Çmimi i shtëpive, ja skema e re

Regjistrimi i pasurisë së paluajtshme në Hipotekë, rasti konkret i banesës, do të jetë e kushtëzuar me pagesën e taksës 10 për qind mbi fitimin, i cili do të paguhet nga shitësi. Vendosja e taksës në këtë nivel, nga 3 për qind që aplikohej më parë, është përcaktuar në udhëzimin e nxjerrë së fundmi nga Ministria e Financave dhe ajo e Drejtësisë. Por çështja nuk është vetëm te pagesa e taksës me 10 për qind, sesa te vlera e blerjes dhe e shitjes, të cilët individët duhet ta llogarisin në bazë të referencave të kostos për metër katror. Kjo vlen për banesat e privatizuara në vitet 1990, por edhe ato të ndërtuara nga privati. Për t‘i mundësuar lexuesit sadopak sqarim rreth udhëzimit të ri, eksperti i tatimeve, Xhavit Curri, ka shpjeguar mënyrën sesi do të veprohet, si dhe çfarë impakti do të sjellë vendosja e taksës së re në çmimin e shitjes së banesave.

Këto ditë ka dalë udhëzimi mbi mënyrën e kalimit të pronësisë, duke shfuqizuar të mëparshmin. Ku konstatojnë ndryshimet?

Para disa ditësh, Ministria e Financave ka nxjerrë një udhëzim të detajuar "Për kalimin e së drejtës së pasurisë së paluajtshme", mbi mënyrën sesi administrata tatimore do të kontrollojë zbatimin mbi të ardhurat personale nga kalimi i pronësisë dhe mënyrën sesi hipotekat do të kryejnë regjistrimin në çastin kur objekti ndryshon pronësi. Dy muaj më parë ekzistonte një udhëzim tjetër, i cili është shfuqizuar me vendimin e dalë këto ditë. Udhëzimi i mëparshëm, për hir të së vërtetës, kishte shumë probleme, i pazbatueshëm dhe nuk i jepte përgjigje shumë kritereve të këtij procesi. Ndërsa i riu është më i detajuar, më i kompletuar dhe i jep përgjigje çdo pyetjeje që lidhet me problemin në fjalë. Kështu, i jep zgjidhje problemit të banesave të përfituara nga privatizimi para dhe pas viteve 1990, gjë që udhëzimi i vjetër nuk e bënte diçka të tillë. Udhëzimi i ri përcakton një mënyrë vlerësimi për çmimin e blerjes, koston mesatare fiskale për metër katror, i ndarë në vite sipas VKM-ve. Siç dihet, tatimi llogaritet me diferencën që del mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes. Banesat e vjetra kishin një çmim shitjeje, por nuk kishin një çmim blerjeje, ose kishin një vlerë minimale aq sa ishin privatizuar, gjë që vështirësonte llogaritjen e tatimit mbi fitimin. Si rrjedhim, udhëzimi i ri ka përcaktuar një vlerë kostoje për banesat e vjetra, të miratuara nga qeveria për periudhat 1995-1996, që unë personalisht do ta vlerësoja. Po ashtu, udhëzimi i mëparshëm nuk jepte detaje për vlerësimin e banesave që janë të regjistruara në hipotekë. Edhe për këtë vakum, udhëzimi i ri përcakton qartë rastet se si do të veprohet, pra diferenca mes shitjes dhe blerjes do të tatohet me 10 për qind. Parë nga ky këndvështrim, udhëzimi i ri më duket fare i thjeshtë për t‘u zbatuar, si nga administrata tatimore, hipotekat dhe individët që do të përfshihen në këtë proces.

Përveç diferencës, e cila do tatohet me 10 për qind, çështja është në përllogaritjen e vlerës. Si do të veprohet?

Po, udhëzimi i ri "Për kalimin e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme" nuk vendos vetëm çmimin e blerjes, por ka përcaktuar edhe një metodikë llogaritjeje. Kjo, me të drejtë, sepse për shumë banesa të privatizuara para dhe pas 1990, nuk kishin një vlerë të saktë të blerjes, nuk kishte një vlerë reale të kostos, për të llogaritur më tej çmimin e shitjes, e më tej shkallën e tatimit që duhej të aplikohej. Tatim-fitimi për këto banesa ishte vështirë të vlerësohej. Në këtë mënyrë, shteti u merrte vetëm 3 për qind të vlerës totale të shitjes. Tashmë, individi që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme paguan tatimin 10 për qind para kryerjes së regjistrimit të kësaj pasurie. Nëse nuk ndodh ky veprim, pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet në zyrat vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme (hipotekat). Për ta verifikuar vlerën e shitjes së banesës, palët (shitësi dhe blerësi), duhet të vendosin në kontratën e shitjes së noterizuar, sipërfaqen në metër katrorë të pasurisë, çmimin për metër katror dhe vlerën e saj. Kontrata duhet të përfshijë brenda planimetrinë dhe hartën, bashkë me dokumentet e tjera, të nevojshme për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme në Hipotekë. Për sa u përket vlerave të blerjes dhe shitjes, ato janë të përcaktuara qartë në udhëzim, të ndara për rrethe të ndryshme të vendit. Ky veprim vlen për individët që e aplikojnë për herë të parë udhëzimin për banesat e vjetra të privatizuara. Ndërsa për rastet kur e kalon pronësinë, për herë të dytë, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar do të merret diferenca midis vlerës së shitjes dhe vlerës së blerjes, e përcaktuar në kontratën paraardhëse, edhe kjo me 10 për qind.

A do të ketë ndikim në çmimin e banesave vendosja e kësaj takse, e cila nga 3 për qind shkon në 10 për qind?

Jo ndonjë ndikim të dukshëm. E para, për sa i përket vendosjes së tatim-fitimit me 10 për qind, kjo nuk sjell rritje të çmimit të banesës, pasi sa më i lartë të jetë fitimi aq më tepër do të paguajë shitësi i banesës, e natyrisht që kjo nuk i intereson. Pastaj, 10 përqindëshi zëvendëson taksën 3 për qind që paguhej për vlerën totale të shitjes së banesës. Pak a shumë është e njëjta gjë: 10 për qind do të paguhet për diferencën e krijuar mes çmimit të blerjes dhe çmimit të shitjes, nga 3 për qind që ishte për krejt vlerën e shitjes. Nga ana tjetër, Ministria e Financave, për të shmangur evazionin fiskal, ka vendosur një çmim tavan shitjeje. Për mendimin tim, ky veprim nuk shkon. Mund të ndodhë që persona të papërgjegjshëm, duke u gjendur para kësaj diference, pra tavanit të çmimit të shitjes, mund të vendosin vlerë shitjeje fiktive, në mënyrë që të paguajnë sa më pak ose aspak tatim-fitim prej 10 për qind. Po ashtu, udhëzimi mund të prekë pa dashje interesat e personave të tjerë, të cilët vërtet mund të kenë një çmim ndryshe nga ajo që ka vendosur qeveria. Lufta ndaj evazionit nuk bëhet duke vendosur çmime dysheme apo tavan.

Edhe në këtë drejtim, qeveria ka vendosur çmim reference.

Nëse teknikisht udhëzimi më duket korrekt, për sa i përket vendosjes së referencës, kjo më duket pak e nxituar. Qeveria, me anë të Ministrisë së Financave, po tenton të vendosë çmime reference kudo. Kjo duket qartë, jo vetëm në çmimin e shitjes së pasurive të paluajtshme, por edhe në artikujt e tjerë, si në ndërtim ashtu dhe në ato të konsumit të përditshëm. Për mendimin tim, këto veprime e humbasin parimin e një ekonomie me treg të lirë.