Zonat e ndërtimit në bregdet, cilat janë 6 kategoritë e përdorimit të tokës

Ervin Koçi

Plani rregullues për zonat turistike dhe bregdetin përcakton qartë vendet dhe llojet e tokave në të cilat do të mund të ndërtohen dhe ngrihen komplekset turistike dhe të gjitha llojet e strukturave të tjera të shërbimit. Në fokus të këtij plani është zona turistike e bregdetit të Jugut të Shqipërisë, e cila parashikohet të jetë një nga pikat më të rëndësishme dhe më atraktive për zhvillimin e turizmit. Në udhëzimin e përgatitur enkas nga qeveria dhe e miratuar edhe në KRRTRSH, përcaktohen gjashtë lloje zonash për ngritjen e hoteleve dhe të pikave të ndryshme të pushimit (resortet turistike). Sipas udhëzimit të qeverisë, “për zhvillimin dhe ndërtimin e këtyre objekteve duhet leja e zhvillimit të integruar të zonës”. Më tej në udhëzimin e qeverisë për këto zona thuhet: “Lloji i parë i hoteleve dhe pikave të pushimit përfshin zona vetëm më të mëdha se 5 hektarë brenda sipërfaqeve të zonuara (caktuara) si ‘zona të zhvillimit potencial’. Kjo kategori duhet përshtatur si një element proaktiv në strategjitë e planifikimit vendor dhe planet vendore duhet të zonojnë hapësira të përshtatshme dhe të mjaftueshme për këtë përdorim. Zonat e caktuara mund të menaxhohen nga një agjenci e vetme zhvillimi me anë të një qiradhënie afatgjatë”. Dokumentet udhëzuese në formën e një përmbledhjeje sqaruese të zhvillimit, që përmbajnë rregullore specifike të zonës dhe modeli i zhvillimit, duhen përgatitur dhe nxjerrë nga institucioni përgjegjës i planifikimit vendor brenda 3 muajve të aplikimit për një skicë nga një zhvillues potencial.

Llojet e tokave turistike

Tokat turistike, në bazë të udhëzimit të qeverisë, do të ndahen në 6 lloje bazë, të përcaktuara në ligj, ku në “llojin 1” futet bregdeti. Tokat turistike të “llojit 2” janë “enklava” të zhvillimit të trojeve dhe shërbimeve të hoteleve të planifikuara dhe të menaxhuara më të mëdha se 5 hektarë, brenda hapësirës së zonuar si “zona të zhvillimit potencial”. Për “llojin 3” përcaktohet se këto janë zhvillime shumëkatëshe, të ndërtuara në një hapësirë më të vogël se 5 hektarë, por që të gjitha ndërtesat nuk lejohen të kenë lartësinë më të madhe se 6 kate. Për hotelet dhe pikat e pushimit të ngritura në tokat e “llojit 4” përcaktohet se këto janë vila ose shtëpi të ndërtuara me stil të tipit “zviceran”, me një bërthamë shërbimesh ndihmëse. Të gjitha ndërtesat nuk kalojnë lartësinë mbi 3 kate. Ndërsa hotelet dhe pikat e pushimit që do të ngrihen në tokat e “llojit 5” përfshijnë hotele familjare dhe akomodime të llojit “hotel e mëngjes” ose “pushim në shtëpi”. Në tokat e ndërtimit të “llojit 6” futen pikat e kampingut (fusha për ngritje kampesh), me tenda dhe me furgon karevan (kamionçina rulote). Sipas udhëzimit, kjo është klasifikuar si “zonim aksesor” në shtim të zonimit parësor të zbatuar në zonën në fjalë. Të gjitha këto zhvillime janë subjekt i kontrolleve dhe udhëzimeve të veçanta të zhvillimit që do të përgatiten nga autoriteti i planifikimit vendor.

Zona të caktuara

Në termin “zona të caktuara” udhëzimi i qeverisë parashikon ato toka tregtaro-turistike ku do të kruhet përdorimi i tokës jo për qëllime banimi (rezidenciale) në zonat e caktuara për turizëm ose të shoqëruara me ato. Ato mund të lejohen ngjitur ose pranë zonave të caktuara për turizëm si hapësira shtesë të zonuara, aty ku është e nevojshme. Sipas ekspertëve, “kjo kategori përfshin baret, restorantet, biznesin me pakicë të bazuar te turizmi, që është i lidhur me zhvillimin e tij, por nuk është pjesë e funksionimit të një hoteli apo pike të pushimit, si dhe shërbime të tjera”. Këto kategori të përdorimit të tokës zbatohen ndaj zonave të zhvillimit potencial sipas përcaktimit të bërë nga procesi i planifikimit në shkallë qarku. Zonat e zhvillimit potencial janë ato zona, të cilat mbeten pa një përjashtim apo kufizim zhvillimi, pasi janë identifikuar zonat e përjashtimit dhe të rezervave.

Tokat rurale

Në këtë fond rezervë futet të gjitha toka rurale të eliminuara (përjashtuara) nga zonat e zhvillimit potencial në nivelin e dytë të projektimit të planit vendor. Fushat e rrethuara, të krijuara nga rrethimet e kufijve, përcaktojnë kufij të qartë të përdorimit. Por jo të gjitha fushat do të mbeten në përdorim bujqësor, veçanërisht në rastin e parcelave të papunuara. Toka e hapur që përdoret për kullotje dhe kultivim pemëtarie frutore do të përcaktohet me anë të planeve vendore. Zonat ndarëse ndërmjet hapësirave të ndërtuara do të bazohen në karakteristikat e peizazhit dhe të vegjetacionit, të cilat janë shumë të vogla për t’u identifikuar në procesin fillestar të seleksionimit. Ndërsa hapësira e lirë urbane, pasive dhe aktive dhe ndërtimet shoqëruese për t’i shërbyer një zhvillimi të tillë nuk do të zënë më tepër se sa 10 për qind të hapësirës së zonuar. Kjo kategori synon kryesisht t’i shërbejë kërkesave të argëtimit vendor. Nevojat turistike janë trajtuar përgjithësisht të ndara, megjithëse mund të ketë pak mbivendosje dhe kjo kategori përfshin fushat e golfit dhe pistat për makina, të cilat, si rrjedhojë e teknikave mbizotëruese të peizazhit dhe të menaxhimit të tokës, konsiderohen si përdorime të tokës me një karakter urban.

Planifikimi i territorit

Rregulloret janë të nevojshme për të siguruar që vlera ekonomike e peizazhit të jetë plotësisht e njohur dhe e integruar si duhet në procesin e planifikimit kombëtar. Zhvillimi i pakontrolluar do të dëmtonte seriozisht cilësitë e peizazhit të rajonit. Betoni dhe boja do të zëvendësonin tokën, pemët dhe bimët dhe potenciali ekonomik, i bazuar në një industri turizmi të suksesshme, do të humbasë. Kjo përfshin autoritete kombëtare dhe vendore përgjegjëse për promovimin ose koordinimin e zhvillimit. Gjithashtu përfshin edhe pronarët individualë, bizneset dhe sipërmarrësit e turizmit.

Ndërtimet në fshatra

Ndërtimet normalisht nuk lejohen brenda zonës buferike të fshatit. Përjashtim nga kjo, e cila nuk është një e drejtë automatike, mund të përbëjnë rinovimi, ose ndryshimi për përdorim rezidencial i një ndërtese ekzistuese, ose ndërtimi i një godine rezidenciale mbi njollën e dukshme të një ndërtese të mëparshme. Në të gjitha rastet kur ndërtimi mund të lejohet, ai duhet të respektojë këto udhëzime.

Bregdeti jugor, cila është strategjia e zhvillimit

Hartimi i projektit për zhvillimin e rajonit të bregdetit jugor është mëse i nevojshëm. Gjatë këtij viti është bërë plotësimi i rregulloreve dhe mënyrave të financimit të tij. Në udhëzimin final, i cili është i hapur për konsultimin publik, thuhet: “Gjatë viteve të fundit, presioni nga zhvillimi i turizmit dhe i banimeve, kryesisht shtëpive të dyta, kanë prekur peizazhin duke shkaktuar ndikime të ashpra lokale, si në rastin e Ksamilit. Si pasojë e një kuadri të paplotë ligjor dhe rregullator, si dhe nga zbatimi i dobët i ligjit për mjedisin bregdetar, janë dëmtuar komoditetet e banimit dhe karakteri tradicional i ngulimeve bregdetare”. Ajo që nevojitet është infrastruktura e mjaftueshme për të plotësuar kërkesën ekzistuese dhe për të parashikuar kërkesën e ardhshme për banim dhe turizëm. Në veçanti nevojitet përmirësimi i transportit, përmes rrugëve dhe aksesit, sistemet e kanalizimeve dhe menaxhimi, grumbullimi dhe heqja e mbetjeve të ngurta dhe furnizimi me ujë. Infrastruktura, sipas specialistëve, duhet projektuar për të minimizuar ndikimet negative në mjedis, si dhe të organizohet në përparësi dhe në faza për të moderuar objektivat e zhvillimit, në përputhje me burimet e disponueshme. Turizmi së bashku me tregtinë shoqëruese dhe me shërbimet plotësuese është planifikuar si sektor udhëheqës i ekonomisë rajonale dhe si katalizatori kryesor i rritjes së ekonomisë. Për më tepër, një ekonomi me një sektor të vetëm të bazuar te turizmi përbën një strategji të cenueshme të zhvillimit ekonomik. Si e tillë ajo nuk është parashikuar. Për këtë qëllim është parashikuar: rivitalizimi i industrive kryesore tradicionale të tilla si bujqësia, kryesisht prodhimet e pemëtarisë dhe perimeve për treg dhe peshkimi, ferma dhe pika të vogla artizanale të rritjes së peshkut për t’i shërbyer tregjeve lokale dhe pikave të vogla, programet për të mbështetur artet dhe zanatet lokale dhe industritë me ndikim të ulët.

Komunitetet e vogla në rrezik nga shpopullimi

Udhëzimi konsideron të rëndësishëm mbështetjen e komuniteteve të vogla e të mesme si ente të mundshme e të dobishme sociale dhe ekonomike. Nivelet e larta të rritjes ekonomike në disa zona, veçanërisht në Sarandë dhe tani në Ksamil, kanë nxitur ekonomitë vendore të pjesës jugore të rajonit bregdetar jugor. “Kjo është shoqëruar me shpopullimin dhe rënien e zhvillimit në zona të tjera, në të cilat popullsia në moshë të vjetër dhe nivelet e larta të emigrimit përbëjnë kërcënim për qëndrueshmërinë e këtyre komuniteteve dhe për strategjitë shoqëruese të zhvillimit nënrajonal duke përshirë edhe turizmin”, - thekson udhëzimi. Në të gjithë rajonin, kërkohen politika të planifikimit të zhvillimit të përshtatura në mënyrë të veçantë që të trajtohet shpopullimi dhe krijimi i vendeve të reja të punës. Bregdeti jugor është një vlerë mjedisore me mundësinë për të zhvilluar një industri të tillë në kuadër të avantazhit të krahasueshëm të mundshëm.

25 Tetor 2008