Toka e ndërmarrjeve kushtet e qirasë për ish-pronarët

 

Fabiola Çela

Qeveria ka vendosur që të japë me qira ndërmarrjet shtetërore. Paratë që do të mblidhen nga dhënia me qira e këtyre objekteve do të shkojnë për llogari të ish-pronarëve. Konkretisht ish-pronarët do të mund të marrin qiranë vetëm për tokën që ndodhet nën objektin e ndërtuar. Por përpara se të përfitojnë paratë e qirasë, ata duhet të dorëzojnë pranë Ministrisë së Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës të gjitha dokumentet që i vërtetojnë se janë vërtet pronarë të ligjshëm të truallit ku është ndërtuar ndërmarrja shtetërore. Gazeta zbardh të plotë të udhëzimin e Ministrisë së Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës “Për dhënien me qira ose enfiteozë të pasurive të ndërmarrjeve, shoqërive dhe institucioneve shtetërore”.
Ish-pronarët
Në rast se trualli ku shtrihen ndërmarrje shtetërore që janë dhënë me qira i është kthyer ose njohur pronarit në bazë të ligjit “Për kthimin dhe kompensimin e pronave”, pronarit i lind e drejta të përfitojë vlerën e qirasë së truallit. Sipas këtij udhëzimi, ish-pronarët duhet të bëjnë një kërkesë pranë ministrisë për të përfituar qiranë. Por së bashku me kërkesën ata duhet të dorëzojnë edhe vendimin e Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave që ka kthyer ose njohur të drejtën e pronësisë shoqëruar në gent-planin përkatës. Këto dokumente duhet të jenë të noterizuara. Ish-pronarët duhet të dorëzojnë edhe konfirmimin e zyrës rajonale të Agjencisë së Kthimit dhe Kompensimit të Pronave, atë të zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme si dhe gent-planin e objektit të dhënë me qira.
Kontrata
Afati i lidhjes së kontratave të qirasë për objektet do të jetë në varësi të sipërfaqeve. Për sipërfaqet deri në 500 metra katrorë, afati i lidhjes së kontratës do të jetë deri në 5 vjet, ndërsa për objektet me sipërfaqe mbi 500 metër katrorë deri në 20 vjet. Për investitorët e mëdhenj, ndërmarrjet shtetërore do të jepen me qira një euro. Sipas udhëzimit të ministrisë, në bazë të punësimit dhe investimeve që investitori ka në plan të kryejë në ndërmarrje, qeveria vendos se kujt kompanie mund t’ia japë me qira një euro. Por në rast se investitori arrin të fitojë të drejtën e lidhjes së kontratës me tarifë një euro para firmosjes së saj duhet të depozitojë një vlerë garancie kontrate në masën e 10 për qind të vlerës së investimit të marrë përsipër në konkurrim.
Shitja
Investitori që ka marrë me qira një objekt që shtrihet mbi 500 metra katrorë, ka të drejtë që të kërkojë të blejë truallin mbi të cilin është ngritur ky objekt. Por përpara se të bëjë një hap  të tillë, më përpara duhet të përmbushë disa kushte. Së pari, një grup vlerësimi, i cili do të përbëhet nga ekspertë kontabël do të kryejnë vlerësimin e investimeve që ka kryer qiramarrësi për periudhën nga lidhja e kontratës deri në bilancin e vitit të fundit. Pas kësaj ata do të hartojnë një raport përfundimtar, i cili i dërgohet për miratim ministrit të Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës. Pas kësaj do të jetë Drejtoria e Administrimit të Pronës Publike që do të kryejë krahasimin ndërmjet vlerës së investimit dhe vlerës së truallit sipas çmimit të truallit të konfirmuar nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave. Investitori që ka marrë me qira ndërmarrjet shtetërore do të  mund ta blejë truallin vetëm kur vlerat e krahasuara vërtetojnë se investimet e kryera mbi 150 për qind të vlerës së truallit.

Udhëzim Për zbatimin e vendimit të Këshillit të Ministrave, nr.162, datë 07.03.2007 “Për dhënien
me qira ose enfiteozë të pasurive të ndërmarrjeve, shoqërive dhe institucioneve shtetërore”

1. Procedurat e konkurrimit për dhënien me qira të pronës shtetërore kryhen prej organit që ka të drejtën e lidhjes së kontratës së qerasë.
2. Institucioni që pajis subjekte private me leje shfrytëzimi të pasurive minerare, peshkimit, ujërave etj., plotëson dokumentacionin për dhënien me qira të aseteve dhe e përcjell në Ministrinë e Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës. Ministria shqyrton dokumentacionin dhe autorizon në emër dhe për llogari të saj institucionin që ka lëshuar lejen e shfrytëzimit për të lidhur dhe monitoruar kontratën e qirasë, kontrata e qirasë lidhet për një periudhë jo më të gjatë se afati i lejes së dhënë.
3. Në rastet kur objekti jepet me qira, është në administrim të shoqërive ku zotërues i 100 për qind të aseteve është shteti e nuk është e nevojshme marrja e konfirmimit nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave.
4. Subjektet qiramarrëse kërkesën për ripërsëritje të kontratës së qirasë duhet ta shoqërojnë me dokumentet përkatëse, si dhe me vërtetimin me subjektin qiradhënës për respektim të kushteve të kontratës. Tarifat që do të zbatohen në ripërsëritje do të bëhen vetëm një herë dhe nuk do të jetë më i madh se afati i kontratës bazë.
5. Në kontratat e qirasë të lidhura me sipërfaqe mbi 500 metra katrorë, mund të bëhet pa konkurrim shtesë në sipërfaqen e marrë në përdorim deri në 500 metra katrorë, pasi subjekti qiramarrës do të paraqesë kërkesën për shtesë dhe plan-biznesin shtesë, ndërsa institucioni që ka në administrim objektin, do të paraqesë miratimin e organit drejtues dhe gent-planin e sipërfaqes shtesë. Llogaritja e detyrimit të qirasë për sipërfaqen shtesë bëhet sipas tarifave të zbatuara në kontratën bazë.
6. Në kontratën e qirasë të lidhura për objekte me sipërfaqe 200 metra katrorë deri në 500 metra katrorë para daljes së vendimit të Këshillit të Ministrave nuk do të aplikohet ripërsëritje e afatit dhe shtesa mbi sipërfaqen e marrë me qira.
7. Për çdo kontratë qiraje që lidhet para se të kryhet procedura e firmosjes së saj, qiramarrësi është i detyruar të kryejë pagesën e garancisë së kontratës, e cila është e barabartë me vlerën e tre muajve të detyrimit të qirasë.
8.  Ministria e Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës drejton procesin e monitorimit të kontratave të qirasë të lidhura për pasuritë e ndërmarrjeve shoqërive a institucioneve shtetërore, ku ajo ushtron të drejtën e përfaqësuesit të pronarit. Struktura e monitorimit të kontratave të qirasë është Drejtoria e Administrimit të Pronës Publike dhe e kryen këtë proces në bashkëpunim me degët e shoqërive publike në prefektura dhe drejtoreve të ndërmarrjeve, shoqërive dhe institucioneve shtetërore që kanë në administrim objektin e dhënë me qira. 
a) Drejtoria e ndërmarrjes, shoqërisë ose institucionit që ka në administrim objektin e dhënë me qira është njësia e parë monitoruese e kontratave të lidhura dhe kryen këto detyra:
- Me lidhjen e kontratës së qirasë bën dorëzimin e objektit të përshkruar në kontratë dhe gent-plan te qiramarrësi me procesverbal si dhe merr atë në dorëzim kur mbaron afati i kontratës, ose kur ajo zgjidhet para afatit.
- Ndjek në vijueshmëri respektimin e kushteve të kontratës së qirasë.
- Dërgon në degën e shoqërive publike pranë prefekturës informacion për çdo kontratë të lidhur, të shoqëruar me kopje të kontratës dhe gent-palnin të objektit të dhënë me qira.
- Informon çdo tre muaj degën e shoqërive publike pranë prefekturës për realizimin e treguesve të kontratave të lidhura në pronën që ka në administrim.
- Raporton çdo tre muaj në Drejtorinë e Administrimit të Pronës Publike për realizimin e derdhjeve të detyrimeve të qirasë dhe treguesve të tjerë të kontratës për kontratat e lidhura, të cilat duhet të jenë të shoqëruara me mandatpagesat dhe çdo dokumentacion tjetër të vlefshëm.
- Harton akte rakordimi me sektorin e lidhjes dhe monitorimit të kontratave në Drejtorinë e Administrimit të Pronës Publike për realizimin e treguesve të kontratave të qirasë.
b) Degët e shoqërive publike pranë prefekturave zbatojnë këto detyra:
- Mbledhin informacion nga ndërmarrjet, shoqëritë apo institucionet shtetërore për kontratat e lidhura dhe ndërhyjnë kur vërehen parregullsi në kontratat e lidhura.
- Informojnë çdo tre muaj Drejtorinë e Administrimit të Pronës Publike për realizimin e derdhjeve të qirasë dhe treguesve të tjerë të kontratave të qirasë, sipas informacioneve të marra nga ndërmarrjet, shoqëritë dhe institucione që shtrihen në prefekturën përkatëse.

9. Procedurat për përfitimin e zbritjes kryhen nga qiradhënësi me kërkesë të qiramarrësit. Kërkesa shoqërohet me dokumentacionin:
a) vërtetim të lëshuar nga organet kompetente për punësimin mesatar mujor të realizuar qiramarrësi në vitin përkatës.
b) raport i ekspertit kontabël për investimet e realizuara nga qiramarrësi në objektin e marrë me qira dhe të paraqitura në bilancet financiare të shoqërive qiramarrëse.
c) bilancin financiar të shoqërisë qiramarrëse për vitin përkatës të dorëzuar në degët e tatimeve.
Zbritja e detyrimit mujor për nivelin e punësimit të realizuar mbrohet çdo vit nga qiramarrësi me dokumentacionin përkatës, ndërsa zbritja e detyrimit mujor për nivelin e investimit të realizuar vlen deri në përfundim të kontratës.
Zbritja e detyrimit mujor e llogaritur si më lart fillon për vitin pasardhës të raportuar.
10. Afati i lidhjes së kontratave të qirasë për objektet me sipërfaqe deri në 500 metra katrorë do të jetë deri në 5 vjet, ndërsa për objektet me sipërfaqe mbi 500 metër katrorë deri në 20 vjet.
11. Organi që ushtron të drejtën e përfaqësuesit të pronarit, pasi shqyrton propozimet e përgatitura i propozon Këshillit të Ministrave për rastet kur është në interes të aplikohet kontrata me tarifë një euro, organi që ushtron të drejtën e përfaqësuesit të pronarit fillon procedurat sipas pikave të tjera. Subjekti që fiton të drejtën e lidhjes së kontratës me tarifë një euro para firmosjes së saj, depoziton një vlerë garancie kontrate në masën 10 për qind të vlerës së investimit të marrë përsipër në konkurrim. Për rastet kur trualli ku shtrihet pasuria e ndërmarrjeve dhe institucioneve shtetërore e dhënë me kontratë qiraje ose enfiteoze, i është kthyer ose njohur pronarit në bazë të ligjit “Për kthimin dhe kompensimin e pronave”, pronarit i lind e drejta të përfitojë vlerën e qirasë së truallit. Për këtë procedohet në këtë mënyrë:
a) Pronarët që kanë një vendim të Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave për kthimin ose njohjen e truallit të dhënë në përdorim të të tretëve me kontratë qiraje ose enfiteoze, paraqesin në institucionin që ka lidhur kontratën kërkesën për përfitimin e vlerës së qirasë së truallit të shoqëruar me një kopje të vendimit të kthimit dhe kompensimit të pronave dhe gent-planin përkatës, apo çdo dokument tjetër ligjor të regjistruar në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme që përcakton se është pronar i truallit të noterizuara.
b) organi shtetëror që ka lidhur kontratën e qirasë ose enfiteozës, kërkon nga zyra rajonale e Agjencisë së Kthimit e Kompensimit të Pronave konfirmimin në lidhje me këtë vendim të Komisionit të Kthimit të Pronave ish-pronarëve së bashku me ndryshimet e bëra atij në vite, si dhe saktësimin e sipërfaqes së truallit që është kthyer ose njohur pronarit dhe që është pjesë e kontratës së qirasë ose enfiteozës.
c) Organi shtetëror që ka lidhur kontratën e qirasë ose enfiteozës kërkon nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme konfirmimin në lidhje me pronësinë e truallit si dhe regjistrimet e bëra në atë pronë nëse ka të tilla.
d) Në rastet kur zyra rajonale e Agjencisë së Kthimit dhe Kompensimit të Pronave nuk është në gjendje të bëjë saktësimin e sipërfaqes së truallit të kthyer, ose njohur pronarëve me sipërfaqen e truallit ku shtrihet pasuria e dhënë me qira ose enfiteozë, ndërmarrja ose institucioni që ka në administrim objektin bën saktësimin dhe mbivendosje me ekspertë e konfirmon në organin e qeverisjes vendore (zyrat e urbanistikës) dhe e dërgon në organin që ka lidhur kontratën.
e) Me saktësimin e dokumentacionit për pronësinë e truallit midis qiradhënësit dhe pronarit të truallit, ose grupit të bashkëpronarëve të truallit, ose subjektet të autorizuara prej tyre lidhet një kontratë ku përcaktohet vlera e qerasë së truallit që përfiton subjekti i shpronësuar dhe mënyra e tërheqjes së saj. Pronari i truallit përfiton të drejtën e vlerës së qirasë vetëm për atë pjesë të truallit që është i mbivendosur në sipërfaqen e përgjithshme të shprehur në kontratën e qirasë. Vlera e qirasë që përfiton pronari i truallit llogaritet si shumë e vlerës së qirasë së truallit të lirë funksional me vlerën e qirasë së truallit nën ndërtesë.
f) Dosja përkatëse për çdo rast do të ketë dokumentacionin si më poshtë:
- kërkesën e pronarit të truallit ose grupit të bashkëpronarëve të truallit ose subjektit të autorizuar prej tyre.
- vendimin e Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të pronave që ka kthyer ose njohur të drejtën e pronësisë shoqëruar në gent-planin përkatës të noterizuara.
- konfirmimin e zyrës rajonale të Agjencisë së Kthimit dhe Kompensimit të Pronave.
- konfirmimin e zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme.
- gent-planin e objektit të dhënë me qira.
- çdo dokument tjetër plotësues që ka shërbyer për verifikim të pronësisë mbi pronën.
g) ndërmarrja ose institucioni shtetëror ku qiramarrësi derdh vlerën e detyrimit të qirasë pasi kalon në llogari të pronarit të truallit vlerën e përcaktuar në marrëveshje, bën shpërndarjen e të ardhurave nga qiratë.
13. Për kontratat e lidhura me sipërfaqe mbi 500 metra katrorë me kërkesë të subjektit qiramarrës, titullari i institucionit që ka lidhur kontratën urdhëron ngritjen e grupit të ekspertëve të përbërë nga një ekspert vlerësimi pasurie dhe një ekspert kontabël, të cilët bëjnë vlerësimin e investimeve të kryera nga qiramarrësi për periudhën nga lidhja e kontratës deri në bilancin e vitit të fundit ushtrimor të miratuar dhe hartojnë raportin përfundimtar, i cili dërgohet për miratim ministrit të Ekonomisë, Tregtisë dhe Energjetikës. Drejtoria e Administrimit të Pronës Publike bën krahasimin ndërmjet vlerës së investimit dhe vlerës së truallit sipas çmimit të truallit të konfirmuar nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave. Kur vlerat e krahasuara vërtetojnë se investimet e kryera mbi 150 për qind të vlerës së truallit, DAPP përcjell në Drejtorinë e Privatizimit dosjen, e cila përmban: kontratën e qirasë, kërkesën e subjektit për blerje të drejtpërdrejtë, raportin e miratuar të grupit të ekspertëve për vlerësimin e investimeve, konfirmimin e Agjencisë së Kthimit të Pronave për çmimin e truallit.
Drejtoria e Privatizimit ndjek procedurat e privatizimit sipas vendimit të Këshillit të Ministrave “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore që privatizohet dhe procedurën e shitjes”.