar nuk duhet t’i ketë kaluar 30 ditët.
* Disa banka mund të kërkojnë vërtetime të mëparshme në rast se aplikanti ka më pak se tre vjet në punën aktuale, që të dokumentojë vitet e aplikantit në atë punë, pagesën që merrte në momentin e largimit, dhe arsyet e largimit.
Të ardhurat nga vetëpunësimi. Në përgjithësi është më e vështirë të verifikohen të ardhurat e aplikantëve të vetëpunësuar dhe të pronarëve të sipërmarrjeve. Vendimi për gjykimin e tyre bëhet mbi bazën e rentabilitetit afatgjatë të biznesit të aplikantit.
Ndër dokumentet që një huadhënës mund të kërkojë për të verifikuar të ardhurat nga vetëpunësimi që pretendohen në aplikim mund të përfshihen:
* Deklarata tatimore që raportojnë të ardhurat nga çdo burim vetëpunësimi për tre vitet pararendëse, sipas disponibilitetit.
* Pasqyrat financiare për tre vitet pararendëse për çdo biznes që prodhon/siguron të ardhurat e pretenduara nga vetëpunësimi. Në rastet kur janë disponibël, këto pasqyra duhet të jenë të certifikuara për saktësinë e tyre nga një auditor i pavarur që nuk ka lidhje me këtë biznes.
* Deklarata bankare që tregojnë depozitime të rregullta në llogarinë rrjedhëse apo të kursimit të aplikantit për 12 muajt pararendës.
Të ardhura informale. Disa burime të ardhurash mund të jenë veçanërisht të vështira për t’u dokumentuar, sidomos për individët që janë të punësuar në sektorin informal dhe paguhen me para në dorë (cash). Mund të ketë banka që marrin parasysh dhe të ardhura nga burime informale.
Kur këto dokumente paraqiten në bankë, banka ka të drejtën që të bëjë verifikimet e veta pas pëlqimit të dhënë nga aplikanti.
11 Qershor 2010
Laureta Rryçi
Kredia hipotekare është linjë krediti që jepet nga institucionet financiare (bankat) në mënyrë që huamarrësit t'i përdorin ato për të blerë një shtëpi ose për ndërtimin e një prone të destinuar për banim. Zakonisht, kreditë për shtëpi mbulojnë një përqindje të vlerës së pronës (70% apo më tepër) dhe kanë periudha shlyerjeje që arrijnë deri në 20 vjet, ose edhe më shumë (banka të ndryshme aplikojnë afate të ndryshme). Huamarrësi e shlyen huan/kredinë gjatë një periudhe të zgjatur, me një përqindje interesi të përshtatshme për të kompensuar huadhënësin/kreditorin për shpenzimet me të cilat përballet gjatë përgatitjes së huas dhe për riskun që institucioni merr përsipër.
Kriteret
Kontratë/marrëveshje e kredisë hipotekare për individin është marrëveshja sipas së cilës një bankë i jep ose premton t’i japë kredi një individi, i/e cila plotëson njëkohësisht karakteristikat e mëposhtme: ka si objekt blerjen ose ndërtimin e plotë ose të pjesshëm të një prone të destinuar për banim (shtëpi, apartament) dhe kredimarrësi është blerësi ose poseduesi i kësaj prone të destinuar për banim. Një kredi hipotekare mund të përdoret për blerjen, rikonstruksionin ose mobilimin e një shtëpie duke bërë vetëm një pagesë mujore të vlerës së investimit. Kredia hipotekare zakonisht garantohet me objektin që po blihet/rikonstruktohet apo rinovohet, duke i dhënë mundësinë kredidhënësit të jetë i garantuar në rast se klienti nuk e shlyen kredinë.
Vlerësimi
Vlerësimi i pronës është një përllogaritje e vlerës së pronës sipas të dhënave të caktuara, e përcaktuar nga një vlerësues profesionist i kualifikuar apo nga një vlerësues pronash. Vlerësimi i pronës që do të shërbejë si kolateral për bankën është një nga dokumentet me të rëndësishëm për bankën. Bazuar mbi vlerën e nxjerrë nga eksperti banka bazon dhe vlerën e kredisë (në bazë të kritereve të përcaktuara). Vlera e pronës mund të bazohet në kostot e zëvendësimit, shitjet e pronave të krahasueshme apo në kapacitetin e pronës për të prodhuar të ardhura. Vlerësimet përfshijnë një inspektim fizik të pjesës së brendshme dhe të jashtme të një enti banimi, si edhe një vlerësim të zonës përreth. Rezultatet e këtij inspektimi më pas paraqiten në një raport vlerësimi që evidenton çdo kusht që mund të ketë ndikim negativ në vlerën e pronës, si p.sh. nëse ka nevojë për riparime për ta bërë shtëpinë të banueshme apo në rastin e ekzistencës së kushteve negative të mjedisit. Të gjithë vlerësuesit duhet të ndjekin udhëzimet specifike dhe standardet profesionale të përpiluara për të siguruar që vlerësimet e tyre janë të sakta dhe që për të arritur në to është përdorur një metodologji konsistente. Momentin që ka përfunduar inspektimi në vend, vlera e pronës mund të përllogaritet me dy mënyra: E para përmes krahasimit të pronës në fjalë me objekte/shtëpi të tjera të krahasueshme që janë shitur kohët e fundit në komunitetin në fjalë, e dyta përmes përllogaritjes së kostos të ndërtimit të një pronë të ngjashme në ditët e sotme, d.m.th. përmes llogaritjes së kostos së zëvendësimit.
boc
Përse duhet bërë vlerësimi?
Vlerësuesit japin një kontribut shumë të rëndësishëm në vendimmarrjen e bankës për miratimin ose jo të kredisë. Asnjë kredi hipotekare nuk jepet nëse nuk disponohet informacioni mbi vlerën e objektit që do të shërbejë si garanci për kredinë. Bazuar mbi vlerën e pronës së nxjerrë nga vlerësuesi, banka vendos dhe vlerën e financimit të kredisë (pa diskutim duke parë dhe kriteret e tjera). Raporti i vlerësimit që përgatitet për qëllime të bankës në radhë të parë duhet të përmbajë informacionin mbi inspektim të brendshëm dhe të jashtëm të objektit. Elemente të tjera të vlerësimit janë: Subjekti: informacioni bazë si p.sh. adresa, përshkrimi ligjor i pronës, emri i huamarrësit (huamarrësve). Kontrata: informacion mbi kontratën e shitjes ose paraprake. Vendndodhja: të dhëna mbi përmasat, zonimi dhe aksesi ndaj fasiliteteve të tjera, foto të objektit si dhe të dhëna mbi shifra krahasuese përsa i takon vlerës së shitjes. Të dhëna: karakteristika fizike të pasurisë si mosha e pronës, materiali ndërtimore, dhe kushtet reale të gjendjes së objektit. Hartat përkatëse, të cilat tregojnë vendndodhjen e pronës në raport me pronat e tjera të krahasuara që janë përdorur nga vlerësuesi si referentë.
box
Kush e kryen vlerësimin?
Vlerësimi kryhet nga specialistë, të cilët janë në gjendje të kuptojnë dhe të nxjerrin në mënyrë profesionale vlerën e një objekti. Vlerësuesi është një profesionist i licencuar që mund të jetë i punësuar në institucionin financiar, apo një furnitor i jashtëm, i miratuar nga një huadhënës. Për shmangien e konfliktit të mundshëm të interesit, vlerësuesi gjithmonë zgjidhet dhe mbahet nga një huadhënës dhe asnjëherë nga një huamarrës apo nga shitësi i pronës. Vlerësuesit si çdo profesion tjetër e ushtrojnë atë në bazë të licencimit përkatës. Në Shqipëri, licencimi i vlerësuesve të pasurive të paluajtshme bazohet në Vendimin e Këshillit të Ministrave të 1996-s dhe rregulloreve të Ministrisë së Punëve Publike. Gjithashtu vlerësuesit, si privatë, ashtu dhe ata shtetërorë, kanë krijuar Shoqatën e tyre të Vlerësuesve të Pasurive të Paluajtshme duke u përpjekur për unifikimin e standardeve dhe shkëmbim të ideve dhe eksperiencave. Vlerësuesi është enti që përpiqet të nxjerrë vlerën e objektit në kushte aktuale (duke marrë në konsideratë vlerësimin e të ardhurave që mund të gjenerohen nga objekti në vlerësim në të ardhmen). Në shumicën e rasteve vlerësimi i pasurisë – objekt garancie paguhet gjithnjë nga klienti. Ka banka që pagesën e vlerësuesit e kërkojnë të bëhet në fillim të procedurës (para aprovimit zyrtar të kredisë, që do të thotë se kjo pagese kërkohet të bëhet dhe nëse kredia refuzohet) dhe banka të tjera që e kërkojnë këtë pagesë të kryhet pas përfundimit të procedurave të miratimit të kredisë.
Dokumentet më të rëndësishme që klienti duhet të paraqesë në
bankë
Vërtetimi i të ardhurave mujore
Një nga dokumentet më të rëndësishëm në analizën e kërkesës për kredi është vërtetimi i të ardhurave personale të huamarrësit kryesor dhe bashkëhuamarrësit.
Lloji i dokumentacionit të kërkuar nga një huadhënës ndryshon në varësi të burimit të të ardhurave dhe nga informacioni që është përgjithësisht disponibël në treg.
Të ardhura nga paga. Për punonjësit me pagesë, huadhënësi duhet të kërkojë së paku njërin prej dokumenteve që vijojnë më poshtë:
* Letër nga punëdhënësi që të vërtetojë se huamarrësi është aktualisht i punësuar dhe të dokumentoje vitet e punës dhe pagesën aktuale. Kjo letër duhet të jetë e lëshuar brenda kufirit të 30 ditëve dhe jo më vonë se kaq. Borderonë apo ndonjë formë tjetër njoftimi pagese që nga tre periudhat e fundit të pagesës. Borderoja nuk duhet të jetë më e vjetër se 30 ditë. Në rast se nuk ka bordero disponibël, huadhënësi mund të zgjedhë të përdore deklaratat bankare që tregojnë hyrjet e zakonshme të pagesës në një llogari kursimesh apo rrjedhëse, si një mënyrë alternative që dokumenton rrjedhën e të ardhurave të aplikantit. Në të tilla raste, depozita e fundit e regjistruar nuk duhet t’i ketë kaluar 30 ditët.
* Disa banka mund të kërkojnë vërtetime të mëparshme në rast se aplikanti ka më pak se tre vjet në punën aktuale, që të dokumentojë vitet e aplikantit në atë punë, pagesën që merrte në momentin e largimit, dhe arsyet e largimit.
Të ardhurat nga vetëpunësimi. Në përgjithësi është më e vështirë të verifikohen të ardhurat e aplikantëve të vetëpunësuar dhe të pronarëve të sipërmarrjeve. Vendimi për gjykimin e tyre bëhet mbi bazën e rentabilitetit afatgjatë të biznesit të aplikantit.
Ndër dokumentet që një huadhënës mund të kërkojë për të verifikuar të ardhurat nga vetëpunësimi që pretendohen në aplikim mund të përfshihen:
* Deklarata tatimore që raportojnë të ardhurat nga çdo burim vetëpunësimi për tre vitet pararendëse, sipas disponibilitetit.
* Pasqyrat financiare për tre vitet pararendëse për çdo biznes që prodhon/siguron të ardhurat e pretenduara nga vetëpunësimi. Në rastet kur janë disponibël, këto pasqyra duhet të jenë të certifikuara për saktësinë e tyre nga një auditor i pavarur që nuk ka lidhje me këtë biznes.
* Deklarata bankare që tregojnë depozitime të rregullta në llogarinë rrjedhëse apo të kursimit të aplikantit për 12 muajt pararendës.
Të ardhura informale. Disa burime të ardhurash mund të jenë veçanërisht të vështira për t’u dokumentuar, sidomos për individët që janë të punësuar në sektorin informal dhe paguhen me para në dorë (cash). Mund të ketë banka që marrin parasysh dhe të ardhura nga burime informale.
Kur këto dokumente paraqiten në bankë, banka ka të drejtën që të bëjë verifikimet e veta pas pëlqimit të dhënë nga aplikanti.
11 Qershor 2010