Toka turistike nga 40 euro në 208, në Tiranë deri 606 euro
13/02/2005 Koeficientët e çmimit të pronës në qendrat e banuara do të bazohet në vlerën e apartamenteve
Vlerësimi i trojeve për ndërtim
Dy janë metodat kryesore që përdoren për vlerësimin e trojeve: (i) metoda që bazohet në çmimin e tregut (për këtë qëllim përdoren të dhënat e agjencive imobiliare ose ato të zyrave të regjistrimit
të pasurive të paluajtshme) dhe (ii) metoda që bazohet në kriteret e ndërtueshmërisë së tokës (në qoftë se për çdo qytet apo komune do të kishim planin rregullues do të ishim në gjendje të përcaktonim vlerën e çdo trualli). Kthimi dhe kompensimi fizik i trojeve brenda vijave të verdha të qendrave të banuara, kryhet vetëm në përputhje me studimet urbanistike të miratuara. Për trojet e gjendura brenda vijave të verdha të qyteteve, njësia minimale e kompensimit fizik është 1000 m2.
Trojet shtetërore nën këtë sipërfaqe, në të cilat, sipas studimeve të miratuara janë parashikuar
ndërtime me karakter jopublik, kalojnë në dispozicion të KKKP. Të ardhurat nga ndërtimi për
këtë pjesë të truallit do të jenë pjesë e fondit të kompensimit sipas përcaktimit të nenit 23 të ligjit 9235.
Në mungesë të planeve rregulluese (në fakt në shumicën e qyteteve janë në fuqi planet
rregulluese të hartuara para viteve 1990) dhe në mungesë të të dhënave të sakta të shitblerjes së "trojeve nuk mund të flasim për një treg të njohur të trojeve të ndërtimit. Prandaj si metodë më e përshtatshme do të ishte metoda indirekte që bazohet në tre faktorë:
1. Koeficienti i ndërtimit (K). Ky koficient jep raportin midis njësisë së sipërfaqes së ndërtuar
me njësinë e sipërfaqes truall.
2. Përqindja që marrin pronarët e truallit (P),
3. Çmimet mesatare të shitjes së banesave ( Çm).
Për sa i përket koeficientit të ndërtimit, duhet të bazohemi te rregullorja dhe ligji për
urbanistikën, i cili jep një koeficient të ndërtimit të truallit:
K= 1.2 + 1.8 m2 ndërtim/m2 truall për një shfrytëzim të truallit 50%.
K = 2.5 m2 ndërtim/m2 truall për zonat e qendrës ku lejohet një shfrytëzim deri 75% të
truallit.
Këta koeficientë janë afërsisht të njëjtë për të gjitha qytetet.
Përqindjet që marrin pronarët e trojeve për efekt të vënies në dispozicion të truallit varjojnë nga 15 në 35% (P = 15+35%). VIera e lartë e përqindjes i takon zonave qendrore dhe ajo e ulëta
zonave periferike ose të pa zhvilluara.
Duke qenë se tregu shitjes së banesave paraqitet si një treg më i stabilizuar sesa i trojeve, na jep mundësinë të bazohemi në të dhënat e shoqërive imobiliare (të cilat japin vlerat reale të shitjeve të banesave) për llogaritjen e vlerës së truallit (Vt) sipas formulës së mëposhtme:
Vt = K x P x Çm
Në formulën e mësipërme nuk janë marrë parasysh shumë faktorë, të cilët kanë ndikim në rritjen ose në uljen e çmimit të truallit. Si të tillë, mund të përmendim efektin e kateve nëntokësorë, efektin e ambienteve tregtare, të cilat kanë çmim më të lartë se çmimi i banesës si dhe efektin e jo njëkohëshmërisë së vlerësimit me marrjen e produktit nga trualli. Duke marrë në konsideratë faktorët e mësipërm, vlera e truallit (Vt) do të përcaktohej nga formula e mëposhtme e paraqitur
në dy variante:
Vt = K x P x
Vlerësimi i trojeve për ndërtim
Dy janë metodat kryesore që përdoren për vlerësimin e trojeve: (i) metoda që bazohet në çmimin e tregut (për këtë qëllim përdoren të dhënat e agjencive imobiliare ose ato të zyrave të regjistrimit
të pasurive të paluajtshme) dhe (ii) metoda që bazohet në kriteret e ndërtueshmërisë së tokës (në qoftë se për çdo qytet apo komune do të kishim planin rregullues do të ishim në gjendje të përcaktonim vlerën e çdo trualli). Kthimi dhe kompensimi fizik i trojeve brenda vijave të verdha të qendrave të banuara, kryhet vetëm në përputhje me studimet urbanistike të miratuara. Për trojet e gjendura brenda vijave të verdha të qyteteve, njësia minimale e kompensimit fizik është 1000 m2.
Trojet shtetërore nën këtë sipërfaqe, në të cilat, sipas studimeve të miratuara janë parashikuar
ndërtime me karakter jopublik, kalojnë në dispozicion të KKKP. Të ardhurat nga ndërtimi për
këtë pjesë të truallit do të jenë pjesë e fondit të kompensimit sipas përcaktimit të nenit 23 të ligjit 9235.
Në mungesë të planeve rregulluese (në fakt në shumicën e qyteteve janë në fuqi planet
rregulluese të hartuara para viteve 1990) dhe në mungesë të të dhënave të sakta të shitblerjes së "trojeve nuk mund të flasim për një treg të njohur të trojeve të ndërtimit. Prandaj si metodë më e përshtatshme do të ishte metoda indirekte që bazohet në tre faktorë:
1. Koeficienti i ndërtimit (K). Ky koficient jep raportin midis njësisë së sipërfaqes së ndërtuar
me njësinë e sipërfaqes truall.
2. Përqindja që marrin pronarët e truallit (P),
3. Çmimet mesatare të shitjes së banesave ( Çm).
Për sa i përket koeficientit të ndërtimit, duhet të bazohemi te rregullorja dhe ligji për
urbanistikën, i cili jep një koeficient të ndërtimit të truallit:
K= 1.2 + 1.8 m2 ndërtim/m2 truall për një shfrytëzim të truallit 50%.
K = 2.5 m2 ndërtim/m2 truall për zonat e qendrës ku lejohet një shfrytëzim deri 75% të
truallit.
Këta koeficientë janë afërsisht të njëjtë për të gjitha qytetet.
Përqindjet që marrin pronarët e trojeve për efekt të vënies në dispozicion të truallit varjojnë nga 15 në 35% (P = 15+35%). VIera e lartë e përqindjes i takon zonave qendrore dhe ajo e ulëta
zonave periferike ose të pa zhvilluara.
Duke qenë se tregu shitjes së banesave paraqitet si një treg më i stabilizuar sesa i trojeve, na jep mundësinë të bazohemi në të dhënat e shoqërive imobiliare (të cilat japin vlerat reale të shitjeve të banesave) për llogaritjen e vlerës së truallit (Vt) sipas formulës së mëposhtme:
Vt = K x P x Çm
Në formulën e mësipërme nuk janë marrë parasysh shumë faktorë, të cilët kanë ndikim në rritjen ose në uljen e çmimit të truallit. Si të tillë, mund të përmendim efektin e kateve nëntokësorë, efektin e ambienteve tregtare, të cilat kanë çmim më të lartë se çmimi i banesës si dhe efektin e jo njëkohëshmërisë së vlerësimit me marrjen e produktit nga trualli. Duke marrë në konsideratë faktorët e mësipërm, vlera e truallit (Vt) do të përcaktohej nga formula e mëposhtme e paraqitur
në dy variante:
Vt = K x P x