Ligji i ri, si do të funksionojë administrimi i pallateve

Mirëmbajtja dhe administrimi i ambienteve të përbashkëta publike nga ky muaj do të jetë detyrim për çdo qytetar shqiptar. Kuvendi ka miratuar së fundmi ligjin për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”. Nëpërmjet tij përcaktohen të drejtat dhe detyrimet që qytetarët kanë për objektet e përbashkëta të banimit me më shumë se një pronar. Tashmë banorët e çdo pallati duhet të zgjedhin asamblenë dhe të caktojnë një administrator, i cili do të kujdeset për mirëmbajtjen e objekteve të përbashkëta. Në ligj përcaktohet gjithashtu se çdo ansamble do të përgatisë në fillim të vitit një paketë administrative, ku përcaktohet tërësia e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe administrimin e pronës së përbashkët, si dhe kostoja përkatëse. Në paketë përfshihen sigurimi i bashkëpronësisë, shërbimet e pastrimit të shkallëve të brendshme, remontet e ashensorit, pagesat për mbrojtjen nga zjarri, mirëmbajtja e mjediseve të brendshme, fasadave etj. Tarifat për këto shërbime përcaktohen nga asambleja dhe do të paguhen nga qytetarët që banojnë në ndërtesën e banimit. Ligji e ka përcaktuar tarifën si një titull ekzekutiv dhe nëse ndonjë banor kundërshton pagimin e saj, atëherë ajo ekzekutohet nga Përmbarimi, duke marrë një objekt nga shtëpia e tyre.

Mirëmbajtja

Deri më tani nuk ka ekzistuar asnjë detyrim ndaj qytetarëve për mirëmbajtjen e pallatit. Gjithçka është bërë në mënyrë vullnetare me kontributin e secilit banor të pallatit. Por duket se kjo panoramë do të ndryshojë, pasi sipas ligjit të miratuar së fundmi, qytetarët janë të detyruar të paguajnë për administrimin dhe mirëmbajtjen e hapësirave të përbashkëta. Në bazë të ligjit objektet që futen në mirëmbajtje dhe pastrim, janë shkallët e pallatit dhe pastrimi i tyre, ndriçimi kolektiv, ashensori, gjeneratori (nëse ka), pompa e ujit dhe depozitat e pallatit, garazhet (kur janë kolektive) e deri tek parkimet kolektive në oborret e lagjeve. Ndërsa për sa i përket tarifës së administrimit për secilin banor ose bashkëpronar të pallatit, përcaktohet bazuar në shpenzimet e administrimit dhe në kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi të pronarëve të njësive. “Asambleja mund të miratojë me 90 për qind të votave që, pavarësisht kuotës së pjesëmarrjes, tarifa të jetë e njëjtë për të gjithë bashkëpronarët”, - thekson ligji.

Asambleja e bashkëpronarëve

Mbledhja organizuese për formimin e asamblesë thirret nga krijuesi i bashkëpronësisë brenda 30 ditëve nga data kur pronarët, që përbëjnë të paktën 1/3 e kuotave pjesëmarrëse në bashkëpronësi, kanë fituar pronësinë mbi pjesët individuale. Anëtarësia në asamble përbëhet nga pronarët e të gjitha njësive, përfshirë krijuesin e bashkëpronësisë, për sa kohë që ka në pronësi një apo më shumë njësi. Kur asambleja nuk është mbledhur asnjëherë, secili nga bashkëpronarët ka të drejtë të kërkojë mbledhjen e saj dhe, nëse bashkëpronarët refuzojnë të organizojnë asamblenë e tyre, atëherë secili bashkëpronar i drejtohet kryetarit të bashkisë/komunës, për të thirrur mbledhjen organizuese. Në mbledhjen e parë asambleja zgjedh kryesinë, përcakton mandatin dhe vendos masën e tarifës së administrimit.

Kompetencat

Përveç kompetencave të përgjithshme, që përcaktohen në nenin 214 të Kodit Civil, asambleja e bashkëpronarëve ka edhe këto kompetenca miraton kriteret dhe kostot e administrimit, tarifën e administrimit, si dhe mënyrën e kohën e pagesës së saj për secilin bashkëpronar. Miraton paketën e administrimit për atë vit, merr vendim për mënyrën e administrimit të bashkëpronësisë. Autorizon kryesinë të lidhë kontratë me njërin nga administratorët/shoqëritë administrative, bazuar në ofertën që e ka vlerësuar më të leverdishme, si dhe miraton, në parim, kontratën që do të nënshkruajë. Miraton planin financiar, të paraqitur nga administratori/shoqëria e administrimit. Autorizon administratorin/shoqërinë administruese për të kërkuar lëshimin e urdhrit të ekzekutimit, sipas pikës 2 të nenit 27 të këtij ligji, si dhe ndjekjen deri në fund të ekzekutimit, për mospagesën e tarifës së administrimit nga ndonjëri prej bashkëpronarëve. Miraton fondin rezervë, duke e depozituar në një llogari bankare, në emër dhe për llogari të asamblesë së bashkëpronarëve dhe përcakton kriteret e përdorimit të tij. Miraton propozimet për dëmshpërblim, kryesisht apo me kërkesë të të dëmtuarit, kur i është shkaktuar dëm nga përdorimi i pakujdesshëm i një bashkëpronari tjetër, duke e detyruar këtë të fundit të rivendosë gjendjen e mëparshme dhe të dëmshpërblejë të dëmtuarin. Kur dëmtuesi, brenda 10 ditëve nga njoftimi i vendimit, nuk ka dëmshpërblyer të dëmtuarin, vendimi i asamblesë së bashkëpronarëve për dëmshpërblim përbën titull ekzekutiv, në kuptim të shkronjës “e” të nenit 510 të Kodit të Procedurës Civile dhe ekzekutohet nga zyra e përmbarimit. Merr vendim për hapjen e njësisë që nuk përdoret, sipas pikës 3 të nenit 13 të këtij ligji. Delegon kompetencat që çmon, rast pas rasti, te kryesia.

Administrimi

Asambleja e bashkëpronarëve përcakton me vendim paketën e administrimit, duke përcaktuar hollësisht shërbimet e domosdoshme, me çmimet përkatëse, apo përqindjen nga tarifa e administrimit, për secilin shërbim. Në paketën e administrimit përfshihen, në mënyrë të detyrueshme, pagesat për shërbimet e pastrimit dhe të higjienizimit të shkallëve të brendshme. Shërbimin e mirëmbajtjes dhe të remontit të ashensorëve, zbatimin e normave detyruese si dhe shoqërinë administruese/administratorin.

Tarifat

Tarifa e administrimit për secilin bashkëpronar, si rregull, përcaktohet bazuar në shpenzimet e administrimit dhe në kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi të pronarëve të njësive. Ajo mund të korrektohet për shpenzime të veçanta, për numrin e kateve dhe për masën e përdorimit të objekteve të veçanta. Ministri që mbulon fushën e strehimit miraton udhëzuesin për llogaritjen e tarifës së administrimit. Mënyra dhe koha e pagesës së tarifës së administrimit përcaktohen nga asambleja e bashkëpronarëve. Nëse një bashkëpronar nuk e paguan tarifën e administrimit në kohën e caktuar, për çdo muaj vonesë, ai paguan një kamatë të barabartë me 10 për qind të tarifës. Nëse bashkëpronari nuk e ka shlyer pagesën e tarifave të prapambetura as në muajin e tretë, bashkë me kamatat përkatëse, kryesia ose shoqëria e administrimit, e autorizuar nga kryesia, i drejtohet gjykatës për lëshimin e urdhrit të ekzekutimit dhe zyrës së përmbarimit për vënien në ekzekutim të detyrueshëm të vendimit të asamblesë së bashkëpronarëve, për detyrimin e pagimit të tarifave të prapambetura dhe të kamatave përkatëse.

Asambleja e bashkëpronarëve

Mbledhja organizuese për formimin e asamblesë thirret nga krijuesi i bashkëpronësisë brenda 30 ditëve nga data kur pronarët, që përbëjnë të paktën 1/3 e kuotave pjesëmarrëse në bashkëpronësi, kanë fituar pronësinë mbi pjesët individuale. Anëtarësia në asamble përbëhet nga pronarët e të gjitha njësive, përfshirë krijuesin e bashkëpronësisë, për sa kohë që ka në pronësi një apo më shumë njësi. Kur asambleja nuk është mbledhur asnjëherë, secili nga bashkëpronarët ka të drejtë të kërkojë mbledhjen e saj dhe, nëse bashkëpronarët refuzojnë të organizojnë asamblenë e tyre, atëherë secili bashkëpronar i drejtohet kryetarit të bashkisë/komunës, për të thirrur mbledhjen organizuese. Në mbledhjen e parë asambleja zgjedh kryesinë, përcakton mandatin dhe vendos masën e tarifës së administrimit. Bashkëjetesa në komunitet, tani me një rregullator ligjor.

Pushteti vendor

Ndërsa ligji detyron krijimin e asamblesë së bashkëpronarëve dhe administratorëve respektivë, njësitë vendore ngarkohen për thirrjen e tyre. Ato duhet të krijojnë regjistrin e bashkëpronësisë, që duhet të përmbajë emrat e anëtarëve të kryesisë dhe adresën e ndërtesës së banimit. Ligji gjithashtu, ngarkon bashkitë dhe njësitë vendore të hartojnë programe nxitëse për rindërtimin e ndërtesave të dëmtuara, duke kontribuar me financime pjesore. Policia Bashkiake dhe Inspektorati Ndërtimor dhe Urbanistik do të kenë rolin e tyre në mbikëqyrjen e administrimit të banesave nga administratorët. Në raste shkeljesh janë parashikuar gjobitje për mënyrën e administrimit të bashkëpronësisë.

Ligji për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit” ka hyrë në fuqi në maj të vitit 2009. Tani pritet që të plotësohet kuadri ligjor për zbatimin e tij, me akte të tjera nënligjore. Në ligj përcaktohet që asambletë në fillim të çdo viti do të përgatisin një paketë administrative ku përcaktohet tërësia e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe administrimin e pronës së përbashkët si dhe kostoja e tyre.