Çmimi i tokave nga 1 euro në 5 euro M2
24/03/2005 Komiteti Shtetëror i Pronave paraqet studimin mbi Beratin dhe Lushnjen
Çmimi i tokës bujqësore në Shqipëri, sipas Metodikës së paraqitur nga Komiteti Shtetëror i Kthimit dhe i Kompensimit të pronave, do të jetë nga 1 euro deri në 5 euro për metër karor. Një çmim i tillë ka dalë si rezultat i studimit të paraqitur në këtë Komitet, ku janë analizuar të gjitha kategoritë e pronave në Shqipëri. Në bazë të përcaktimit të çmimit është vendosur fitimi për njësi, që pjesëtohet me interesin bankar dhe shumëzohet me koeficientin e afërsisë me tregun, me vaditshmërinë, me afërsinë me qendrat e banuara si dhe me infrastrukturën. Në bazë të këtyrë kritereve, theksohet se çmimi i një toke mund të jetë i njëjtë, pavarësisht largësisë nga njëra-tjetra, p.sh., një njësi në Tiranë me një njësi në Tropojë. Çmimi do të jetë në këtë rast në bazë të kushteve që ofron një tokë e caktuar. Nga ana tjetër është rivlerësuar se çmimi i tokës turistike do të jetë nga 48 në 208 euro metri katror. Ndërsa toka truall në Tiranë do të variojë nga 76 deri në 606 euro për metër katror. Këto dy përcaktime të fundit do të kenë një debat dhe më të ashpër, pasi deputetët e opozitës kanë theksuar se nuk është e pranueshme që tokat truall në zonat turistike të jenë me çmim më të ulët sesa trojet në qytete të ndryshme. Megjithatë, anëtarët e Komitetit të Pronave theksojnë se i vetmi burim nga mund të dalë çmimi i tokës është prodhimtaria. Për tokat bujqësore është fitimi nga kulturat e mbjella, ndërsa për trojet janë pallatet që ndërtohen dhe çmimi i shitjes së tyre. "Aktualisht, në vendin tonë nuk kemi një treg të zhvilluar toke, ndonëse në dy-tre vitet e fundit janë realizuar rreth 3500 transaksione. Vlera e tyre nuk pasqyron realitetin për arsye të fshehjes së aplikimit të tarifave të larta të transfertës së pasurisë në zyrat e regjistrimit", thuhet në Metodikë.
Toka Bujqësore
Sipas draftit të paraqitur në Kuvend, gjeografia e shpërndarjes së shitblerjes së tokës bujqësore është e kufizuar; ajo ekziston vetëm në zonat bregdetare dhe në sipërfaqet e tokave brenda vijës së verdhë. Këto të fundit synohet që të kthehen në truall ndërtimi. Komiteti i Pronave, duke hedhur poshtë disa propozime për vlerësimin e tokës, mbështet "vlerësimin e bazuar mbi llogaritjen e të gjithë faktorëve, të cilët ndikojnë në prodhimtari në vlera ekonomike, pra, në analizë të fundit, në potencialin agronomik të shfaqur të sipërfaqeve si dhe duke marrë në konsideratë infrastrukturat ekzistuese, potencialet e zhvillimit teknologjik, nivelin e zhvillimit ekonomik dhe rajoneve bujqësore, strukturat e mbjelljeve, të gjitha këto nëpërmjet koeficientëve korrektues". Metoda përmbush në nivelin më maksimal vu1lnetin e shitësit dhe të blerësit. Gjithashtu ajo çon në shifrim korrekt të të dhënave dhe cilësive të saj agronomike. Disavantazhi i vetëm i metodës konsiston në faktin e vështirësisë së interpretimit dhe korrektimit të të dhënave dhe për këtë është e nevojshme të shoqërohet me shumë tabela llogarish dhe koeficientësh, të cilët përpilohen për çdo rajon bujqësor.
Fitimi neto në Berat
Kultura Rendimenti Struktura Prodhimi çmiimi shitjes të ardhurat Shpenzime fit neto
Grurë 55 0,25 13,75 2400 33000 15400 17600
Misër 100 0,17 17 2600 44200 14250 29950
Perime 300 0,1 30 6500 195000 60000 135000
Foragjere 100 0,21 21 1300 27300 11300 16000
Tagjia 20 0,04 0,8 2400 1920 430 1490
Fasule 18 0,02 0,36 12000 4320 3760 560
Patate 200 0,01 2 5000 10000 4200 5800
Pemëtore 200 0,1 20 4250 85000 15000 70000
Vreshte 100 0.1 10 6500 65000 8000 57000
Fitimi neto i siguruar në 1 ha në Lushnjë
Kultura Rendimenti Struktura Prodhirni (kv) çmimi shitjes të ardhurat Shpenzime fitimi neto
Grurë 50 0,18 9 2400 21600 14800 6800
Misër 80 0,12 9,6 2600 24960 13250 11710
Perime 300 0,1 30 6500 195000 60000 135000
Foragjere100 O,4 40 1300 52000 11300 40700
Tagji 20 0,02 O.4 2400 960 430 530
Fasule 20 0,04 0,8 12000 9600 3760 5840
Patate 180 0,03 5,4 5000 27000 4200 22800 Pemtore200 0,06 12 4250 51000 9000 42000 Vresht 100 0,05 5 6500 32500 4000 28500
Totali 414620 120740 293880
Fitimi neto i siguruar nga 1 ha tokë e grupimit të parë në Berat është 333.400 dhe në Lushnjë është 293.880 lekë
Llogaritja e çmimit të tokës, sipas metodës së kapitalizimit të vlerës së fitimit neto (toka të grupimit të parë), konsiston në logjikën ekonomike, sipas së cilës një ish-pronar i duhet të sigurojë një çmim shitjeje të copës së tokës të tij të aftë, që me shumën e vendosur në bankë të prekë një interes vjetor të barabartë me fitimin neto që do siguronte toka, sikur ajo të ishte pronë e tij dhe të përdorej nga ai për prodhimin bujqësor. Formula që përdoret në këtë rast, nëse interesi bankar është 7.0 për qind në vit, shprehet shuma e pagesës për Beratin= (100 herë 333.400)/7 = 4.762.857 lekë për hektar
Çmimi i grupit të I koeficientët Grupimet Vlerat lekë/ha)
4762857 0,83 Grupimi II 3953171
4762857 0,65 Grupimi III 3095857
4762857 0,47 Grupimi IV 2238543
4762857 0,23 Grupimi V 1333600
Çmimi i grupit të I koeficientët Grupimet Vlerat e fituara
4198286 0,83 Grupimi II 3484577
4198286 0,65 Grupimi III 2728886
4198286 0,47 Grupimi IV 1973194
4198286 0,28 Grupimi V 1175520
Modifikimi i çmimit për efekt të ujitjes (Berat)
Grupimet Çmimi Koeficientët Çmimi i axhustuar
Grupimi I 4762857 0,6 2857714
Grupimi II 3953171 0,7 2767220
Grupimi III 3095857 0,8 2 476686
Grupimi IV 2238543 0,9 2014689
Grupimi V 1333600 0,9 1200240
Modifikimi i çmimit për efekt të ujitjes (Lushnjë)
Grupimet Çmimi Koeficientët Çmimi i axhustuar
Grupimi I 4198286 0,6 2518972
Grupimi II 3484577 0,7 2439204
Grupimi III 2728886 0,8 2183109
Grupimi IV 1973194 0,9 1775875
Grupimi V 1175520 0,9 1057968
Çmimi i tokës bujqësore në Shqipëri, sipas Metodikës së paraqitur nga Komiteti Shtetëror i Kthimit dhe i Kompensimit të pronave, do të jetë nga 1 euro deri në 5 euro për metër karor. Një çmim i tillë ka dalë si rezultat i studimit të paraqitur në këtë Komitet, ku janë analizuar të gjitha kategoritë e pronave në Shqipëri. Në bazë të përcaktimit të çmimit është vendosur fitimi për njësi, që pjesëtohet me interesin bankar dhe shumëzohet me koeficientin e afërsisë me tregun, me vaditshmërinë, me afërsinë me qendrat e banuara si dhe me infrastrukturën. Në bazë të këtyrë kritereve, theksohet se çmimi i një toke mund të jetë i njëjtë, pavarësisht largësisë nga njëra-tjetra, p.sh., një njësi në Tiranë me një njësi në Tropojë. Çmimi do të jetë në këtë rast në bazë të kushteve që ofron një tokë e caktuar. Nga ana tjetër është rivlerësuar se çmimi i tokës turistike do të jetë nga 48 në 208 euro metri katror. Ndërsa toka truall në Tiranë do të variojë nga 76 deri në 606 euro për metër katror. Këto dy përcaktime të fundit do të kenë një debat dhe më të ashpër, pasi deputetët e opozitës kanë theksuar se nuk është e pranueshme që tokat truall në zonat turistike të jenë me çmim më të ulët sesa trojet në qytete të ndryshme. Megjithatë, anëtarët e Komitetit të Pronave theksojnë se i vetmi burim nga mund të dalë çmimi i tokës është prodhimtaria. Për tokat bujqësore është fitimi nga kulturat e mbjella, ndërsa për trojet janë pallatet që ndërtohen dhe çmimi i shitjes së tyre. "Aktualisht, në vendin tonë nuk kemi një treg të zhvilluar toke, ndonëse në dy-tre vitet e fundit janë realizuar rreth 3500 transaksione. Vlera e tyre nuk pasqyron realitetin për arsye të fshehjes së aplikimit të tarifave të larta të transfertës së pasurisë në zyrat e regjistrimit", thuhet në Metodikë.
Toka Bujqësore
Sipas draftit të paraqitur në Kuvend, gjeografia e shpërndarjes së shitblerjes së tokës bujqësore është e kufizuar; ajo ekziston vetëm në zonat bregdetare dhe në sipërfaqet e tokave brenda vijës së verdhë. Këto të fundit synohet që të kthehen në truall ndërtimi. Komiteti i Pronave, duke hedhur poshtë disa propozime për vlerësimin e tokës, mbështet "vlerësimin e bazuar mbi llogaritjen e të gjithë faktorëve, të cilët ndikojnë në prodhimtari në vlera ekonomike, pra, në analizë të fundit, në potencialin agronomik të shfaqur të sipërfaqeve si dhe duke marrë në konsideratë infrastrukturat ekzistuese, potencialet e zhvillimit teknologjik, nivelin e zhvillimit ekonomik dhe rajoneve bujqësore, strukturat e mbjelljeve, të gjitha këto nëpërmjet koeficientëve korrektues". Metoda përmbush në nivelin më maksimal vu1lnetin e shitësit dhe të blerësit. Gjithashtu ajo çon në shifrim korrekt të të dhënave dhe cilësive të saj agronomike. Disavantazhi i vetëm i metodës konsiston në faktin e vështirësisë së interpretimit dhe korrektimit të të dhënave dhe për këtë është e nevojshme të shoqërohet me shumë tabela llogarish dhe koeficientësh, të cilët përpilohen për çdo rajon bujqësor.
Fitimi neto në Berat
Kultura Rendimenti Struktura Prodhimi çmiimi shitjes të ardhurat Shpenzime fit neto
Grurë 55 0,25 13,75 2400 33000 15400 17600
Misër 100 0,17 17 2600 44200 14250 29950
Perime 300 0,1 30 6500 195000 60000 135000
Foragjere 100 0,21 21 1300 27300 11300 16000
Tagjia 20 0,04 0,8 2400 1920 430 1490
Fasule 18 0,02 0,36 12000 4320 3760 560
Patate 200 0,01 2 5000 10000 4200 5800
Pemëtore 200 0,1 20 4250 85000 15000 70000
Vreshte 100 0.1 10 6500 65000 8000 57000
Fitimi neto i siguruar në 1 ha në Lushnjë
Kultura Rendimenti Struktura Prodhirni (kv) çmimi shitjes të ardhurat Shpenzime fitimi neto
Grurë 50 0,18 9 2400 21600 14800 6800
Misër 80 0,12 9,6 2600 24960 13250 11710
Perime 300 0,1 30 6500 195000 60000 135000
Foragjere100 O,4 40 1300 52000 11300 40700
Tagji 20 0,02 O.4 2400 960 430 530
Fasule 20 0,04 0,8 12000 9600 3760 5840
Patate 180 0,03 5,4 5000 27000 4200 22800 Pemtore200 0,06 12 4250 51000 9000 42000 Vresht 100 0,05 5 6500 32500 4000 28500
Totali 414620 120740 293880
Fitimi neto i siguruar nga 1 ha tokë e grupimit të parë në Berat është 333.400 dhe në Lushnjë është 293.880 lekë
Llogaritja e çmimit të tokës, sipas metodës së kapitalizimit të vlerës së fitimit neto (toka të grupimit të parë), konsiston në logjikën ekonomike, sipas së cilës një ish-pronar i duhet të sigurojë një çmim shitjeje të copës së tokës të tij të aftë, që me shumën e vendosur në bankë të prekë një interes vjetor të barabartë me fitimin neto që do siguronte toka, sikur ajo të ishte pronë e tij dhe të përdorej nga ai për prodhimin bujqësor. Formula që përdoret në këtë rast, nëse interesi bankar është 7.0 për qind në vit, shprehet shuma e pagesës për Beratin= (100 herë 333.400)/7 = 4.762.857 lekë për hektar
Çmimi i grupit të I koeficientët Grupimet Vlerat lekë/ha)
4762857 0,83 Grupimi II 3953171
4762857 0,65 Grupimi III 3095857
4762857 0,47 Grupimi IV 2238543
4762857 0,23 Grupimi V 1333600
Çmimi i grupit të I koeficientët Grupimet Vlerat e fituara
4198286 0,83 Grupimi II 3484577
4198286 0,65 Grupimi III 2728886
4198286 0,47 Grupimi IV 1973194
4198286 0,28 Grupimi V 1175520
Modifikimi i çmimit për efekt të ujitjes (Berat)
Grupimet Çmimi Koeficientët Çmimi i axhustuar
Grupimi I 4762857 0,6 2857714
Grupimi II 3953171 0,7 2767220
Grupimi III 3095857 0,8 2 476686
Grupimi IV 2238543 0,9 2014689
Grupimi V 1333600 0,9 1200240
Modifikimi i çmimit për efekt të ujitjes (Lushnjë)
Grupimet Çmimi Koeficientët Çmimi i axhustuar
Grupimi I 4198286 0,6 2518972
Grupimi II 3484577 0,7 2439204
Grupimi III 2728886 0,8 2183109
Grupimi IV 1973194 0,9 1775875
Grupimi V 1175520 0,9 1057968